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零售业主“不切实际”，商铺空置率激增至超过20%
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澳大利亚零售商协会（ARA）表示，面对极端的零售业不利因素和新冠疫情的全球大流行，一些“不现实”的私人房东不愿调整租金，导致零售商相继撤店，继而空置率大幅上升。最新研究表明，今年6月，墨尔本Chapel Street、Bridge Road和Richmond空置率达到创纪录的20％以上。在悉尼，Oxford Street、Paddington、King Street和其他内城区的数百家门店空置出租。ARA首席执行官保罗·扎赫拉（Paul Zahra）说，零售业主仿佛“生活在一个不同的世界”，并在确定租金时仅依靠“历史数据”。他说：“他们继续提高租金，仅注重收益率，并将年租金增长纳入合同。”Zahra表示，随着越来越多的零售销售转移至网上，墨尔本租户又将面临为期六周的封锁，因此需要对租金进行“大规模调整”，否则将有更多的实体零售商因为租金成本太高而撤店。以墨尔本的Chapel Street为例，6月零售门店空置率创下了21％的历史新高，高于上年同期的15.6％和既往峰值水平17％。即便是最好出租的地区，Church Street的空置率也从上年同期的2.7％上升至4.6％，而Puckle Street、Moonee Ponds、和High Street的空置率均约为7％。
“食物链顶端”，邻里购物中心获机构投资者热捧
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新冠疫情爆发后，规模较小的邻里购物中心吸引了越来越多机构投资者的兴趣。由珀斯最大房企、澳交所上市公司Primewest于最近推出了一项价值3亿澳元的基金，投资标的正是澳大利亚邻里购物中心。尽管Primewest对该基金的合作伙伴讳莫如深，但据市场消息人士透露，新基金幕后的神秘推手是新加坡主权财富基金GIC。一直以来，GIC在澳大利亚非常活跃，投资涉及写字楼和工业地产市场。在这场新冠疫情中，主打日常生活必需品的小型购物中心体现了不错的弹性。相比之下，CBD大型购物中心以及写字楼则持续承压。在最新的一份报告中，麦格理(Macquarie)分析师也指出，邻里购物中心和次区域资产的人流量恶化程度远不及大型购物中心那样严重。地产投资公司Real Asset Management (RAM)负责人Will Gray说道：“资本重新部署的重点转向了有大型超市入驻的社区零售资产。这是眼下的新趋势。在去年年底和今年年初，您会看到很多来自香港的投资团体开始购买澳大利亚房地产，他们以前大多专注于写字楼，但现在开始转向零售。”
写字楼业主加码激励措施，吸引企业租户入驻
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为了吸引企业租户重返东部海岸中央商务区（CBD）写字楼市场，不少业主推出了更为优厚的租赁激励举措。商业地产服务商高纬环球(Cushman & Wakefield)的季度报告显示，今年第二季度，虽然主要首府城市写字楼租金保持稳定，但是激励措施却明显上升，其中又以悉尼的写字楼租赁激励举措增幅最为明显。例如，平均而言，悉尼主要“有效总租金”（包括房租和持有总成本的固定租金）下降了8.6%，从每平方米1075澳元降至每平方米984澳元，实施激励措施的比例从21%上升到27%。同样，在墨尔本，实施激励措施的比例从29%攀升至33%。在全球新冠疫情蔓延、租客纷纷停止支付租金、办公室陆续关闭的严重影响下，写字楼市场不得不加大实施总体激励措施的力度，包括租金减免和免费装修办公室等。尽管租金走弱反映出4月和5月疫情隔离期间悉尼租赁市场走软，但据高纬环球报告，6月份写字楼租赁询盘量较上月增长近400%。
Lendlease北悉尼地铁站摩天大楼获批
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作为新州政府第三批”随时开建项目”（shovel-ready projects）之一，澳大利亚多元化地产集团联实集团（Lendlease）位于北悉尼维多利亚十字地铁站上方的摩天大楼项目获批。据了解，整个项目价值12亿澳元，大楼层高超过42层。联实集团将与悉尼地铁合作，共同进行项目的开发，包括新建商业办公大楼、社区枢纽以及从车站广场到Denison街的人行通道。地铁隧道部分已经完工，而维多利亚十字车站的车站装修工程计划于明年初开始。地铁站上方的办公大楼拥有零售办公面积5.6万平米，可容纳最多7000名上班族。新州规划部长罗伯·斯托克斯（Rob Stokes）称该项目位于北悉尼中央商务区的腹地。据其预计，整个项目将创造400-600个建筑工作岗位。2018年，联实集团获得了维多利亚十字车站和塔楼开发合同，整个合同价值4.76亿澳元。去年12月，联实集团将大楼合作开发项目25％的权益出售给了澳大利亚地产投资基金Australian Prime Property Fund Commercial。
澳大利亚公寓租金录得15年来最大季度跌幅
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今年第二季度，澳大利亚主要首府城市住房租赁市场均遭遇了新冠病毒的冲击，全国公寓租金创15年来的最大降幅。根据Domain的最新租金报告，全澳范围内，第二季度公寓租金下跌了3.2％，独栋屋租金则下跌了1.2％。就首府城市而言，悉尼和霍巴特的公寓表现最为疲软，录得有记录以来的最大季度跌幅，租金分别下跌了3.8％和8.4％。目前，悉尼的公寓租金处于五年来的最低水平，较2017年的峰值下降了9.1％。Domain高级研究分析师尼古拉•鲍威尔（Nicola Powell）说：“在过去的两年中，悉尼的公寓租金每年都在下跌。究其原因，前几年投资者活动激增、以及期房公寓的建成交付均大幅提高了住房租赁市场的供应水平。再加上疫情的爆发，公寓租金获得了更多的下跌动能。悉尼市区、东郊、内西区和下北岸首当其冲。”据其透露，受公寓租金下跌影响，悉尼出租公寓的总收益率已经跌至历史新低，即3.66%。
新州和维州明年房价预计跌幅最大
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今年第二季度，澳大利亚住房市场信心大幅下挫。其中，新州和维州两地明年房价和租金预计跌幅最大。根据澳大利亚国民银行（NAB）针对住房专业人士的调研结果，80%的受访者预计，失业率上升、就业不确定性、以及消费者信心的共同作用将导致房价下跌。其中，新州和维州房价预计分别下跌2.5％和3％。根据NAB的预测，澳大利亚房价从峰值到低谷的跌幅介于10％至15％区间。NAB首席经济学家艾伦·奥斯特（Alan Oster）写道：“虽然房价表现略好于预期，但现在已经连续两个月下降，我们预计这种情况还会持续一段时间。就悉尼和墨尔本而言，两地房价自2019年年中见底以来在一段时期内出现了非常强劲的涨幅。目前，两地房价开始放缓。虽然最初防疫相关的住房活动限制已经解除，但经济活动已经经历了明显的降幅。尽管我们似乎已经走出了低谷，但复苏仍需时日。就业市场的影响以及由此对家庭的影响将在较长时期内继续发挥作用。政府的持续支持可能必不可少。”总体而言，继第一季度出现小幅上涨之后，NAB住房指数跌至-33点，并且尚未完全反映新冠大流行对经济造成的破坏性影响。
