好久没写东西了，实在是没时间。最近跟好久没见的朋友几次交流有些感触，写下来跟大家分享下。
EB-5这个东西很多时候大家都觉得深不可测，越看越不懂。我跟很多朋友常说这是看待问题没有从一个合适的角度，所以就会出现问题。其实首先要把EB-5看作一个商业投资，先不要想移民的事。然后看项目值不值得你投资。
如果大家都从这个角度看问题，那就有了投资的大方向。1，首先选择一个自己了解的行业，或者容易了解的行业。 2，选择信任的合作者 3，选择一个你！自！己！认为有好的商业前景的项目。
这是选择项目的大方向。有了这个大方向，我们再去从细节上比较项目。说到投资这个词，我们就会想到风险这个词。那我们就从EB-5风险方面去审视项目的细节。
1. 移民风险
大家都知道，EB5有两个主要的步骤 526和829.
526的时候我们要告诉移民局我将要怎么做和如何产生就业机会。区域中心项目方材料最重要的两个部分就是商业计划（我要做什么），经济学报告（如何产生就业机会）。其中经济学报告会用到一些计算就业的模型，总的来说可以分为两种：花费型和运营型。目前几乎所有的项目都会用到花费型就业机会。这些项目中部分项目会用到花费和运营两种模型计算就业机会。这是由于招募EB-5投资人较多，所需的就业机会也较多，单纯花费型就业机会已经不能满足投资人的需要，所以要把后期运营产生的就业机会也加进来。如果大家看过924批准信project部分，也就是常说的典范申请批准，就会发现移民局说的很清楚了。经济学模型就是个公式 ： 有一个输入值input（这个input有可能是建筑花费，有可能是直接雇佣人数，或者是运营的营业额等等），还有一个系数x（x表示单位input值能产生就业人数），最后就是可以产生的用工总数output。 于是公式就是： input 乘以 x 等于 output。如果526或者exemplar获得移民局批准，那么说明这个公式是没问题的。
到829的时候移民局关系的就是项目之前给input有没有实现。比如花费型的就是你承诺的钱有没有花完。运营型的比如预计的年营业额有没有到，直接雇佣的员工数有没有雇佣到位等等。
2. 商业风险
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这是一个项目投资的结构图。目前所有项目都是这个投资结构。如图所示：区域中心选择一个合适的项目，成立一个私募基金，募集投资人认购私募基金的份额。私募基金以商业贷款的形式投资给项目方。项目方向私募基金公司提供相应的抵押物。
从图中我们就不难发现，其实判断商业风险最重要的问题就是判断抵押物的价值。而目前市面上的项目都是以项目本身作为抵押的，那么我们就要分析项目本身的出资比例了。
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一般项目会有项目方出资，Eb-5出资，也可能会有第三方出资比如银行贷款。
如果有银行贷款的情况下，银行将是第一顺位债权人。eb-5是第二顺位。不管eb-5是第一或者是第二，我们最关心的应该是项目方出资比例，或者说排在EB-5还款顺序之后的资金比例。这部分资金的比例越大，我们的资金风险就会越低。而项目方的出资比例是不管怎么包装都掩盖不了的，除非他材料作假，比如芝加哥项目那样虚高地价。市面上多数项目出资比例在10%-15%，好一点的会在20%，30%以上的就不多见了。另外EB-5出资比例也是个问题。EB-5出资比例不但影响到商业风险，还影响到移民风险。因为EB-5出资比例高就意味着项目需要创造更多的就业机会来满足投资人的需要。所以EB-5出资比例高的项目一般用花费型就业和运营型就业的总和来计算就业机会。
看到这里大家有没有发现，判断一个项目好坏变的如此容易。这也是我看过很多很多项目后，一个项目的好坏在我眼里可能一分钟就能有个大概。那就是出资结构。
其实出资结构有个很巧妙的平衡：首先我们要了解一个数据，建筑贷款银行最多给70%。而项目方想要获得最大资产收益率，希望自己的出资比例越低越好。而区域中心想要获得更高的利差，就希望借给项目方贷款利率越高越好。这就出现一个叫夹层贷款的东西。如果项目出资不足30%，银行出资在70%左右，那EB-5作为夹层贷款就是为了补足项目出资比例不足30%的部分。如果项目出资高于30%，那项目方完全可以全用银行贷款。这时候EB-5想借钱给项目方，只能是比银行利率低。所以还是那句话，投资收益和风险是成正比的（这里是指私募基金的收益和风险，投资人是没有多少收益的，只有风险高低的）。
