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海外买家篇:澳洲外国业主土地附加税

2022-04-29 15:28:58 2761次阅读

landtax2.jpg海外人士的定义

符合以下任一条件的人士,在澳洲被视为海外人士:

1) 非澳大利亚公民;

2) 在12月31日纳税日之前的12个月内,在澳大利亚居住满200天的以下签证持有者(新州规定):

o 澳大利亚永久居民签证;

o 持有444子类签证的新西兰公民。

海外人士土地税组成以及征收税率 

  • 海外人士的土地税通常由两部分组成:

  (1)土地税

  (2)附加土地税

▶土地税部分:海外人士和澳洲本地人士一样享有免征额,每个州、每年的免征额度和要求各有不同,土地的应税价值(注意多套房产土地价值是累积的)并未超过免征额度,就无需缴纳土地税部分:

  • 2022年新州为$82.2万澳元

  • 2022年维州为$30万澳元

  • 2022年昆州为$35万澳元

▶附加土地税部分:海外人士土地附加税部分没有免征额度,从第一块钱开始被征收。根据规定外国人在每年12月31日需要针对拥有的所有住宅用地的应税价值支付附加费:

新州附加税率:

o 2017年土地应税价值的0.75%

o 自2018年起为土地应税价值的2%

维州的附加税率:

o 2016年土地应税价值的0.5%

o 2017年土地应税价值的1.5%

o 自2020年起为土地应税价值的2%

昆州的附加税率:

o 自2019年起为土地应税价值的2%

海外人士附加税---豁免政策

每个州对于海外人士附加税部分豁免的政策都有不同规定:

➡新州:

针对所有海外业主,无论是自住还是投资都没有豁免,除非符合以下条件:

  • 永久签证持有者或持有类别444签证的新西兰公民,并在过去12个月在澳洲住满200天或以上

  • 伴侣(临时)签证持有人(309或820 类) 

  • 退休签证持有人(410和405类别)

必须在相关纳税年度的3月31日之前申请豁免,退休签证豁免自2020年土地税年起实行。

➡维州:

维州土地附加税仅针对缺席人士(英文叫asentee owner surcharge),维州定义的缺席个人:

  • 不是澳大利亚公民或永久居民,并且通常不在澳大利亚居住,并且应税年的12月31日或一年中超过6个月不在澳洲

如果海外人士一年中有6个月或6个月以上连续居住在澳洲就不属于缺席人士,土地附加税就不适用。

➡昆州:

昆州也有名为缺席业主税的附加税项目,然而与维州不同的是,昆州的缺席业主税针对的是所有不在澳洲居住的业主,包括澳洲公民和永久居民,并非只覆盖外籍人士。

海外人士附加税--如何注册以及缴付

如何注册:

  1. 购买房产时律师进行地税登记;

  2. 通过专业的会计师事务所进行注册;

  3. 或自己上每个州相对应的州政府网站进行注册,登记链接如下: 

➡新州:

https://www.apps09.revenue.nsw.gov.au/customer_service/forms/landtax

➡维州:

https://www.sro.vic.gov.au/absentee-owner-surcharge

➡昆州:

https://www.pub

缴付方法:

  1. 注册后州政府每年会给买家发出缴费通知,买家自行缴付;

  2. 通过专业会计师所注册后每年进行管理,通知买家来缴付。


海外人士附加税--‼注意事项‼

▶ 很多买家从未收到过州政府关于土地税的通知,其中的原因包括:

  • 州政府未及时发出,可以是几年后发出;

  • 海外买家未能注册土地税;

  • 海外买家未注意查收电子邮件;

  • 海外接收邮寄信件丢失、地址改变等。

▶ 导致的后果包括:

  1. 在某个时候收到巨额账单,如果是州政府第一次给买家发出账单,虽然没有利息和罚息,但是征收日是自2017年起至今。

  2. 当您出售房产时,州政府会发现并为您注册,计算出所有未付的土地税(按年累积),并可能向您收取利息和罚款。 

  3. 买家注册了土地税,每年土地税的支出项,在投资房产退税中是可以作为抵扣项,以减少每年租金收入的利得税,或造成的每年税务亏损是可以累积到日后增值税部分的,反之就不行。

结语

建议海外买家引起重视,及时并且尽早注册,以免日后造成不必要的困扰。海外人士土地税附加税部分不可避免,在购买之前需做好预算,计入每年的支出成本,但是同样的也可以累积并抵扣日后增值税部分。


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