早几天，女儿所住小区的物业管理方召集了一次业主会议。为了解澳大利亚的小区业主会议的召开方法，我以观察员身份（自命的）参加了会议。
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进入会场，首先是业主签到，然后发放业主的基本情况表格和有关征询意见表格请业主填写。业主到齐后，主持人宣布会议开始。会议的议程大致是：
1. 主持人介绍小区管理的基本情况，特别是经费使用情况。
2. 选举业主委员会，业主委员会由开发商代表（1人）、物业公司代表（1人）和业主代表（若干名）组成。其中，业主代表是自荐方式产生，会前征求业主意见，是否有参加业主委员会的意愿。愿意参加的业主代表在会上要作简单的自我介绍。
3. 开发商方面的设计工程师介绍小区设计与建设情况。
4. 物业管理公司代表介绍具体管理工作。
5. 业主提问与咨询。
6. 经费说明。
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会议开得很活跃，业主们踊跃发言，纷纷就自己不理解或感兴趣的问题向会议主持方提问。物业管理方也就业主们提的问题进行解释和说明，对小区目前存在的问题能够解决的承诺尽快解决，暂时不能解决的也说明困难所在或提出未来的解决方案。
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一个显著的特色是会议气氛轻松，民主，大家可以随时打断主持方的讲话，可以随时提问、自由发言。业主代表的产生和牵涉到业主利益的问题都以表决方式通过。物业管理办公场地不大，与会者坐的坐、站的站。还有的全职太太带小孩参加会议，小孩子在会场里哭闹也无人呵斥。会前的准备工作也很充分，所有向业主会议提供讨论和征询意见的材料打印成册（几十页纸，厚厚的一本），事先发给各位业主审阅。
小区后面有一大片次原始森林，由于没有道路进入森林深处，人们只能在森林边缘望林兴叹。我们刚入住这里就希望能有一条路哪怕是羊肠小道也好，让人可以到森林里散步锻炼，呼吸饱含负离子的空气。没想到，会议中有业主提出了这个建议，物业管理方立即承诺在未来两三年内，将修一条小路通向森林中间，获得与会者的一致赞同。
澳大利亚是世界上拥有住房比例较高的国家。一些实力雄厚的投资者和众多的小投资者热衷于投资居民住房，以求获得合法的税收减免以及较高的投资回报。建成的物业一般都委托给专业化的物业管理公司经营管理。经过多年的发展，澳大利亚已形成比较成熟的物业管理行业体系和比较健全的物业管理法律体系。
作为市场经济国家，澳大利亚公众的私权意识、消费意识、有偿服务意识、等价交换意识、按质论价意识较强。这些意识体现在物业管理上，一是业主自愿接受花钱买服务的管理形式，主动聘请有资格的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认为支付物业管理费是理所当然的，拒付物业管理费被视为违背社会道德规范和国家法律的行为；二是公众积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规则作出决策，配合、监督物业管理工作。这些意识已形成社会共识，营造了物业管理发展的良好社会环境。
澳大利亚的物业管理法律体系比较健全，国家有国家一级的法律，州有州一级的法律，对物业管理的方方面面都有具体规定。澳大利亚有关物业管理的法律主要有《物业、股票及商业代理法案》、《分层楼宇计划（自由保有的不动产开发）法案1日73》、《分层楼宇计划管理法案1 9日6》等。这些法案对物业管理涉及的法律关系。如业主与业主的关系、业主法团（Owners Corporation）及业主法团委员会（Executive Of Owners Corporation）的产生及其责任、业主和使用人的责任、业主与物业管理代理人（Managing agent）的关系等都作出了比较具体和明确的规定。健全的法律体系，促进并规范了物业管理的发展。
物业管理基金用于经常性的日常开支，偿债基金用于支付未来的资金需要。不支付物业管理费的业主，在有关会议上就没有发言权和投票权，在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录。因此，欠费及拒缴物业管理费的现象很少。
会议对若干问题表决通过后，参会人员还可以就相关事项发言或进行质疑，物业管理方代表就大家的发言和关心的问题作进一步地说明，最后主持人作总结，然后留下业主委员会成员继续开会，其他人员愿意旁听的可以留下，不参加旁听的即离开会场。主持人告诉大家，会后大家将收到会议情况通报。会议就结束了。
（本文作于2015年10月）
