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美国房租CPI飙升,或将在明年迎来拐点?

2022-08-19 16:16:20 2630次阅读

住房在美国CPI核心服务分项中同比贡献度最大,达到1.88%。其CPI同比增速也从2021年的1.4%一路升至5.7%。

美国房租的升高是多种因素共同作用的结果。

首先,适龄购房人口的大幅增长与房屋供给的减少共同推动了房租上升。

需求方面,2000年后美国25-34岁人口数量大幅增长,已接近上世纪90年代峰值,适龄人口对房屋的需求不断增加。

供给方面,2008年金融危机后,美国房屋空置率、待租房屋数量与待售房屋数量等指标总体呈下降趋势,房屋空置率由2009年的峰值11.1%震荡下行,房屋供给量减少。

其次,美国劳动力市场异常强劲,平均周薪同比增速均远高于历史波动区间。

美国16岁以上就业人口同比增速在2021年第二季度迅速突破2000年至新冠大流行前-4.4%至2.5%的历史波动区间,达到13.4%。

这一数据如今已有所回落,但仍为3.66%。

此外,美国平均周薪同比增速亦远高于2009年至2019年的历史最高值3.69%,至今仍然维特在4%以上。

2020年下半年以来,教育与医疗、服务业等许多行业职位空缺一度达到历史最高值,劳动力市场需求强劲。

当前劳动力市场有所降温,美国就业人数同比增速、平均周薪同比增速均有所放缓。

这两个指标大约领先美国房租CPI同比增速3个季度左右,预计美国房租CPI同比最快在明年第一季度迎来拐点。

最后,美联储政策收紧存在时滞。

疫情后货币、财政双重刺激下减少了家庭破产失去房屋的情况,廉价房屋供给减少,也变相推高了购房成本,将部分购房需求挤出到租赁市场。房价变动传导至租赁市场大概有9个月的时滞,当前房价同比拐点尚未出现。

美联储持有的MBS与房价高度相关,当前美联储在减持MBS上行动迟缓,将延缓房价同比见顶。

综上,年内可能很难看到租金同比见顶回落。

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