冯仑说：在这里闭着眼买都赚钱
世界上最难的，就是预测未来。所以投资这事儿，特别难。
就拿国内的房地产来说吧，上半年全国房地产全线飘红，形势大好，可六七月开始就连遭整治，形势陡变。
大家担忧之际，难免向业内大佬前辈们求取经验。
于是，就有人问了万通董事长冯仑这么一个问题：“如何判断房地产发展趋势？”
冯仑答得相当干脆利落——看历史。当然后面也解释了一通，我稍微总结了一下，大体是这么个意思：
比照着发达国家GDP到了多少、做了什么，冯仑就跟着学，多半能学对。
在比照的过程中，冯仑发现了一条规律：人均 GDP 在2000-8000美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。
最后冯仑得出了一个结论：像金边、曼谷，现在闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题，能赚钱。
结论是出来了，不过诸位敢信吗？
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世界银行的想法，和冯仑一样
说到底，冯仑的主要依据是GDP，巧的世界银行也有一个GDP和房地产市场发展情况的关联结论，根据世界银行报告的显示：
当人均GDP在300美元左右的时候，房地产市场开始起步，这个阶段相当于我国的90年代初；
人均GDP达到1300美元的时候，房地产会进入快速增长的区域，这个大概对应我国2004-2005年；
人均GDP达到8000美元的时候，会进入到一个平稳期，对应我国2014-2015年。
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▲点击加入海外房产交流群注：我国资源过于集中等因素，GDP达到8000美元之后房价依然高歌猛进，这和世界银行的规律不完全吻合，也是可以理解的。可见世界银行的说法还是有一定科学性的。
从整体上看，冯仑和世界银行的数据大体一致。但冯仑所说的“金边、曼谷闭着眼买都赚钱”对不对，我们还需要仔细分析一下。
投资东南亚，闭着眼都能赚钱？
网上有一个说法，和冯仑的说法极其类似——投资东南亚，就是投资十年前二十年前的中国。
但依我看，你要是真的在东南亚国家闭着眼买，风险可不小。我们就拿近期比较火的——泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾五个国家来说明吧。
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▲点击加入海外房产交流群从图上数据（2016年数据）看：
柬埔寨人均GDP相当于我国2003-2004年的水平，越南相当于我国2006年，菲律宾相当于2007年，泰国相当于2013-2014年；
马来西亚人均GDP达到11000多美元，比我国还高，所以整个房地产市场和其他四个国家有一定差异。
根据世界银行的发展规律，再结合中国的发展规律，那么这五个国家可以分成两个阵营：
一是泰国，房地产市场比较健康，基本进入快速增长阶段。这期间，新房投资增速开始下降，供应走到了相对高的位置，后期会慢慢转到二手房市场。
二是柬埔寨、越南、菲律宾，属于增长初期。特别是柬埔寨，人均GDP很低，这意味着当地的基础设施还需要不断完善，房地产市场刚刚开放，机会很多但也存在风险。
换句话说，如果这五个国家能借助一带一路的东风富裕起来，那房价暴涨的可能性还是不小的，相反情况就很不利了。尤其是柬埔寨，经济总量远落后于其他国家，经济增速又不比菲律宾和越南好多少，投资风险还是比较大的。
所以说，想闭着眼赚钱，风险还是极大的。
东南亚典型城市的房产市场情况
为了进一步探讨东南亚的房地产市场，我们不妨将目光集中，选择典型城市进行分析——马来西亚吉隆坡、泰国曼谷、柬埔寨金边、越南胡志明、菲律宾马尼拉。
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▲点击加入海外房产交流群城市规模对房地产有着重要影响，如要投资金边，需要格外小心了。
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▲点击加入海外房产交流群吉隆坡经济总量已经超过中国，房地产市场处于稳定增长状态，房价也稳定上涨，市中心的投资回报率在3.92%，外围是4.29%。相对而言，风险低，收益比较稳定。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）。
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▲点击加入海外房产交流群曼谷的房价涨幅比吉隆坡好一些，大部分涨幅都在2位数，期房、现房或二手房的涨幅都不错。市中心的租金回报率在4.5%，外围接近4.7%。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）
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▲点击加入海外房产交流群金边的房价涨幅比较平稳，但租金回报率比曼谷和吉隆坡略高一些，市中心和周边地区都在6.7%左右。但正如前面所说，整体的城市建设和房地产市场都处于初期阶段，有一定风险。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）
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▲点击加入海外房产交流群胡志明市由于市场上主要是酒店，所以回报率会高一些，市中心租金回报率6.6%，周边5.75%（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）。目前来看，价格比较平稳，还没有发生快速上涨，是个投资机会，但需承担一定风险，等待爆发。
看完这些，大家对东南亚各国的房地产情况，应该基本清楚了。然后我们再综合对比一下生活指数和风险情况：
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▲点击加入海外房产交流群从生活指数来看，吉隆坡和曼谷排在第一梯队，尤其吉隆坡的购买力领先于其他地方，相对发达，而且房价收入比也比较合理，能够保证未来本地的房产消化能力；而曼谷的医疗资源相对丰富。不过马尼拉和胡志明的污染就需要警惕了。
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▲点击加入海外房产交流群风险情况图上已经说明得很清楚了，比如：泰国在付款上资金占用比较低，越南是没有永久产权，而且需要交10%的税，柬埔寨一般是有公摊面积的等，此处就不多赘述。
最后，我们总结一下——闭着眼买就能赚钱，是不现实的。在东南亚投资房产：
如果想稳健一些，建议投资马来西亚和泰国，这两个国家的房产投资风险较低、回报率较高；
如果想花小代价，承担一定风险，去投资房地产更早期的国家，以博取更高收益的话，可以考虑菲律宾，越南和柬埔寨的话，风险会更高一些。
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