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★作者：双极分析师 ★来源：功夫财经
一方的热闹，改变不了整体偏冷的现实，局部放量更不意味着就要暴涨。
任何一个经济体的发展壮大，必然伴随着融资模式的变更。房地产调控的局部松动，是告别一刀切的明智之举，任何事物，松松紧紧才是常态。祖传老中医，曾给笔者说过一个秘密，人的腰腹问题，跟腰带关系很大。
皮带松，行动不便，皮带紧，害处更多，夏天不透气长痱子，冬天皮肤发红，更要命的，是挤压内脏，限制了内脏的正常活动。太松，太紧，都不行。
眼下的房地产，正是如此。毫无顾忌地狂奔十多年后，房价终于被政策的大闷棍打了下来，最近几年的高压调控，更是让开发商叫苦连连，跟着叫苦的还有各个城市。眼瞅着快要稳不住了，最近一些地方将绑在房地产身上的带子，低调地松开了。就在10月15日这一天，3个城市对外宣布了人才落户新政：
10月25日，海南更是推出重磅炸弹，宣布基本取消省内除三沙外落户限制，专家称此举必将大大释放潜在的购房需求。如果在算上之前的案例，上海临港、合肥、珠海、南京高淳区、中山等等，或者放松社保，或者直接取消限购，不同程度的放松，都在路上。不过就像所有供给商品一样，真正有价值的，是不会主动找客户的。这些放松的省市，别看政策诱人，值得落户的却不多，有一些甚至是曾经的 “困难户”。说到这，我想多问大家一句，“大城市”铁岭也很有吸引力，你会去么？
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不是所有的城市都是深圳，也不是所有楼盘是深业中城，500万只是诚意金，1500万的入场门槛，总共有192套房，却引来4000人哄抢。
一方的热闹，改变不了整体偏冷的现实，局部放量更不意味着就要暴涨。
一城一策，房住不炒的主基调摆在那，是没有哪个地方敢偏离主线的。
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前几年楼市的轰轰烈烈，让很多购房者措手不及，在慌慌张张中失去理性，乱买，瞎买，拼命买，今天回头看，很多拼命加了杠杆的，都面临着巨大压力。
购房者如此，开发商们也一样。本以为未来形势一片大好，开发商们攒足了劲要大干一场，于是各种渠道发债融资，买地上项目。结果，高昂的开发费用，忽然遇到史上最强调控，成本开支加大和预期销售下滑，原计划的吃肉行情，最后变成了开发商们的割肉符。根据亿翰智库研究报告指出，从房地产企业今年上半年业绩来看，“百强房企”当中有24家企业现金短债比小于1，这意味着近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债，面临短期偿债风险。还债压力空前。年底放量促销就成了必然，回款至关重要。事实上，开发商的压力有多大，我们从开工数据和竣工数据就能看出来。
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最新的数据，2019年8月，房屋新开工面积同比增长8.9%，但是竣工面积同比下降9.6%；而在一年前的2018年8月，房屋新开工面积同比增长19.7%，但是竣工面积依然同比下降13.2%。
开工和竣工面积的缺口，自2017年中，就不断加大。道理其实也很简单，调控不断加码，融资渠道不断收紧，地产公司的现金流空前紧张，这就倒逼许多地产公司要开工，盖完地基五证齐全后，方便把土地质押来换取现金流，但是却没有相应的现金把楼盖完，把项目结尾。对于开发商来讲，项目不完工，这些项目本身就是不停回收现金流的工具，但是时间拖得越久，越不利。
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地缘
第二件影响房地产的大事，是不少国家即将进入大选年，外围环境的波动在加大。就在这个月，世界很多地方，似乎被同一种病毒传染，自由主义、民粹主义....各种声音开始反扑，带来的是全球局势的不确定性。
而就美国而言，明年到底谁会上任？天选之子特朗普，还是他的那些民主党劲敌，前者捉摸不定，后者亦不好招惹。短暂休战后的特朗普，会否在中美贸易争端一事上有反复？民主党上任，又会采用什么战略？要知道特氏虽然疯狂，但是美国至上，对外界是战略收缩的，而民主党则一直推崇的是全球治理。在这样的国际大势下，中国国内在大事小情上，更是出不得一丁点差错，尤其是事关亿万百姓民生的房地产，更是如此。要知道，房地产几乎聚集了我国国民将近70%的财富，这个时候如果房地产有大的波动，不管向上向下，都是极其危险的。没有人敢冒这个险，大家都不敢在这个时候乱点火药桶。
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很少有人会把股市和房地产联系在一起。但是事实上关系很大。房地产和股市在国民经济中扮演的角色，决定的是一个经济体的融资模式。以房地产为核心的是间接融资模式，以股市为主导的则是直接融资模式。前者需要信用抵押，需要刚兑；后者是市场权益，不需要刚兑。前者适用于一个高增速的经济体，容错率抹平社会波动。后者适用于一个低增速的经济体，让市场自行进行风险归类。任何一个经济体的发展壮大，必然伴随着融资模式的变更，也就是从间接融资转向为直接融资。
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我们当前正在经历的，看似是一场房地产调控，但就其本质而言，实际上是一次融资模式的换挡切换。
于是我们看到，伴随着高压的房地产调控，股市的制度变革也在不断的上演，从退市到鼓励分红，鼓励长线资金进入，最重要的，是加快新股发行。尽管万千股民不欢迎，但是加速新股上市，是不可阻挡的趋势，因为这关系到两个池子的切换。资本市场的池子不是太大，而是太小。
