安家才能立业。
新移民登陆后的最迫切需求，无疑就是安家这件大事儿。
对于华人来说，千百年来的老传统一直没有改变，没有房子就觉得没有家，日子就像荡在半空中，总也安不了心。
在美国买房和租房，选择和流程跟国内都不相同，如何找到适合自己的、理想中的房子，确实是一门大学问。
6月3日，本周五早上 10:00，海那边特邀佛州资深地产经纪Karen，分享新移民安家的那些事儿。快快添加海那边小助手微信，进群听干货课堂吧！
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大家上午好，我是Karen，很高兴认识你们。我来自佛罗里达州，是这边的持牌经纪人。非常感谢海那边今天邀请我给大家做分享，我今天主讲题目是中国在美国买房需要做哪些准备，让大家有个基本概念。
一、美国买房之前要做的准备
（一）现金买主需要准备的文件：
1．有效的护照和签证
2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
3．在美国当地银行开设的帐号
如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。
（二）贷款买主需要准备的文件：
1．有效的护照和签证
2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）
4．在美国当地银行开设的帐号
（三）美国购房必须本人到场参与吗？（Tips)
现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。
（四）如果买家不到现场，也可以通过以下方式也可以不到现场就可以买房
1．买房人委托当地朋友看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子；选定房屋后，后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成；
2．买家委托经纪公司，由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助，通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。
二、外国人全款买美国房产流程和手续
在美国现金购房会比较快，手续快至14天-30就完成。
在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。
全款购房分为8个步骤，具体情况如下：
1.初步会面
2.寻找理想的房屋
3.找到合适的房屋
4. 购房合约被双方同意接受
5.“房屋检查保护期”完成事项
6.完成过户公証手续
7.取得钥匙完成过户
8．取得房产证
三、外国人美国贷款买房详细流程
1. 初步会面
2. 审核贷款条件
3. 寻找理想的房屋
4. 找到合适的房屋
5. 购房合约被双方同意接受
6. 提出贷款申请
7. “房屋检查保护期”完成事项
8. “贷款保护期”完成事项
9. 完成过户公正手续
10. 取得钥匙完成过户
11. 获得房产证
四、签订购房合同应该注意什么？(Tips)
目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。
以下为美国佛州的住家购房合同买卖说明书，其中涉及环节三十多个环节，但每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容：
把握时效，口说无凭， 整个合约变更以书面为主
要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。
买卖完成与交屋
第三段说明买主何时会搬进住屋卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住则需注明现有房客将怎样安置并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。
费用分担与支付
合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震火灾和水灾的地区)报告费产权保险费代书公司手续费地价税或其他政府费用。
影响房屋的状况
合同中应说明交屋时房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方买主可以取消合同或者他或她可以要求卖 主整修。虽然卖主不必修复全部的问题如果买主提出要求后卖主拒绝整修买主有权取消合同并取回订金。
整修
合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买主也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。
检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋，买主需赔偿卖主的损失。
美国法拍屋的
法拍屋：如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去，或者屋主付不起贷款就直接走人了，像这样的情况，法院将房子以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市场价一半，或者更多。法拍屋尽管不能看房，对房屋债务方面的情况也不是非常了解，基本上购买法拍屋就等于一场博弈。
法拍屋存在的不确定因素：
A.屋况通常不佳，可能买到后发现房子已经被严重破坏
B.法拍屋一般情况下都在不是非常好的区，像法拉盛这样比较大热的地段，通常在short sale的阶段就卖掉了。
C.房屋有欠款
D.购买法拍屋不能贷款
E.过户时间长且非常难
F.购买后有可能前屋主或者有无家可归的人霸占屋子，还要通过法律将他们驱赶。
适合投资法拍屋的人群：
1、有时间。因为想要购买法拍屋前期要做很多的功课，要熟悉市场，经常参加拍卖会。
2、要有钱，因为法拍屋是不能贷款购买的，所以要有充足的资金。
3、要有强大的心理承受能力：法拍屋可能会存在的一系列的问题，所以买到手后还有很多的后续事情要做。
法拍流程： 法拍要去法院，以纽约为例，纽约5大区每个区的法院都会定期举办法拍。在纽约除了节假日外，法院每周都会举办一次拍卖会，像布鲁克林是在每周四，皇后区在周五，有法拍，，基本上都是一周一次。关于法拍的房屋资讯，有的时候网站上会有公示，有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋资料。 所有人都可以参加拍卖会。
第一步：先在法院网站上注册预约，交预约费。
第二步：了解那些房子即将会参加法拍，可提前去做功课，去看看房子的区域和房子外部的屋况。
第三步：由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票，所以竞标者一定要带着充足的资金去拍卖会。
第四步：如果有自己满意的房子，在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。
第五步：得标后需要当庭支付标价10%的订金。
第六步：在一个月内需缴纳其余的90%的房款。如果定期没交银行会没收全部订金。
第七步：过户
最后给个总结，就是法拍屋里因为有很多风险，所以基本上能够购买法拍屋的人一定要有非常丰富的房地产投资的常识，新手不要擅自购买。
什么是银行屋？
法拍屋是指通过法律程式被拍卖的房子。法拍屋中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。那这80%的银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。
对银行屋的误解：法拍卖不掉银行才收回，房屋位置都很差 其实这是一个误解，很多银行屋不是法拍没有拍掉，而是如果价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，其实这是一种银行止损的方式，并不是没有人要。
银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是ASIS（现状带住客销售），一种就是交空销售。
现状带住客销售：银行为了早点将房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%--35%以上。
