30年，房价暴涨1000%
上世纪八十年代，“童话大王”郑渊洁的作品已经深受小朋友喜欢。他每天都会收到小读者的来信，最多的时候，一天能收到上千封。
这给郑渊洁带来了一个甜蜜的烦恼——家里实在没地方放这么多信了。
怎么办呢？要不要丢掉？
郑渊洁说，这些信绝对不能处理掉，一是小读者信任我，才给我写真情实感的信，我必须善待；二是给我写信的小读者会有未来的大科学家、大作家、国家领导人，我珍藏着这些信，将来可以拍卖呀。
为了存放这些小读者的来信，他在北京买了10套房子。
（点击图片，加入海房交流群）
当时北京的房价只有1400元/平左右，三十年之后的现在，北京房价涨了1000%以上，郑渊洁因此而获得了一笔巨额财富。
你可能以为，这样的房价暴涨程度，只会在中国发生。其实不是的，泰国的首都曼谷也在上演着类似的事情。
根据泰国统计局数据，从1988年到2018年，泰国曼谷的地价上涨了10倍，公寓价格涨幅则高达1000%，而现在，曼谷的房价还在持续上涨。
（点击图片，加入海房交流群）
1988-1998，房价像过山车
在1988 - 1998年的短短十年间，曼谷房价像过山车一般地经历了三个阶段：
1987-1990年的第一次繁荣期、1993-1995年的膨胀期、1995年之后的泡沫下滑期。
起初，泰国为了进行产业结构调整，给经济发展提供足够的资金，而大量吸纳外资，同时刺激国内资金流动。
但由于政府调控时缺乏有力的监管和引导，最终曼谷的房地产逐渐成了蓄水池，房价不断上涨，泡沫不断变大。
（点击图片，加入海房交流群）
从1995年后期开始，各类地产价格迅速下跌，1997年平均价格比1994年高峰期下跌40%。
这时期的地产泡沫非常严重，而且公寓并不受大众欢迎。当时的公寓设计简单，且多是毛坯交付。
到了1997年底，曼谷公寓空置率高达50%。同一时期，商业地产的空置率也超过10%的国际警戒线。
1997年的亚洲经济危机给了泰国房地产致命一击，根据泰国官方统计数据，从1988-1998年，曼谷增加新住宅总计有125万套，而1998年底，曼谷房产的整体空置率已经达到14%左右。
这一时期，泰国房地产经济滑落至底部，在国家控制下，均价稳定在2-2.5W泰铢/平米。
1999-2008，轻轨救活了房地产
这一时期救活曼谷经济和房地产的，是轨道交通。
1999年第一条BTS轻轨运营，2004年第一条MRT地铁运营，这些交通线路的建设帮助曼谷提前进入了城市建设发展阶段，一个个商圈开始形成。
整个曼谷，又重新充满了活力。
这一时期，曼谷市中心地区的交通路线，日均人流量能达到120万。就像中国常说的“地铁一响，黄金万两”，交通线周边的土地价格开始大幅度增长，公寓市场也活跃起来。
（点击图片，加入海房交流群）
2000年后，许多泰国家庭为了方便而搬进城市公寓，导致公寓需求猛增；年轻一代的独立和外籍工作者的增多，也推动着城市公寓不断向前发展。
随着市场需求的增多，公寓逐渐脱离了毛坯房的简易设计，向着绿色、时尚的设计风格发展，同时标准精装修也成了新的交房标准。
这一时期高端公寓的价格，从2002年的60000泰铢的均价暴涨到了2007年的15万泰铢。
2009-2018，海外投资者涌入
这一时期，曼谷所有的城市重点区域都有了明显雏形，比如：
素坤逸区，得到繁荣发展，商圈、办公楼、住宅区、酒店云集；
素坤逸延长线（On Nut-Bearing-Samrong），地段、基础配套、公共设施都很理想；
阿索克（BTS Asok站）、RAMA9、Sathon区成了人们耳熟能详的地带；
EKKAMAI、Prom Phong区则深受外籍人的喜爱，房子总能以较高的价格出租给外国人。
公寓也成了各个阶层都喜爱的房产类型。从高收入者到低收入者，人们普遍需要一个离工作场所近一点的地方，哪怕价格贵一些，所以现代化公寓成了最佳选择。
（点击图片，加入海房交流群）
高需求再次推高了公寓供应和价格。优质项目的价格从8万泰铢涨至30万泰铢，而且呈现出稳定上涨的态势。
同时，曼谷奢华公寓的设计也达到了世界水平，新的建筑材料和高科技频繁使用，出现很多地标，比如mahanakhon。
那时，泰国房地产已经有很多外国投资者的身影——日本人、香港人、台湾人以及后来的大陆人。
日本人比中国人来得早一些，早期的海外投资有74%来自于日本，在泰国所有的工作签证持有者中，日本人的比例也是最高的。所以我们能在内素坤逸地区能看到非常多的日本店铺。
（点击图片，加入海房交流群）
但从目前情况看，在曼谷2017年高端公寓的购买人群中，中国大陆和香港的买家加起来占到海外投资者的42%，成为了新的主力军。
现在的曼谷，还能买吗？
很多人疑惑，经历了30年沉浮的曼谷地产，现在是否还值得投资？
一般遇到这种问题，我喜欢思考两件事。第一，这个城市的发展性如何；第二，本地人的房价负担能力如何。
毫无疑问的，曼谷越来越变成泰国最核心的区域，同伦敦一样，曼谷正在从一个城市转变为一个以曼谷市为中心的大曼谷地区。
这里有全泰最好的购物中心、最好的办公区，以及最便捷而且完整的交通配套。在泰国其他城市，甚至是整个东南亚，来曼谷做“曼漂”的人也越来越多。
（点击图片，加入海房交流群）
其次，从消费力看，泰国人还处在较低水平。
根据统计机构Statista公布的数据，2015年收入为7.5万-35万泰铢（约合人民币1.5万-7万）的泰国家庭最多，约为42%。
但Statista预测，到了2020年，泰国低收入人群将会往上推移，人口占比将会加大。
这说明未来一段时间，泰国人民对房价的负担能力还会上涨。在这种情况，我一般会跑去买上一套作为投资。
