美国30年房贷利率在10月底达到接近8%的高位之后，并没有回落迹象，新近30年房贷利率是7.5%，15年房贷利率是6.81。
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从2022年初开始，随着拜登政府的加息政策，房贷利率不断升高，按照以往的数据来看，上次的房贷利率升高至8%还是2000年的时候，有很多经济学家在2023年初预测，美国房地产将迎来历史性崩盘，经济也会迎来大衰退。然而事实却是美国房产市场交易量下滑，房价依旧十分坚挺，甚至是普涨，美国经济也并没有大幅减弱，是有衰退，但是也相当有限。
供给的收缩与需求的增加，使房源供应短缺在眼下的美国是一个确定性趋势。2015年到2021年，美国住房增加了约630万套，但美国家庭数量共增加了790万户。全美住房累计缺口约为550万套。供需之间的较大缺口，意味着，美国当前的住房短缺不会很快消失。
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高房贷利率导致美国人置换新房的意愿大大降低，市场上可供销售的二手房数量短缺。开发商对房地产市场预期不看好，材料和人工费用上涨导致新房数量短缺。
美国年轻一代对于房产有刚性需求，目前美国年轻人购房年龄中位数已经延至36岁。国际资本的涌入，美元回流美国后投资房地产成为了抗通胀的财富载体。
所以美国现在房产市场就演变成房价在涨，销量在降，更多的美国人选择全款购房、观望房贷利率是否会下降或者预购新房，等待新房建成付款时，对比购房时的贷款利率，再考虑是否从新申贷，这样的好处是可以享受到房价增值。
首先看美国通货膨胀率已下降至3.7%，而拜登政府最近的宣发目标通货膨胀率要降至2%，并且美国经济本身更是表现出了强劲韧性，这给了拜登政府很强的信心，不过市场和经济的低迷也是有目共睹。从种种迹象来看，2023年年底到2024年初大概率会维持高位或再次加息，2024年初到2024年中可能开始会有降息（新近消息：瑞银投资银行预测2024年3月降息275个基点），全面降息大概率会出现在大选前也就是2024年下半年或者新总统上任的2025年。
美国经济韧性主要来源于低失业率3.8%，和高薪资增长。美国众多大企还是处于疫情后的裁员潮，但是美国中小企业纷纷发力，大企业被裁员的求职者很快能找到仅次于原先薪资的工作，而普通求职者又能获得高达6.5%的薪资涨幅。
美国今年房产市场的情况是到第三季度房价累计上涨5.3%，除了个别地区几乎是普涨的态势，新建住房销量同比增长了34%但是交易量又呈低迷态势，房贷申请总数下降了6.9%。美国大量年轻人面临的是高房价和高利率的局面，但又不得不上车，不买房还要面对每年高达9%的租金增长。
房价是否会涨和房贷利率、人口密度、城市潜力息息相关，房产不仅仅在中国，也是美国民众的一项重要资产，从美国大环境来看，只要经济不崩盘房价就不会狂跌，而美国经济不会进入严重衰退期已经成为了经济学家的共识。所以在利率回落前，美国房产大概率会处于交易量低迷，房价波动，核心价值城市上涨，而房贷利率的下行只是时间的问题，届时会带来一波美国地产、股票、金融的一波牛市。
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