纵观整个欧洲的黄金签证政策，在国内住房矛盾和欧盟的双重压力下，都开启了涨、关、停的模式。
这其中中国人热衷的希腊买房移民项目也难以扛住压力，从去年开启了三轨并行的模式。
在新政下，希腊买房移民有以下三种投资门槛：
80万欧：可购买雅典市中心、圣托里尼岛等热门区，买120㎡以上住宅，禁止短租，适合高净值人群资产沉淀；
40万欧：仅限购买希腊二三线城市住宅，且买房门槛需到达40万欧；
25万欧：这个投资门槛，仅能购买商改住和文物修复类项目，无区域限制，但工业建筑需空置5年以上，且改造许可必须获批。
自从希腊买房移民新政实施以来，25万欧元的“商改住”项目成为焦点，但争议也随之而来。
有人觉得，25万欧依然还能买房移民希腊，这是拿欧洲身份的价格洼地；但是也有人担心“商改住”项目是政策陷阱。
今天我们就从数据、政策、风险三方面深度解析希腊买房移民新政，看看希腊25万欧元商改住项目是不是真的适合你。
根据希腊移民局发布的数据，2024年新政实施后，80万欧元档申请量下降32%，而25万欧元商改住项目却逆势增长，2025年一季度获批量达2,580宗，占比超40%。
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2,580个家庭押注商改住，究竟是什么原因呢？
主要还是因为，25万欧希腊商改住买房移民项目依然极具性价比。
首先，成本碾压。
25万欧买房就能移民希腊，并且房产还没有区域限制，大可选择希腊核心地段和核心位置，无论是出租还是将来转售，回报率都非常客观。
其次，教育双保险
拿到希腊黄金签证后，孩子能在当地读国际学校，学费学费比上海便宜60%。
未来，子女子女回国参加华侨生联考直降150分录取985院校。
第三，税务杠杆：
2025年翻新房免20%不动产税，综合持有成本比普通住宅低30%。
当然，希腊商改住项目也暗藏风险。
1、许可红线：
在希腊，未取得建筑改造批文的项目，将被强制拆除，甚至连带永居资格都有可能作废。
所以，大家在挑选项目的时候一定要仔细，别被低价冲昏了头。务必查清三份文件：土地原始用途登记、改造许可证、政府验收函。
申请人在挑选项目的时候一定要仔细核对该房产的各项资质是否完整，且提供希腊本土律师背调。
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2、区域陷阱：
希腊偏远小镇改造房空置率超40%，而雅典北部使馆区出租率98%。大家在挑选地段的时候，一定要谨慎评估。
那谁适合申请希腊买房移民呢？
1、有教育需求的家庭
孩子读初中时入手雅典学区商改住，既锁定华侨生资格，租金覆盖国际学费；
2、有全球资产配置需求的申请人
用欧元房产对冲人民币波动，核心区房产年增值超6%，比国内信托收益高2倍；
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3、养老人群：
希腊公立医疗全免费，慢性病护理成本仅为北欧1/3，空气质量全球前十。
4、商务人士
希腊是申根国，持有希腊永居身份可以免签29个申根国，对于在欧洲有业务往来的商务人士来讲，这张希腊绿卡就是通行证。
说到底，中国人买房移民希腊，看中的就是用25万欧撬动教育+资产+养老+出行四重杠杆。
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