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高级公寓？售价千万？错。
它们都是平民价格的“组屋”——一种新加坡独特的保障性住房制度。80%的新加坡人都住在这种廉价、精美的组屋公寓中；并且，这其中90%以上的家庭都拥有组屋的所有权。
8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡就提出，要学习“新加坡模式”：未来，深圳市60%的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中，商品房只占四成。
深圳楼市时刻牵动着中国人的神经。
那么，这个“新加坡模式”究竟是什么来头？深圳到底能不能学到手？
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居者有其“组屋”
1960年代，新加坡面临住房危机，许多人居住在肮脏、拥挤的贫民窟。只有9%的人住在政府提供的公寓中。
1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（Housing & Development Board, HDB），委之以解决住房危机的重任。在成立后的五年内，HDB修建了5.4万间公寓。短短十年间，HDB建造的公寓数量就足以满足全国的住房需要。
截至目前，81%的新加坡人口都居住在HDB组屋中，剩下的19%则居住在开发商建设的私人住宅中。“中低收入靠保障，高收入靠市场”的格局成型了。
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位置优越
与我们想象中的“廉租房”不同，新加坡的组屋并没有被排挤到核心地段之外：可以住人的地方，就有组屋；就连新加坡南部最金贵的城市中心，也少不了组屋的身影。
此外，它们没有脱离主要道路和公交系统。从下面两图的对比中可以看到，组屋的地点与新加坡地铁线路基本重合。
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上：组屋建设情况，红色为建成的组屋，绿色为在建区域；下：新加坡地图。图片来源：HDB、百度地图
价格亲民
你如果了解国际城市的房价，一定会对新加坡的组屋价格感到难以置信。
HDB提供的组屋，户型从一室一厅到四室一厅都有，并且分为普通公寓和行政公寓（Executive Condominium），后者的整体档次更高、社区环境更好。只要家庭月收入低于1.6万新元，就有资格申请购买HDB组屋。
1.6万新元是什么概念？2019年，新加坡家庭月收入的中位数为9425新元（约4.7万人民币），平均数则为12386新元（约62081人民币），都低于1.6万新元。
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数据来源：Singstat. Key Household Income Trends, 2019.
也就是说，大部分的新加坡人都有申请组屋的资格。下图展示了2018-19年度，组屋的户型和对应的售价。
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资料来源：HDB. Key Statistics 2018/2019.
我们可以算一算：以一个拿9000新元的三口之家为例，买一套20万的两室一厅公寓，从HDB能拿到房价90%的贷款，则首付只需给2万新元，最多四、五年就可以还完，没了后顾之忧！
更关键的是，新加坡组屋的房价收入比始终维持在5.5以内。与深圳（46.33）、香港（43.52）、首尔（24.58）、东京（15.87）相比，新加坡人购房真是毫无压力。
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“新加坡模式”何以实现？
“新加坡模式”的实现，在我看来，是政治条件、制度条件、技术条件共同作用下的结果。
政治条件
住房，在一开始，就被新加坡政府定位为“维持社会稳定、促进种族融合的福利事业”，而非经济支柱产业。
成立了建屋发展局、建立了中央公积金制度、保障土地的低价供应、持续促进居住环境的改善等，都体现了新加坡政府对这一事业的政治承诺。
组屋的质量也得到政府的保证。一位了解组屋制度的朋友告诉我，每20年左右，旧楼都会得到改造升级。
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左：家居改进前；右：改进后
图片来源：HDB. "Home Improvement Programme (HIP)"
制度条件
第一，土地制度。据悉，新加坡近九成土地为国家所有，这使得政府在土地规划、利用和经营上有主导权。
政府以低价将土地转让给HDB，保障了组屋建设的快速和低价。
这一点，中国理论上可以做到。但考验中国地方政府的决心。
第二，财政支持。在财政兜底的情况下，HDB才可以将租金、房价维持到可以让人轻松承受的水平，并且提供低息贷款。翻新、改造的开支也受到政府财政的大量补贴，住户只需要支付修缮费用的5~12.5%。
《经济学人》指出，自HDB成立到2017年，新加坡政府总共向其“输血”280亿新元；HDB也通过银行和债券市场筹措了大量资金。2018/19财年，HDB仍有20亿新元赤字，赤字规模逐年扩大，这些最后都要由财政来填补。
这一点放中国来说，考验地方政府的可支配财力，最终取决于地方上的产业经济发展前景。
技术条件
我们都明白，这种“买房无压力”“人生有奔头”的幸福感，不是所有城市的人都享受得到的。持续供给、严格设限、抑制投机等技术条件保证了“居者有其屋”。
这其中最重要的，当属组屋的供给。1960年到2018年，新加坡总共新增近118万套组屋；而新加坡的套户比从80年代中期开始，就高于1，公寓数量多于家庭户数，说明组屋的供应量相对充足。
另外，《每日经济新闻》一篇报道指出，组屋一般会提前15~20年开放预定，HDB则根据市民未来的居住需求来指导区域、社区的规划，提前布局所需要的公共设施。
反过来，HDB也会通过组屋的选址和交通线路的提前安排，来引导人口流动，与更高层次的城市规划打配合。
这种提前预测、提前布局的规划方法，能保证住房的可持续性，体现了“自上而下管理”的智慧和优势。
保证供给的另一个方法，就是对租住、购买组屋严格设限。即使是居住在新加坡的人，获得组屋也需要满足诸多条件，例如：
只有新加坡公民（Singapore Citizen）才可以申请新组屋，永久居民（Singapore Permanent Resident）只能租住或购买二手组屋；
如前文提及的，申请组屋时有严格的收入、财产限额，这也将决定住房贷款和购房补助是否适用；
一些特殊的居住方案，也对申请人的年龄、婚姻状况等有所规定。
与严格的准入门槛相辅相成的，是严格限售、抑制投机的退出机制：
若想买新组屋，必须退出旧组屋，且每个家庭只有两次购买新组屋的机会；
若想出租自己的组屋，需要符合一系列要求，否则组屋可能会被没收；
严惩弄虚作假，违者面临高达5000新元罚款或六个月监禁；
设置限售期和禁售期，如新组屋只有住满一年后才可转售，且对新业主也有条件限制。
在政治推进、制度保障、持续供给和严格管理的合力下，组屋制度将“房住不炒”贯彻到底，使住房成为一项福利事业，创造了这个城市国家高自有率（90.9%）的奇迹。
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新加坡的特殊性
如果说政治承诺、制度安排、技术手段，深圳都可以有，那么，最后不得不提的，就是新加坡的特殊性——小国寡民。
这使得“居者有其屋”“住房作为福利”成为可能，也将导致“新加坡模式”和“深圳版本的新加坡模式”最终的分野。
1980~2018年，新加坡人口从241万增长到563万，增幅137%；且经过半个世纪的发展，居住体系早已完成。
而在同一时期，深圳的常住人口则飞涨了40多倍，达到现今的1300万人；而保障性住房的建设才刚刚起步。
恰好在这个时候，深圳已经很少土地可以利用了。1997平方公里的土地，一半划入生态控制线，限制和禁止开发，剩下一半基本开发完毕。只能从旧城改造或者填海来增加用地。
以深圳的人口体量和流动速度，想为60%的居民提供“组屋”，是非常难以实现足够的供给。
其次，深圳的这个设想，可能财政上也吃不太消：
2018年，深圳《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》提出，要在2035年前供应不少于100万套的“人才住房、安居型商品房、公共租赁住房”。
满打满算，这只能满足300多万人的住房需求，与60%的目标相差甚远。但如果快速地提高这一比例，既会对地方财政造成很大压力，非常考验政府的管理、分配资源的能力。在人口大量流动的背景下，想做好这一点，很有难度。
深圳的“新加坡梦”，最终可能只是一场梦。
……
◎海外掘金（ID：gold1849） | 张威廉
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参考资料
黄琼. 深圳住房要学习“新加坡模式” ，楼市格局将面临巨变. 第一财经. 2020年8月30日.
夏磊 & 任泽平 (2020). 全球房地产. 中信出版集团.
清和社长. 深圳楼市：向左香港，向右新加坡. 智本社（微信公众号）.2020年6月7日.
房东的ID. 深圳学习新加坡，楼市何去何从？房东经济学（微信公众号）. 2020年9月1日.
杨弃非. 深圳向新加坡看齐，要先迈过“三道坎”. 城市进化论（微信公众号）. 2020年9月2日.
刘德科. 不要再一次掉进新加坡的陷阱里. 德科地产频道（微信公众号）. 2019年9月10日.
Why 80% of Singaporeans live in government-built flats. The Economist. July 6, 2017.
Key Statistics 2018/2019. Houshing & Development Board.
Annual Report 2018/2019. Houshing & Development Board.
https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/renting-a-flat/renting-from-hdb/public-rental-scheme/rents-and-deposits
https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/living-in-an-hdb-flat/sers-and-upgrading-programmes/upgrading-programmes/types/home-improvement-programme-hip
https://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp
