近2亿套房“空置吃灰”，为何房价还在死撑？内行说出了真相

来自：海房君 0 0 2021-01-15

对于中国人来说，买房早已成为生活中一个必选的话题，即使房价居高不下，我们也会为之买单。国人为啥热衷买房？原因无非有两点：

一是受传统观念的影响，有房才有家，促使国人买房热情高涨；

二是受房地产等有限资产的资金流动的影响，造富风潮屡见不鲜，极大地刺激了消费者的欲望，买房不再是为了生活，而是为了投资理财。

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我国的房地产开发虽然发展时间不长，但是速度之快是惊人的。仅仅10年时间，全国房子均价由三千多一平，飙涨到近万元一平，国人的购房成本大幅增加。

五六年前，50万还能在二线城市全款“随便选”，但是现在，放眼全国，50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

买房问题一直困扰国人，究其根本原因还是，房价过高，在很多人的印象中，房价一直都是“只涨不跌”的存在，而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。

打个简单的比方：一个人，工资收入每年每月上涨500，合计每年上涨的只有6000元。但是房价每平上涨500，一套100平的房子，那就是5万元。这个涨幅差距下，国人靠工资收入买房，难度有多大显而易见。

过去二十多年，国内房价为何能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是，房子严重稀缺。“供不应求”的局面下，房价自然会越来越高，尤其是一二线城市，土地有限，新房供应有限，但是人口在持续增长，购房需求也在逐年增加，房价很难下跌。

时至今日，很多城市的房价依然在上涨，真的是因为我们的房子建设的还不够吗？事实并非如此！

西南财大、央行报告、房地产大佬左晖与潘石屹等一致认为：房子并非不够住，中国有近2亿套房每年都在“空置吃灰”。

西南财大：

根据西南财大2018年第三季度的报告显示，真正的刚需只有15.1%。报告说的很明确，现如今的楼市已经不是真正服务于刚需，而是投资炒作者的天下。

再早之前，财大的数据显示，中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套，按照空置率25%计算，空置房屋数量大约2亿套），我国城镇地区住房空置率为25.4%，；商品房的空置率已高达26.6%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率高达30%。

央行报告：2020年4月份，央行发布城镇居民调查报告显示，中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套，住房自有率更是达到惊人的96%，其中四成家庭至少拥有2套房。此外，城镇家庭户均总资产高达317万，居发达国家水平。

链家大佬左晖：中国早就不缺房了，房地产最大的问题是分配不均，极少部分人掌握着绝大多数房产，不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

地产大佬潘石屹：不是房子不够住，而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子，有3套是空置浪费的，房子建再多也不够用。

综上所述，结论已经非常清楚：

其实从2018年开始，中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源，初步判断中国至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

那么问题来了，房子既然早已严重过剩，为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市，房价按照供需理论、按照基本面支撑，早该下降了。为何还能做到“保持稳定”，有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？

有业内专家说出了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮。

此话确实不假，过去这些年我们总是有一个认知误区，觉得房价是炒房客一手推高的。不可否认，楼市确实有炒房客的身影，但按照胡润统计的数据显示，其实我国的炒房客比例并不高，只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上，显然不妥。

经济学专家黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。

我们把这段话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

不过，还有一个房价“死撑不降”的重要原因，内行专家没有提到。但是以下两份报告却揭露了“真相”：

报告一：根据广发银行和西南财经大学发布的《2019年中国城镇家庭财富健康报告》，中国城镇家庭平均家庭总资产为161.7万元，房地产占家庭总数的77.7％资产分配；