日本买房，如何判别地段优劣？

投资日本房产时最看重的点是什么？

其实这答案很显而易见。

如果原汁原味的日本地产广告看多了，大家一定会发现，交通信息一定是放在整张广告最显眼的位置上的！

因为通勤方便与否，说明了地段好坏。而地段好坏，直接决定了投资回报率和房价潜力。

那么，如何选出好地段呢？

我们先来了解下日本的通勤状况。

平均通勤时间数据

根据总务省统计局【平成28年社会生活基本调查结果】，日本人每天的通勤时间平均为1小时19分，也就是说，换算成“单程”的话，平均是39.5分钟。

和我们国内呈现的规律一样，越是大的城市，上班族的平均通勤时间越长。无一意外，全国通勤时间最长的“都道府县”全都聚集在经济最为发达的首都圈，神奈川县1小时45分，千叶县1小时42分，埼玉县1小时36分，东京都1小时34分。

自有房产者和租房者的通勤时间区别

根据总务省统计的【平成30年度住宅 土地统计调查】，自己买房的和租房的，在通勤上也有不小的区别。

下图左边是“自有住宅”，右边是“租赁物件”

（点击图片，加入海房交流群）

可以看到，在租房住的人群中，通勤时间不超过30分钟的，占到了61%；而在“买房住”的人群中，这个比例仅有48%。

从上述统计结果中，我们不难得出一个结论：

租客群体的通勤要求比购房群体的高！

租房子的时候，租客负担较小，对通勤要求更高。而对购房者来说，可能受制于预算等原因，对通勤条件宽容不少。

便利性和地价之间的关系

决定地价的因素有很多，交通便利性只是主要原因之一，除此之外，还有很多因素会影响到地价变化。一般可分为三大类：

一般原因

一般原因是指，影响整体不动产交易的因素。

比如经济景气程度、利率变化、疫情等等。

地域因素

主要指土地所在地的因素。

比如交通是否便利，是否临近周边商业设施、教育设施等，接道状况、周边环境等等。

值得特别注意的是，周边的“再开发程度”越高，越是便利，土地的价格就涨得越高。

个别原因

个别原因是指具体土地或建筑所具备的条件。

比如土地的面积、形状、接道状况、高低查、建蔽率限制等等，都会左右同一个 地段，不同土地的单价。

关于三个原因的考虑因素，我们会另外写一篇文章具体阐述。

除了通勤负担还要考虑什么？

还有以下条件值得关注：

电车是否有座？（始发站）

换乘次数多少？

到最近车站的距离？

到车站的路线

通勤时能否有座位，对通勤者来说负担就是完全不同的。有时哪怕通勤时间久了一点，但只要能坐到作为，也能让人觉得轻松不少。

电车换乘次数也是决定通勤便利性的重要因素。从路线图来看，能否一线直达都心核心区？能否搭乘快速电车？都是非常重要的因素

除此之外，从自家步行至车站的距离也很重要。日本的广告表达会说，步行到某站多少分钟。

一般来说，1分钟=80m。

收关，要考察路线。沿途是否有上下坡、天桥等步行不便之处？路灯是否充足？沿途商业设施多不多？这些也都是要考虑的因素。