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本期嘉宾：
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嘉宾介绍：
何璐，城市规划师&风景园林师，现居悉尼，对悉尼的城市规划、区域发展及房产市场有专业的预判和见解。
活动时间：
北京时间：7月7日（周五） 16：00
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一、澳洲新财年有哪些房产政策变化？
据报道，新南威尔士州政府计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金来帮助澳洲本地的首次置业人士。
据悉，此次计划中，外国投资者附加印花税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并与7月1日开始实施，与此同时每年缴纳的土地附加税也将从0.75%增长到2%。
介时，首次置业者购置价格在65万澳元以下的二手房将可免除印花税，目前需要是新房才可以使用首次置业优惠。
另外，首次置业者补贴规则也将有相应的变化。
（官网链接：https://www.nsw.gov.au/improving-nsw/projects-and-initiatives/first-home-buyers/?from=timeline&isappinstalled=0 ）
1.首次置业者印花税减免门槛降低，海外投资者成本升高
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据悉，从7月1日起（在此次改革开始日期之前签订的合同将按照改革前原有规则执行），首次置业者无论是购买新房还是二手房，只要房价在65万元以下，就可享受豁免印花税的优惠政策。目前的旧政策是首次置业者只有购买55万澳元以下的新房时才能豁免印花税。
除此之外，如果首次置业者购买的房子超过65万澳元，但是低于80万澳元，可享受印花税折扣。而旧政策中能享受印花税折扣的房价上限是65澳万元，而且需要是新房。
新州政府还将废除9%的房贷保险（LMI）印花税，这通常是以借款银行要求首次置业者支付少量定金的形式出现。以购买80万澳元房产为例，新政实施后，首次置业者可因此节省2900澳元。
政府表示，这一系列改革可以为首次置业者最多节省34,361澳元。
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但是，首次置业者领取政府1万澳元首次置业补贴的资格将更加严格。选择自己建房的首次置业者领取补贴的资格未变，房价仍维持在最高75万澳元，但选择购买新房的人所购房屋价格的上限从之前的75万澳元下调至60万澳元。据悉，新州政府此举意在帮助首次置业者的同时促进新房建造。
此外，新州政府将把外国投资者的附加印花税从4%上调至8%，土地附加税从0.75%上调至2%。
为了帮助首次置业者与投资者进行竞争，所有投资者购买楼花的印花税优惠政策将被废除，5000澳元的新房补贴（New home grant）将不复存在，购买投资房的人可以延迟12个月缴纳印花税的政策也将被废除。
2.解决可负担性长远规划：增加悉尼住房供应
新州政府致力于通过增加住房供应来改善住房可负担性问题。其中包括：加快分区规划、修建配套基础设施如道路、学校和公用事业等。 此外，新州政府将携手各地方议会为开发商增加新房供应提供适当的条件。
新州政府希望确保兴建足够的住房来满足不断增长的人口需求。但是增加供应是指：新建住房选址得当、住房类型契合需求同时考虑当地居民的民俗特点。各社区和地方议会在决定新建住房选址以及交付方式起主导作用。
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新州政府已经要求大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）为各地方议会制定住房目标并作为最终区域规划的一部分。
3.新州政府扩大优先开发行政区范围
新州政府将扩大优先开发行政区（Priority Precincts）范围作为发展和振兴悉尼的重点区域。优先开发行政区的扩大预计将新增3万套住房，为加速分区规划、兴建更具现代气息和富有多样性的开发项目提供便利。
优先开发行政区扩容拟在以下地区增加住房供量：
Belmore/Lakemba
Burwood/Strathfield/Homebush
Campsie/Canterbury
Cherrybrook (government land)
Frenchs Forest
Glenfield
Leppington town centre
Anzac Parade corridor
Riverwood
Schofields town centre
Seven Hills/Wentworthville
St Leonards/Crows Nest
Telopea
Turrella/Bardwell Park
Westmead
加速以地方议会为主导的分区规划
新州环境规划部（Department of Planning and Environment）将设立一个专家团队加速推进悉尼和其他行政区议会为主导的重新分区规划。通过对绿地和城镇改造项目的重新规划增加可用住房供量。
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4.新州政府将进入“高效时代“，审批加速
新州政府将引入一系列举措帮助提高地方议会审批速度包括：成立独立专家团队在提高开发申请（DAs） 处理效率的同时确保整个规划过程的完整性。按照该举措，将由独立专家团队而不是议会工作人员决定开发申请的审批结果。
5.新州政府的“大兴土木“计划已上线
新州政府将根据中等密度住房法规扩大中等密度房屋建设（快审程序）如：联排别墅、复式房等；
要求新州土地开发机构Landcom发挥积极作用，为解决住房可负担性问题提供支持。
在地理位置优越的地区提供紧凑智能型公寓。此举有助于降低新建公寓的建筑成本，继而惠及买房人。目前正在探索的进一步措施包括公寓停车位单独出售。这样一来，业主在出售车位时享有更大的灵活度。
二、新政对澳洲房市会有何影响？
悉尼房市因为投资者减少放缓，但首置者会利用7月1日起实施的印花税减免优惠，这可能会弥补部份损失。但这情况可能只是短暂，因为首置买家需求增加可能只会把房价推高至超过符合优惠要求的价格水平。
（即时数据：NAB的报告声称，悉尼和墨尔本无视公寓供应过多的忧虑，录得强劲的增长，房市抵御能力较预期强。
在今年余下时间，全澳独立屋价格预期上升百分之7.2，公寓则上升百分之6.8。房屋需求持续强劲，将抵消供应过多的忧虑，虽然市场对政策的反应增加不明朗因素。
与数据提供机构Corelogic合作的NAB秋季房市报告指出，其他导致市场不明朗的因素包括工资增长缓慢、海外需求下跌、限制增长的规例、利率上升、破纪录的低租金回报、负担能力问题和部份城市公寓供应大幅增加。
从更积极的方面看，人口增长预期仍然稳健，特别是在维州，将帮助推动基本的需求和吸纳部份恐怕过多的供应。
NAB对悉尼今年余下时间的升幅预测从百分之4.5调高至百分之10.5，但指风险仍在。墨尔本的升幅预测也从百分之5.6调高至百分之10.8，但预期明年升幅将下滑至百分之5.5。报告指墨尔本虽然因为供应过多的忧虑令独立屋和公寓价格出现极大差异，但表现仍佳，预料分歧将持续。
布里斯班的公寓表现将继续欠佳，但整体增长相对稳定。独立屋价格预期上升百分之一，而明年将上升百分之2。公寓价格可能在今年和明年下跌达百分之2。
虽然经济增长偏低及失业率高企，阿德莱德表现稳定。预期房价今年上升百分之2，2018年则上升百分之1.7。
珀斯公寓和独立屋价格在今年余下时间将继续下跌达百分之6。报告指初步迹象显示，珀斯的经济和房市在中期可能稳定，从2018年起房价可能停止下跌或有温和升幅。
霍巴特因为经济和负担能力改善导致房价上升，预期有进一步增长，但速度较慢。今年房价升幅将为百分之7，明年将放缓至百分之1.7。公寓价格也同时放缓。）
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三、新政对本地及海外买家会有何影响？
对于买家而言，新南威尔士州7.1新政主要变化如下：
本地买家：首次置业印花税减免现在适用于80万澳元以下的新房以及二手房，低于65万澳元则可豁免所有印花税。
一万澳元的首次置业补助的申请标准从75万澳元以下的自住新房降低到60万澳元以下。
投资房印花税缴纳时间从（合同交换之日起）15个月提前到3个月，自住房则依旧为15个月。
海外买家：额外印花税从4%增加到8%，缴纳时间均为合同交换之日起3个月之内。
（5月9日，澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，将继续加码限制海外人士置业，具体新规主要有3条：
1.房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日即开始执行；
2.对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将征收新税，这一规定只适用今年5月9日后申请的购房；
3.从2017年7月1日开始，海外人士在当地置业的申请费将提高10个百分点，这些税费除了资助一些关键的基础设施中心建设外，还将加强财政部针对外国投资的审查工作。）
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a.海外买家对新房的需求量变化趋势
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b.海外买家购置物业类型的比例
四、未来在澳洲投资房产需要注意什么？
1.区域选择
2.开发商以及物业状态
3.贷款能力
4.期房及二手房的风险
问答环节
问：新拿到pr没有澳洲工作算本地买家吗？
答：新拿到pr算本地买家，但要依据居住状态来看是否算是澳洲常住居民，若不是常住居民的话，需要缴纳印花税的标准和海外买家一样，但在住满200天后能够向政府申请退还额外印花税。
问：获邀登录后多久可以贷款买房，政策是什么，贷款比例多少？
答：贷款的话是需要本地三个月的全职收入记录，有pr的话，贷款比例一般是80%。
问：只有3个月的全职收入记录贷款额度能到80%？那如果贷款数值有没有上限？
答：贷款额度是年薪的10倍左右，80%一般是贷款上限，在上限之内就看年薪。
问：pr买新房有没有消费税，消费税可以退吗？
答：没有消费税。
往期回顾：
