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日本买房,如何判别地段优劣?

2022-05-13 17:23:23 2610次阅读

投资日本房产时最看重的点是什么?

其实这答案很显而易见。

如果原汁原味的日本地产广告看多了,大家一定会发现,交通信息一定是放在整张广告最显眼的位置上的!

因为通勤方便与否,说明了地段好坏。而地段好坏,直接决定了投资回报率和房价潜力。

那么,如何选出好地段呢?

我们先来了解下日本的通勤状况。

平均通勤时间数据

根据总务省统计局【平成28年社会生活基本调查结果】,日本人每天的通勤时间平均为1小时19分,也就是说,换算成“单程”的话,平均是39.5分钟。

和我们国内呈现的规律一样,越是大的城市,上班族的平均通勤时间越长。无一意外,全国通勤时间最长的“都道府县”全都聚集在经济最为发达的首都圈,神奈川县1小时45分,千叶县1小时42分,埼玉县1小时36分,东京都1小时34分。

自有房产者和租房者的通勤时间区别

根据总务省统计的【平成30年度住宅 土地统计调查】,自己买房的和租房的,在通勤上也有不小的区别。

下图左边是“自有住宅”,右边是“租赁物件”

可以看到,在租房住的人群中,通勤时间不超过30分钟的,占到了61%;而在“买房住”的人群中,这个比例仅有48%。

从上述统计结果中,我们不难得出一个结论:

租客群体的通勤要求比购房群体的高!

租房子的时候,租客负担较小,对通勤要求更高。而对购房者来说,可能受制于预算等原因,对通勤条件宽容不少。

便利性和地价之间的关系

决定地价的因素有很多,交通便利性只是主要原因之一,除此之外,还有很多因素会影响到地价变化。一般可分为三大类:

一般原因

一般原因是指,影响整体不动产交易的因素。

比如经济景气程度、利率变化、疫情等等。

地域因素

主要指土地所在地的因素。

比如交通是否便利,是否临近周边商业设施、教育设施等,接道状况、周边环境等等。

值得特别注意的是,周边的“再开发程度”越高,越是便利,土地的价格就涨得越高。

个别原因

个别原因是指具体土地或建筑所具备的条件。

比如土地的面积、形状、接道状况、高低查、建蔽率限制等等,都会左右同一个 地段,不同土地的单价。

关于三个原因的考虑因素,我们会另外写一篇文章具体阐述。

除了通勤负担还要考虑什么?

还有以下条件值得关注:

电车是否有座?(始发站)

换乘次数多少?

到最近车站的距离?

到车站的路线

通勤时能否有座位,对通勤者来说负担就是完全不同的。有时哪怕通勤时间久了一点,但只要能坐到作为,也能让人觉得轻松不少。

电车换乘次数也是决定通勤便利性的重要因素。从路线图来看,能否一线直达都心核心区?能否搭乘快速电车?都是非常重要的因素

除此之外,从自家步行至车站的距离也很重要。日本的广告表达会说,步行到某站多少分钟。

一般来说,1分钟=80m。

最后,要考察路线。沿途是否有上下坡、天桥等步行不便之处?路灯是否充足?沿途商业设施多不多?这些也都是要考虑的因素。



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