在香港无论是首次买房，还是以旧换新，或纯粹为了投资，都可以根据自己的资金实力找到较合适的银行按揭计划。我们将分两次介绍香港银行住房按揭计划。
买房置业，是人生的一件大事，能一次性付现的人固然有，但绝大多数还是需要靠银行贷款解决资金缺口。在房价居高不下的香港更是如此，日前有房产分析师表示，目前香港的“住宅价薪率”为7.23倍，即平均房价是家庭年薪的7.23倍。可见，为了买个安身之所，除了平时省吃俭用，还需充分利用银行房屋按揭贷款计划。
二手房银行估价
找到了自己中意的房子，签下了房屋买卖合约，就可以向银行贷款了。如果是一手房，房屋价格很清楚，不需要另外估价，但如果是二手房，银行必须先估价，因为贷款多少根据银行估价计算，而不是成交价计算，这是一手房按揭与二手房按揭的不同。
网上有很多物业估价服务，比如银行网站，只要输入房屋资料——楼盘所在区域、楼盘名称、楼号、单元号等，就可以很快得到估价数。网上估价主要是以最近成交价作参考的，如果附近有楼盘成交价提高，估价也会相应提高。当然，网上估价只能作为参考，如果要获得银行贷款，必须获得银行的正式估价。
购房者可以请银行给出简单估价，通常银行职员在半天或一天的时间里便会口头回复结果。如果要书面的详细估价，则可能需要等几天。房屋的楼龄及质量是估价中重要的考虑因素，银行对楼龄较高、管理不佳的房屋多采取较保守的态度。不同的银行给出估价会有不同，贷款者可以多找几家银行做估价进行比较。
一般来说，香港买房首期款为房价的30%，按揭贷款最高可获得七成，具体数额要根据房屋估价、申请人的需要和财务状况而定。如果手头钱款不够，可考虑申请香港按揭证券有限公司提供的九成按揭贷款担保，或向政府申请“置业资助贷款计划”，不过需要满足一定条件。
银行一般要求申请人的每月还款占每月家庭收入的40%~50%，每月还款额通常不会超过申请人月收入的45%。申请人还必须收入稳定，而且在完成还款期后年龄不超过65岁。
抵押贷款的房产的楼龄加上还款期后，一般不可超过40年。比如，楼龄为25年，那么贷款期最长15年。
在贷款前，对房屋的估价、自己的财力等情况都要弄清楚。可以向银行进行查询大致能贷到多少款，利率情况如何，以防买房后才发觉没有银行可以贷到款或贷款不足以付房款，陷入尴尬境地。
按揭货比三家
香港按揭贷款市场竞争比较激烈，目前市场占有率前三强分别是中银香港、恒生银行和汇丰银行，市场占有率近半，其他银行的生存空间有限。
为满足不同贷款人的需求，抢占市场份额，各银行都提供多种按揭服务和产品供选择，还会推出优惠措施，比如低利率、高现金回赠、免罚息期等。除此之外，很多银行还会给予其他优惠，比如赠送律师费、按揭契费用、家居火险，享受信用卡年费优惠等等。一般来说，与贷款人比较熟悉、有日常业务往来的银行，比如发工资行，通常比较愿意提供一些额外的优惠。
贷到款的同时，能得到最大的优惠，减轻压力，无疑是贷款人最希望的结果，所以贷款前货比三家是不可少的。
比较各银行的按揭贷款计划，主要从利率、现金回赠、罚息期三方面着手进行。
首先是利率。香港房屋按揭贷款的利息计算方式有两种，一种是以最优惠利率(Prime Rate，简称P)为基准，对P进行一定的扣减后，成为实际按揭利率。目前，香港汇丰、中银、恒生的P为5.25%，其它银行的P为5.5%。前期实际按揭贷款利率大多为2.5%(即P-2.75%或P-3%)，有的银行还会低于此水平。不过，近日因为同业拆息走高，资金成本上升，香港银行纷纷调高了按揭贷款利率，实际按揭利率升至2.75%至3%。银行会因个别客户的还款能力及贷款额，以及按揭楼龄来决定提供哪一个利息水平。如占香港按揭市场份额最大的中银香港，对150万港元以下的按揭利息上调至P-2.25%，即实际按揭利率升至3%，而150万港元以上的，升至P-2.5%，即2.75%。
各大银行最新按揭利率
银行按揭利率实际按揭利率现金回赠罚息期
中银香港150万港元或以上：P-2.5%2.75%-3%150万港元或以上：0.5%3年
150万港元以下：P-2.25%150万港元以下：0.2%
恒生P-2.25%至P-2.5%2.75%-3%0.50%3年
汇丰150万港元或以上：P-2.5%2.75%-3%150万港元或以上：0.5%3年
150万港元以下：P-2.25%150万港元以下：0.2%
渣打80万至100万港元以下：P-2.9%2.35%-2.6%150万港元以下：0.5%3年
100万至150万港元以下：P-3%
150万至200万港元以下：P-3.1%150万港元或以上：0.6%
200万至300万港元：P-3.15%
星展50万港元或以上：P-2.8%2.70%0.50%3年
花旗P-2.75%2.75%0.80%3年
大新P-3%2.50%100万港元或以上：0.5%3年
100万港元以下：0.25%
注：恒生、汇丰、中银香港的P为5.25%，其他银行为5.5%
房屋按揭贷款利息的另一计算方法是以香港银行同业拆息(HIBOR，简称H)为基准，在H上加0.45%到1%不等，成为实际按揭利率。银行大多会提供1、3、6、12个月的香港银行同业拆息档期供选择。H计划在拆息走低的情况下比较具有吸引力。万一拆息走高，大多数H计划有锁息功能，实际利率将限定为一般P计划的水平。H计划可转换为P计划，但P计划不可转换为H计划。据悉，在香港按揭贷款人中，绝大部分选择P作为计息基准，因为希望在20年左右的贷款期内还款额较稳定，对利率走势非常熟悉、贷款期比较短的人士才会倾向于H计划。
其次是现金回赠。在银行按揭贷款，很多银行会给予现金回赠，回赠额一般以贷款额的0.2%到0.5%最为普遍，分摊在几年内支付。拿到现金回赠，等于手头多了笔现金，有助于缓解资金压力。
最后是罚息。通常在还款期的头三年，如果提前还款而后剩余的贷款比原来的贷款总额少某个百分比，多数银行会收手续费：第一年原贷款总额的3%；第二年2%；第三年1%。如果有现金回赠，除需付手续费，还需偿还现金回赠的金额作为罚息的一部分。为争夺市场，银行可能在某些特定条件下提供免罚息的按揭计划。
这些优惠能不能享受到，还要看贷款人的意向。比如，如果要利率低，现金回赠高，便可能要接受为期三年的罚息期；如果不想受到罚息期的限制，便可能要放弃现金回赠，并接受稍高的按揭利率；如果想取得高现金回赠，便可能要承受较高的利率了。
不管计划多么诱人，贷款人最重要的还是需要根据自己的实际经济状况和财务需要，考虑选用适合的既经济又适用的还款方式。
还款方式灵活选择
在香港贷款买房，还款期最长可达40年，大部分银行为25年至30年。贷款人大多会采用20年还款期。
还款方式以定额及定年期这两种每月还款方式最为普遍。
其中，定额还款，即每月偿还固定数额的贷款，不因利率变化而变化，但还款期会因利率波动而增减，内地称为“固定利率等额本息还款”。适合每月收入稳定的人士，方便计算每月还款额，及预算其它开支。
定年期还款，则是以固定的供款年期，还款额会随利息升降而增减，如果不幸遇到加息周期，便会有利息增加的风险，还贷更吃力。适合收入稳定人士。
除此之外，还有多种还款方式。
如定息还款，即头几年的利息固定，过了定息期，利率变成浮动利率。定息利率一般较高，适合利息上升期。
固定还本，即每月偿还固定本金，以及该月利息，内地称为“等额本金还款”。初期还款压力大，息随本减，以后每月还款额会逐渐减少。
初期免还本金，即在头几年(最长三年)只还利息，本金推迟偿还。这样初期还款压力小，但随后压力大，总利息开支也较大。
递增式还款，还款额按预先拟定的还款递增比率(由1%至10%不等)，每年渐进递增。适合虽然当前手头紧，但未来手头会较充裕的贷款人，采用这种方式，每年增加还款额或缩短贷款年期，可减少利息支出，缩短还款期。适合收入不断增加的人士。
从还款周期上看，香港银行比较普遍的有两种——每月及每两星期还款。每两星期还款，一年还26期，期数增加，利息支出较少，还贷较快，总还款额少于每月还款，但每月要还2至3期，不适宜收入不稳定或不善于理财者。
递减式还款，本金和利息分开计算，本金在贷款期内平均分摊，利息按尚未清还的本金计算，随着本金偿还，利息每期递减，这样每期还款额也不断递减。初期还款压力较大，但利息支出较少，可早日清偿贷款。适合持有大量现金和年纪较大的贷款人。
贷款申请程序
选定了贷款银行，就可以进入申请及银行批核程序。
申请人可以亲自到银行索取按揭申请表格，或在银行网页下载，然后根据要求填写有关个人资料、按揭资料、欲购房屋资料、按揭金额、年期等。申请人须亲自到银行提交申请表格，同时提交房屋临时买卖合约、身份证明文件、收入证明文件(包括过去一年的税单、3至6个月的工资单和银行月结单)、地址证明(水电煤等缴费单)等。如果是以公司名义购买，除上述资料外，还需提供商业登记证、公司注册证明书、股东名册、公司组织章程大纲及细则。
一般而言，银行接受客户提供担保人，但借款人与担保人必须为直系亲属，并须提供担保人的身分证明文件及个人财务资料。
银行收齐所有资料后，就会对房屋进行估价，并根据申请人的情况审批按揭申请，审批期一般需要一星期。银行也有特快的初步批核服务，只需半天，但以最后的批核结果为准。
如果按揭申请成功批核，并得到贷款人同意，代表银行的律师将拟定按揭契约。契约内容将清楚列明贷款额、提前还款期的罚息款额、利息计算方法、银行提供的优惠项目等，有关按揭契约的律师费用由贷款人承担。在正式完成交易日或以前，买家必须签署双方同意的按揭契约，银行则在签署契约后把有关贷款交给买家支付房款。按揭契约将由律师在土地注册处注册。在还清贷款之前，楼契将由银行保管。
银行会将贷款人的收入、工作稳定性、年龄、以往信贷记录、是否本行客户、房屋情况(如地区、楼龄、管理等)、贷款期、贷款成数及供款比例等，作为批核按揭贷款的参考因素。
