全美国哪些城市的住房短缺最严重？

来自：clearlove777 0 0 2023-08-15

全美哪些城市住房短缺哪些过剩

当前房地产市场的一个显著特点是库存偏紧。衡量这一点的常用方法是通过“库存月数”，即按照当前的销售速度，住房库存销售完所需的月数。根据全美房地产经纪人协会NAR的数据，6 月份全美库存月数为3.1 个月，较2015-2019 年间平均4.2个月水平低25%。

图表1 ：2023年二季度在每个MSA拥有家庭住址的客户数量同比百分比，以及2022年住房数量与人口比率。通过比较总住房数量与人口的比率和人口同比变化，将主要的 MSA 分为不同象限。

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资料来源：美国银行内部数据，人口普查局，黄线表示全美住房数量与人口的比率。

美国银行研究院通过观察每个大都市统计区 (MSA) 的人口趋势和住房总数，提供了几个月供应量的另一观点，以评估区域供需平衡。

分析表明，截至 2023 年二季度，圣安东尼奥、达拉斯和奥兰多的住房供应最为紧张，因为活跃的劳动力市场继续吸引人口迁入。

另一方面，圣路易斯、底特律和迈阿密的住房存量相对于其人口总量来说似乎较高。城市之间的这种差异可以揭示当地住房市场的长期供需动态。

为了估算现有住房存量水平，美国银行研究院汇总了人口普查局每个MSA大都市统计区2022年郡级住房总数数据，然后计算住房数量与当地人口之间的比率。

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然后，使用美国银行内部数据将其与这些城市第二季度人口同比变化进行比较。住房总数可能包括一些二套住房或空置住房，在分析中，这些单位在技术上并未归类为住房供应。但根据人口普查局，这通常只占各地区住房供给一小部分约10% 左右，其中南方区域所占比重略高。

我们将大都市统计区MSA 分为四类

（图表 1）

住房存量低，人口流入；包括圣安东尼奥和拉斯维加斯，称之为“火热”；

住房存量高，人口流入；包括坦帕和杰克逊维尔，称之为“温暖”；

住房存量低，人口外流；包含的MSA数量最多，其中包括洛杉矶等城市，称其为“微凉”；

住房存量高，人口外流；包括圣路易斯、底特律和迈阿密等城市，称之为“寒冷”。

在本报告中，我们将重点关注“火热”和“寒冷”象限市场，这些城市就住房存量而言人口与住房供应之间的失衡最为严重。而在“温暖”和“微凉”象限中，人口流动方向与住房库存的相对位置更加一致。

德克萨斯州的市场越来越火热

热点象限包括人口持续快速增长且住房存量已经相对紧张的城市，圣安东尼奥、达拉斯、奥兰多和休斯顿都属于这一类。

人们为什么搬到这些城市？原因之一是其蓬勃发展的劳动力市场，其表现甚至比全美统计数据还要好。

图表2：选定 MSA 非农就业总量（指数，2019 年 1 月=100），达拉斯和奥兰多的就业增长强劲。

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资料来源：劳工统计局

图表3：选定 MSA 小型建筑企业支出（指数，2019 年=100，3 个月移动平均值），圣安东尼奥和休斯顿的小型建筑企业支出远高于全美平均水平。

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资料来源：美国银行内部数据

部分由于大量人口涌入，这些城市的住房存量相对于人口的比例已低于全美平均水平。2022 年全美平均住房数量/人口比率为 0.43，而达拉斯仅为 0.39，圣安东尼奥为 0.4。

因此，过去两年这些城市的房价升值也高于美国平均水平。与 2019 年同月相比，2023 年 6月奥兰多的房价飙升了58%，其次是达拉斯，上涨了49%（图表 4）。只此的例外是圣安东尼奥，直到最近（四月份），该市的房价增长速度才快于全美平均水平。尽管如此，我们认为圣安东尼奥房价增长相对疲软可能是由于短期宏观不利因素造成的，而从长远来看，住房仍然相对短缺。

图表4 ：选定 MSA 房价升值，与 2019 年同月相比，2023年6月奥兰多的房价飙升了58%，其次是达拉斯，上涨了49%。

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资料来源：房地美

解决住房短缺问题最直接的办法就是建造更多的住房。从潜在的待建住房数量来看，2023 年前 5 个月，所有四个城市的人均建筑许可签发量均高于全美平均水平，其中休斯顿处于领先水平（图表5 ）。据美国银行全球研究部称，随着新冠疫情相关瓶颈问题最终得到解决，新的多户住宅竣工量预计将在2024年第二季度创下历史新高。

因此，虽然好消息是住房供应量较低的城市已经出现了较高的建筑开发趋势，但问题是，如果这些增长地区的人口流入趋势持续下去，供应是否会继续跟上。如果没有，住房需求将继续强劲。

图表5：签发建筑许可证占当地人口的比例（2023 年 1 月至 5 月）， 2023 年前 5 个月，所有四个城市的人均建筑许可签发量均高于全美平均水平，其中休斯顿领先。

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资料来源：人口普查局、Haver Analytics

圣路易斯、底特律和迈阿密市场有点冷

相比之下，圣路易斯、底特律和迈阿密等处于市场寒冷象限的住房供应量相对较高，这可能是由于人口下降或住宅建设过多所致。对于圣路易斯和底特律来说，情况似乎是前者。两地的人口在 2008 年经济大衰退后急剧下降，在过去十年中仅出现温和增长。

根据美国银行内部数据，在2020年至2022年间其人口相当稳定。然而最近两个季度，出现了相当大的人口外流（图表6）。这与一些媒体报道一致，表明许多在疫情流行时搬到迈阿密的人后来搬走了，部分原因是城市生活成本的上升。

尽管迄今为止迈阿密房价升值仍然较高，但如果这种外流趋势持续下去，长期下行风险可能会增加。鉴于迈阿密的新开发建设增长速度也比圣路易斯和底特律快得多，导致住房存量迅速增加（图表 7）。

那么这对当地房地产市场意味着什么呢？从长远来看，当房屋销售量再次回升时，房价可能会下调更快。但请注意，美国银行研究院对“高供应”的分类是相对于其他大都市统计区而言，因此不要将其解读为“供应过剩” ，特别是在美国继续面临整体住房短缺的情况下。此外，尽管住房单位总数在这些城市相对较高。

图表6 ：“高供应”城市中拥有家庭住址的客户数量（指数，2020 年首要季度=100，非季节性调整），迈阿密近几个季度出现相当大的人口外流。

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资料来源：美国银行内部数据

图表7：部分 MSA 住房总数变化（同比百分比），迈阿密的新建筑增长速度也比圣路易斯和底特律快得多，导致住房存量迅速增加。

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资料来源：人口普查局

移民趋势季度更新

纵观更广泛的人口流动，2023 年第二季度美国银行研究院跟踪的27 个MSA中，有 13 个继续实现同比正人口增长（图表8）。杰克逊维尔和哥伦布涨幅领先，分别同比净增长 1. 7 % 和 1. 4 %。旧金山、纽约、波士顿和洛杉矶继续出现较大的人口净流失，同比下降约 1%。需要说明的是，分析基于美国银行客户的固定样本，这些客户在 2018 年第四季度至 2023 年第二季度之间每个季度都拥有活跃的消费者支票、储蓄、信贷和/或其他投资账户。

虽然大多数人口持续流入的城市在第二季度同比增速放缓，但有三个例外：夏洛特、纳什维尔和拉斯维加斯。另一方面，波特兰和迈阿密第二季度的人口外流加快。

图表8：根据美国银行内部数据，主要MSA的人口净变化（2023年首要季度和第二季度同比百分比变化，正数表示净流入，负数表示净流出，按2Q%YoY变化排名）

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资料来源：美国银行内部数据

【53 West 53】

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耸立于纽约现代艺术博物馆MoMA之上的奢华公寓！超美的中央公园景观！

——普利兹克奖获奖建筑师Jean Nouvel的又一力作！

项目：53 West 53

位置：美国纽约曼哈顿

交房：现房

户型：一至四居室

价格：请私信

亮点

· 优越位置，在纽约现代艺术博物馆上方，邻近中央公园和“购物天堂”第五大道

· 富豪钟爱的城芯园景豪宅，租金高，库存少

· 高净值人士将具有良好资产锚定价值的国际大都市优质物业作为“避风港”

· 中央公园、河流及曼哈顿天际线景观

· 普利兹克奖获奖建筑师和传奇酒店室内设计大师强强联袂

· 地处教育强区，周边众多A+等级的中小学

· 高端配套设施和五星酒店级别的服务

· 真材实料，超大超厚的实木门、大理石台面、品牌电器等

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位置

地段是很多购房者参考的首要因素，53 West 53位于纽约曼哈顿中城的黄金地段，咫尺中央公园和第五大道，就在纽约现代艺术博物馆（Museum of Modern Art，MoMA）之上，壮丽的景色横跨中央公园、哈德逊河、东河和曼哈顿天际线。

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交通

纽约是美国较大的城市之一，其交通网络十分发达，其中地铁系统是纽约市最繁忙、最重要、较便宜的公共交通工具之一。53 West 53附近地铁站为：57街（57 St），地铁F线路经过此站。

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教育

美国也讲究教育学区，好学校聚集地周边的房子也更受欢迎。在美国的教育体系中，各学校在传统上等级为A+, A, A-, B+, B, B-, C+, C, C-, D+, D, D-和F，A+的学校较高，F的学校较低。53 West 53附近为A+的好学校有：

幼儿园

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小学

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中学

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高中

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其中尤为盛名的高中是三一学校（Trinity School），是纽约市现存的最古老的学校之一，曾多次被《华尔街日报》评价为美国很好的三所学校之一，同样也是全美私校中爬“常春藤”率和Top20名校录取率较高的学校之一。另外还有查宾学校（The Chapin School），是纽约地区8所私立学校联盟的成员校之一，连美国前总统肯尼迪的夫人——杰奎琳·肯尼迪都曾在这就读。

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