在经济全球化的当下,海外房产投资也顺势而起。而日本,作为亚洲发达国家之一,稳健的经济发展态势使其在众多国家中脱颖而出,海外客户对于在日本进行资产配置的热情只增不减。
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但对于刚刚接触海外置业的朋友来说 ,深受”中国式买房思维’‘的影响,然而用国内的市场情况和买房的思维定式去分析日本房产实际上并不可行,给大家列举几个错误的惯性思维,看看你有没有中招。
首要个常见的惯性思维,认为房产投资等同于炒房。
在日本想炒房其实不容易,首先能炒的品类就不多,仅限于塔楼以及超核心区域的房产。
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其次,炒房非常危险,天时、地利、人和缺一不可,否则就可能砸在手里。天时是指房价上升通道,地利是指地点好,人和是指需要找到愿意接盘的人,这几点缺一不可。
所以我从来不建议朋友们在日本炒房,踏踏实实的做价值投资,踏踏实实的持房租是最合适的选择。
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第二个常见的惯性思维,认为新房才值得投资。
日本的不动产价格体系跟别的国家是不一样的,建筑物和土地是分开计价的,越新的房子投资空间越小,更何况新房里还有开发商的利润、中介的利润。
所以我的建议通常是投资就不要买太新的房子,具体可以接受多少年房龄的房子,那就见仁见智了。
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第三个常见的惯性思维,认为租金能覆盖贷款就很不错了,每个月不亏钱就行。
因为国内租金低,贷款利率高,房租想要覆盖贷款是非常困难的,所以很多朋友觉得租金能覆盖贷款就非常好了。
实际上,在日本投资会考虑每个月还款的金额除以房租收入的比例。通常认为这个比例低于50%是比较优秀的,高于70%就不太健康了。如果租金刚好能覆盖贷款,这个比例就是很高,那这个房子在日本就不能算是一个合格的投资房。
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如果投资整栋楼每个月没有正向的现金流,那么这在日本不动产投资里是不及格的,或者说是失败的。
在日本的投资其实给了我很多的启示和帮助,用一个国家的投资策略直接套用到另一个国家是非常危险的。将来如果我去别的国家投资房产时,你会先去研究当地的法律法规、价值评估体系、融资以及如何出手。