• 移民专家

    威鲨移民首席专家

    添加移民专家微信,为您提供专属1V1咨询服务
  • 海房专家

    鲲洲海外置业专家

    为您提供海外最新房产投资资讯,定制专属海外置业方案
  • 财富专家

    鲸舟财富专家

    为您精心严选多种海外优质财富产品,量身定制保障方案

7*24小时客服热线:

4009-933-922
  • 海那边服务热线电话:
  • 深圳公司:0755-86541970(客户服务)
    地址:深圳市南山区深南大道9819号深铁金融科技大厦19A层
  • 北京公司:010-85951808(客户服务)
    地址:北京市朝阳区光华路SOHO 2期C座 505
  • 上海公司:021-61769601(客户服务)
    地址:上海市浦东新区世纪大道1501号国华人寿大厦307-308室
  • 杭州公司:0571-88016401(客户服务)
    地址:浙江省杭州市西湖区教工路18号世贸丽晶城欧美中心D区1005室

美国投资移民投资什么项目好?


现在市场上大部分EB-5项目是酒店、商场、公寓、写字楼等综合性建筑项目,但是也开始有很多投资人对于餐馆类项目,尤其是连锁店餐馆项目产生兴趣。 餐馆类项目也分成区域中心下的餐馆项目和直接投资参与股权的餐馆项目(以下称“直投类餐馆项目”)两种。本文着重讨论直投类EB-5餐馆项目,同时会比较直投类EB-5餐馆项目和其它类项目的优点和缺点。

 

餐馆类项目有其独特性,在很多方面有比较与建筑类项目更优越的地方。其优越性显现在以下几个方面: 


1.建筑时间短

很多大型类项目在购买土地,立项,规划,工程设计,获得许可要花很长时间。根据项目所在的地区不同,建筑开工之前的准备时间短则一年,长则两三年。并且开工后的建筑时间也相当漫长,一般都在两年以上。在餐馆项目里,一般每家餐馆的投资额在200万美元以内,很多餐馆只要1万美元左右的投资额就可以建好, 和动辄几个亿美元的大型建筑类项目相比,属于小规模项目。因此一般前期准备时间很短, 开工后六个月内也基本都可以建好。建筑时间大大缩短,因此在此期间的不确定性也相应减少。


2.现金流可观

充足的现金流对EB-5的投资人至少有两个作用。第一个作用是还款时的优势,第二个作用是资金回报。


还款时的优势:

一般的区域中心的大型建筑类项目,投资人的资金大多数是通过合资公司以贷款方式借贷给开发商。而每个投资人的资金回报率只有年息0.5%到1%,甚至更低。所以看起来好似项目的现金流对于投资人的资金回报没有直接关系。其实任何项目的现金流如果很多,在最后贷款结束后返还投资本金时都会有好处。不论是开发商从现金流里偿还贷款,还是开发商选择从银行或第三方再融资然后还贷,充足的现金流都是还贷的某种保证。大型建筑类项目需要相当长的准备和建筑时间,运营收入都是在项目建好后依靠商场出租,酒店客人入住,或者公寓出租等的收入来产生,现金流的产生时间会在投资后的几年之后,因此和投资后一年之内就可以开业的餐馆类项目相比,现金流的积累出现滞后。


资金回报:

对于直投餐馆项目里的投资人来讲,他们在投资的第一年内就可看到回报。以个案举例,投资人张先生和李先生投资到ABC汉堡连锁店,每个店总投资额为120万美元,张先生家庭和李先生家庭各投资50万美元,开发商投资20万美元,三方共同开发汉堡连锁店,由开发商管理运营。假设张先生和李先生各占有10%餐馆股权。该餐馆的净利率为25%,那么两位投资人的预计年收入可达到3万美元。如果他们的投资期限是7年,那么除去第一年的准备和开业时间,即使后面六年的运营利润没有上升,他们每个人的资金回报也可望在投资期间达到18万美元。这种回报在贷款型的区域中心的项目里是不可能有的。


3.没有银行优先(高级)贷款

一般的餐馆项目都是由开发商和投资人两方合资,没有银行介入,所以如遇清算时,投资人一般都会享有对于项目资产的优先权利来保证本金的返还。由于没有优先贷款、次级贷款和夹层贷款等的困惑,投资人在审阅项目资金构成时更直接易懂。当然,对于有无优先贷款也有另外一种看法,就是认为释放优先贷款的银行已经对此项目做了尽职调查,这样会令投资人增加对于此项目的信心。


4.就业人数充足

无论是直接投资还是区域中心下的投资,餐馆类项目都能创造出足够的就业机会,满足EB-5的就业要求。由于餐馆类项目是劳动密集型项目,需要雇佣很多的员工,加上开发商的部分投资所产生的就业,很多项目可以满足每50万美元产生10个直接就业(全职员工或全职职位)的要求,因此不用为了计算间接就业而参与区域中心。按照前面的例子,ABC汉堡店里的张先生和李先生各投资50万美元,开发商投资20万美元,如果这个餐馆符合条件的全职职员(full time employee)和全职职位(full time position)有26个,那么张李两位投资人分别有13个就业,开发商的20万美元投资产生的就业也会由两位投资人分享。在区域中心里的餐馆类项目,就业优势则更加明显。由于间接就业计算方法里面餐馆类项目的就业乘数较高,所以在同等投资额条件下,在餐馆服务类的项目里就业人数的计算会比单纯的建筑类项目高很多。


5.认购方式简单,项目无法开始的风险较小。

开一个餐馆需要金额一般在200万美元以内,由于餐馆项目里还有开发商的部分资金投入,所以每个餐馆只需要一到两个投资人的投资。而比较来说,大型建筑类的项目,由于项目所需金额巨大,一般都有很大一部分名额的投资人认购到位后,项目才可启动,因此就增加了项目不会开工的风险。餐馆类项目的认购模式可以分为三类。还是以前面那个ABC汉堡连锁店为例。1)直投单个餐馆模式。ABC汉堡店投资额为120万美元,只需要张先生和李先生两个投资人投资到位,就可以开业运营。2)区域中心的基金结构模式。基金公司招募最多20位投资人,贷款给开发商投资建设最多10家ABC汉堡店。由于实际上每个汉堡店只需120万美元,每招募到两个投资人就可开业建造一个汉堡店。如果最后只招到4个投资人,就只建造两个汉堡店。以此类推。并不是一定要招满20个人,项目才可以开工。对于每个投资人来讲,并不存在招不到另外投资人就不能开业的风险。3)直投类基金结构模式。ABC汉堡店开发商自己预计和20个投资人共同组成基金,然后用基金建造10个ABC汉堡店。这个运营模式和前面区域中心的结构模式在招募人员上的优势是一致的,区别在于每家餐馆必须是基金公司的全资机构(wholly owned subsidiary),因此基金公司的管理人必须是开发商自己。直投类基金结构模式和区域中心基金结构模式的另外一点差别是就业计算,前者只能计算直接就业,而后者可以计算间接和催生就业。不论以上那种餐馆类项目,它的认购模式都有一致性,就是简单,以ABC汉堡店为例,每两个投资人投资到位,就可以建造一家餐馆,因此由于招不满一定的投资人而使项目搁浅的可能性几乎不存在。


6.受经济气候影响不大

俗语说,民以食为天,除了高消费的餐馆外,一般的餐馆不大受经济气候的影响,即使在经济不太景气时间,餐馆的生意还是比较稳定的。彭博新闻社在2015年4月15日发表在网站上的一篇文章介绍,根据美国商务部的数据,2015年3月美国人在餐馆和酒吧里的消费首次超过在超市买食品的支出。而高档酒店和写字楼的建筑类项目,如果一旦美国经济下滑,生意会紧缩。商业和旅游人口随之下降,酒店入住率降低,写字楼也会面临出租困难等问题,因此运营收入会大大降低。

美国移民项目

查看更多美国项目
技术移民
美国国家利益豁免EB-2 NIW
无需投资,无需申请劳工证。一人申请,全家同时一步到位获得美国永久绿卡。
办理周期
3-4年
身份类型
永久居民
投资额度
技术移民
美国杰出人才移民EB-1A
周期短,无需投资,一人申请,全家同时获得美国永久绿卡。
办理周期
1年
身份类型
永久居民
投资额度
商业移民
美国L1签证
申请人可通过L1A签证后续在美国转绿卡身份
办理周期
8-14月
身份类型
工作签证
投资额度
投资移民
美国投资移民 EB-5
美国投资移民不需申请人参与项目经营管理,全家人获得绿卡
办理周期
10-15年
身份类型
永久居民
投资额度
90万美元
Cecilia杨
首席移民规划师
9年移民行业从业经验,擅长美国、加拿大、土耳其等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18217175409
上海
Claire蓝
高级移民规划师
9年移民行业从业经验,擅长澳大利亚、新西兰、加拿大等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18072761703
杭州
Ivy张
首席移民规划师
9年移民行业从业经验,擅长美国、加拿大、圣基茨等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13530410610
深圳
Tracy刘
首席移民规划师
10年移民行业从业经验,擅长加拿大、爱尔兰、中国香港等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13510403162
深圳
Maggie缪
首席移民规划师
9年移民行业从业经验,擅长澳大利亚、瓦努阿图、加拿大等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13127680913
上海
Jamie殷
高级移民规划师
7年移民行业从业经验,擅长澳大利亚、加拿大、圣基茨等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13816104106
上海
Katrina蒋
首席移民规划师
8年移民行业从业经验,擅长圣基茨、希腊、土耳其等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13662291218
深圳
Yingying文
首席移民规划师
8年移民行业从业经验,擅长加拿大、希腊、马耳他等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18217179430
上海
Lara姜
首席移民规划师
10年移民行业从业经验,擅长瓦努阿图、加拿大、中国香港等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 15014109561
深圳
Jeff马
首席移民规划师
7年移民行业从业经验,擅长马耳他、中国香港、日本等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18217174269
上海
Cathy汤
高级移民规划师
10年移民行业从业经验,擅长澳大利亚、加拿大等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13811277742
北京
Luby魏
高级移民规划师
8年移民行业从业经验,擅长美国、圣基茨、希腊等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13162478590
上海
Linna韩
高级移民规划师
6年移民行业从业经验,擅长瓦努阿图、希腊、新加坡等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13811701315
北京
Ritchie陈
高级移民规划师
6年移民行业从业经验,擅长澳大利亚、加拿大、希腊等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18072729682
杭州
Tammy钟
首席移民规划师
7年移民行业从业经验,擅长瓦努阿图、加拿大、希腊等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 18818556707
深圳
Ella赵
高级移民规划师
6年移民行业从业经验,擅长瓦努阿图、加拿大、希腊等国家移民身份办理
我要联系TA
扫码添加TA 13810822891
北京