从专业角度看宝强美国买房被忽悠了吗？
文：海纳愚夫
王宝强马蓉2013年12月在洛杉矶十大城市之一——帕萨迪纳（Pasadena），购买独立屋一栋，房屋占地面积14510平方英尺，建筑面积2300平方英尺。
房子四个卧室，三个卫生间，三厅一厨，两车位车库，前后院，带游泳池，1958年建造。房子在13年9月12日上市，上市价格125万美金，最后成交价格120万美金，屋主降价五万美金。
房屋从上市到成交历时102天，从交易时间上来看，是较长的。从这个纪录可以看出，卖主就是想卖个好价钱。美国房屋交易市场完全公开、透明，一切由市场说了算。交易双方完全本着自由、自愿的原则。
2013年，是美国房价迎来四年报复性增长的一年。此前四年，美国房价一直在底部盘整，陷入低谷。
宝强的房子纪录显示，此前交易在2004年，成交价格76万美金。此前老美屋主在2011年曾经以799000与849000美金，两个上市价格在市场上售卖，都未能成交。
2013年美国房市交易，是价格疯狂上升的一年，可以用“抢”来形容。一栋开价公道、合理的房子，通常会出现多个Offer竞买，而互相加价，获得交易权。
很显然，宝强房子的前屋主应该非常熟悉市场，上市价格在2011年基础上大幅上涨，开价125万美金。
从较长时间的交易结果，不难看出，卖家的心态是符合预期价格就卖，不符合就不卖。而宝强或许就认定了在帕萨迪纳置业，此时，这栋房子进入了宝强的视线。
看房、选房，这是一个并不容易的过程。从交易纪录可以看出，宝强买房经纪人与愚夫同属一家公司，但是愚夫并不认识这位经纪人。
交易价格由上市报价125万，到120万成交，应该经历了价格博弈，双方妥协后达成的结果。
从愚夫交易经验看，这类房子是很难讲价的，因为卖家是姜太公钓鱼，愿者上钩。卖主并不急于成交卖出，所以不达到理想价格，卖主不会脱手。
这就是彼此双方心理的博弈，谁着急，谁就多付出。
对一个明星来说，时间就是金钱，所以，只要看着喜欢，贵一点，或者便宜一点，并不重要。买家买到自己喜欢的房子，卖主卖到自己理想的价格，皆大欢喜，交易也就因此达成。
愚夫搜索了近三年这一条街的成交纪录，有两栋房子可以与宝强的房子类比。（见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=45082867043）
从占地，房屋大小，及后院游泳池看，宝强房子买价120万美金，还算是在合理范围，并没有离谱。而且，我们专业网站的中间评估价格在130多万美金。
无论是CRMLS专业平台，还是面向公众的Zillow平台，其评估价格仅能供参考。
每一栋房子的朝向、格局、采光、屋况等差异都很大，而网站评估价格都是按照程序化与格式化进行，所以，评估价格只具有参考意义。
帕萨迪纳紧邻华人老区，与圣马力诺接壤，是一座传统老美城市。该市有10多万人口，以210高速为界，北部以黑人居多，南部以白人亚裔为主。学区非常一般，北部学区更差一些。
宝强的房子位于北部，学区很差。至于经纪人是否告知宝强学区情况，要看每一个经纪人的工作方式与方法。美国没有规定强制经纪人必须告知当事人学区状况，通常当事人询问，经纪人有责任告知，当事人不关心，很多经纪人也就多一事不如少一事。毕竟，成交才是经纪人的根本目标。
参与美国房产买卖，只要严格按照交易规则办事，不要贪图便宜，不要试图去挑战美国房产交易规则，不要玩一些中国式小聪明，吃亏上当可能性不大。当然，交易本身就是一种智慧与力量的博弈，卖高价乃人之本性。所以，找到一个人品好，能力强的经纪人，对美国买房或将事半功倍。
好的房源进入我们专业经纪平台，将很快售出，只有比较差的房源，才会到处打广告兜售，这或许也是美国房屋买卖的一个潜规则吧。
最后，用一句电影台词，作为本文的结尾吧！——“我在帕萨迪纳等您，不见不散！”
2016年8月 于美国洛杉矶
（作者：海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）
