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房贷变化

“再说一次，不要提早还房贷”，这句话我去年说过。

今天再次重提，是因为近期关于房贷的问题的又变得非常多。

房贷是买房路上最关键的一部分，面对大额贷款，大多数购房小白怎么算都算不明白。

怎么还钱才能避免入了银行的套？在大通胀环境中，又怎么合理配置钱，才能为自己省钱？

这些都是很重要的问题。

其实从去年到今年，房贷最大的变化就是从基准利率定价变成了LPR利率定价。

但「定价算法」变了，但是「还贷方式」依旧没变，仍然是等额本金和等额本息两种。

记住，定价算法影响的是房贷利率，和还贷方式两者没有直接关系，很多人容易混淆。

我们先总结一下LPR利率。从去年LPR利率出台后，我通过一系列文章解读告诉大家，二手房合同转化时，选择LPR利率定价更划算。

因为LPR利率是跟着LPR报价利率走的，是动态的，和金融环境和经济走势有强关联性。

那时候还有很多人不信，出来反驳。

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结果事实证明了这个观点，刚出台LPR利率时，是4.85%，今年最新报价LPR利率是，4.65%，半年时间降了0.2%。

经济繁荣过剩，LPR利率上涨，经济持平或下行，LPR利率下降。一般人都能看清楚当下以及未来几年的经济走势，这个不用多说。

接下来的话题，依然是还贷问题。对此我有三点建议：

1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多。

2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金。

3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择20年。

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下面用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。

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传统思维的罪恶

首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么？

官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。

这个解答太抽象，简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。

富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。

那这到底是为什么呢？

归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。

中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。

那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。

然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。

那么，房贷为什么是能多贷尽量多贷呢？

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处女贷

首先，可以确定的是，对于个人借贷，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。

我记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱，让你发家致富。然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。

当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「处女贷」。

而且你要明白，无论你有多少钱，即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息，这个后面再讲。

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选择

第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。

国外房贷的还款方式有很多，在我们这里只有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。

等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。

如果理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。

两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。