菲律宾马尼拉的房产，真的值得投资吗？

随着“一带一路”的深入，同时中菲两国领导人的互动频率增加，菲律宾的经济就像坐上了火箭势不可挡；特别是房产市场，无论是写字楼还是住宅，都是一室难求；商铺更是炙手可热。全寰球的投资客都蜂拥而至马尼拉，到底是什么原因呢？

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先聊下菲律宾房产的基本情况。

菲律宾的房产是永久产权、无公摊、带装修。

现在去菲律宾买房的，90%的人都买在马尼拉，宿务、iloilo等地方也有，但很少。马尼拉目前的房价是2W人民币/平起步，黄金地段或者高档项目三四万/平，甚至更高。

投资这里的房产，较大优势是租金回报率。

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有的报告里写菲律宾的租金回报率7.51%，马尼拉8.98%。根据我考察的情况，大马尼拉地区实际历史租金回报在6-7%，优质的项目能达到7%以上。

马尼拉房地产市场火热，最终原因还是供需不平衡。

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先说人口。

菲律宾国家人口1.1亿，首都地区马尼拉人口2400万，这个人口规模和上海差不多。

并且菲律宾自己的人口结构比较年轻，人口中位数的年龄只有24岁，年轻人占比大。而马尼拉作为一个国家的政治、经济、文化中心，其他地区的年轻人都愿意到马尼拉来寻找工作机会。这就导致马尼拉的年轻人占比更加多。

众多人口带来了居住需求，还有经济发展带来的对高品质住宅的需求。

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再说土地。

但是马尼拉的面积非常非常小，只有638平方公里，相当于1/10个上海，人口密度却是上海的10倍。人口密度之大，无形中加剧了对住宅的需求。

再看供给端。

目前马尼拉的住宅存量是37万套住房。我们来对比同样2400万人口的上海，上海的住宅存量有738万套。

37万套住宅供给2400万人口，一间20平米的房子，通常住2-4个人，常年满租。

严重的供不应求。

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说完市场的基本情况，我们再介绍一下菲律宾和马尼拉的情况。

我们实事求是来说，菲律宾整体经济面不差，发展速度也比较快，整体而言有发展潜力，但不是所有区域都有投资价值。

马尼拉这个城市，很魔幻，用“一面天堂，一面地狱”来形容也不为过。

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马尼拉的商业区去和富人区，大概占整个马尼拉的25%。商业区有很多高端公寓、办公楼、大型商场，不少海外公司把总部和BPO设在这里，是马尼拉最有活力的地方。

富人区就是豪华套装了，独栋别墅、大花园、高尔夫球场，各种生活配套非常齐全。

而马尼拉彻彻底底的贫民区，大约占全市面积的40%。

所以你可能看到的马尼拉，一边是贫民区，一边是高楼大厦建筑森林，用冲突、撕裂来形容并不过分，贫富悬殊不可想象。

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所以一定要投资马尼拉房产，目前来看比较好的主要是：三个CBD区域马卡蒂（Makati），还有娱乐业为主的帕赛市（Pasay）。这几个区域还是值得投资的，

如果项目旁边有集中的贫民区，尽量不买。因为菲律宾的土地是私有的，虽然人家住的地方破但有产权还有投票权，当地政府是不敢强拆，所以也不指望那片区域会拆迁。