随着“一带一路”的深入,同时中菲两国领导人的互动频率增加,菲律宾的经济就像坐上了火箭势不可挡;特别是房产市场,无论是写字楼还是住宅,都是一室难求;商铺更是炙手可热。全寰球的投资客都蜂拥而至马尼拉,到底是什么原因呢?
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01
先聊下菲律宾房产的基本情况。
菲律宾的房产是永久产权、无公摊、带装修。
现在去菲律宾买房的,90%的人都买在马尼拉,宿务、iloilo等地方也有,但很少。马尼拉目前的房价是2W人民币/平起步,黄金地段或者高档项目三四万/平,甚至更高。
投资这里的房产,较大优势是租金回报率。
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有的报告里写菲律宾的租金回报率7.51%,马尼拉8.98%。根据我考察的情况,大马尼拉地区实际历史租金回报在6-7%,优质的项目能达到7%以上。
02
马尼拉房地产市场火热,最终原因还是供需不平衡。
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先说人口。
菲律宾国家人口1.1亿,首都地区马尼拉人口2400万,这个人口规模和上海差不多。
并且菲律宾自己的人口结构比较年轻,人口中位数的年龄只有24岁,年轻人占比大。而马尼拉作为一个国家的政治、经济、文化中心,其他地区的年轻人都愿意到马尼拉来寻找工作机会。这就导致马尼拉的年轻人占比更加多。
众多人口带来了居住需求,还有经济发展带来的对高品质住宅的需求。
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再说土地。
但是马尼拉的面积非常非常小,只有638平方公里,相当于1/10个上海,人口密度却是上海的10倍。人口密度之大,无形中加剧了对住宅的需求。
再看供给端。
目前马尼拉的住宅存量是37万套住房。我们来对比同样2400万人口的上海,上海的住宅存量有738万套。
37万套住宅供给2400万人口,一间20平米的房子,通常住2-4个人,常年满租。
严重的供不应求。
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说完市场的基本情况,我们再介绍一下菲律宾和马尼拉的情况。
03
我们实事求是来说,菲律宾整体经济面不差,发展速度也比较快,整体而言有发展潜力,但不是所有区域都有投资价值。
马尼拉这个城市,很魔幻,用“一面天堂,一面地狱”来形容也不为过。
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马尼拉的商业区去和富人区,大概占整个马尼拉的25%。商业区有很多高端公寓、办公楼、大型商场,不少海外公司把总部和BPO设在这里,是马尼拉最有活力的地方。
富人区就是豪华套装了,独栋别墅、大花园、高尔夫球场,各种生活配套非常齐全。
而马尼拉彻彻底底的贫民区,大约占全市面积的40%。
所以你可能看到的马尼拉,一边是贫民区,一边是高楼大厦建筑森林,用冲突、撕裂来形容并不过分,贫富悬殊不可想象。
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所以一定要投资马尼拉房产,目前来看比较好的主要是:三个CBD区域马卡蒂(Makati),还有娱乐业为主的帕赛市(Pasay)。这几个区域还是值得投资的,
如果项目旁边有集中的贫民区,尽量不买。因为菲律宾的土地是私有的,虽然人家住的地方破但有产权还有投票权,当地政府是不敢强拆,所以也不指望那片区域会拆迁。