作为全球较爱买房的中国人，在近几年更是把投资做到了全寰球各个角落。
随着中国人口红利的消失，劳动力成本的抬升，人口密集型产业正在不断向东南亚地区转移，大量的海外资金正在不断向东南亚地区涌入。
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那么作为普通投资者，应该如何抓住这一波东南亚房产投资红利，避免踩雷呢？
这就要聊聊海外房产的投资逻辑，我们从四个方便来对比下东南亚几大国家的房产情况。
01 进入门槛 谈投资标的，不谈资金的准入门槛都是耍流氓。 以东南亚各国首都住宅的总价为例，泰国曼谷的公寓挂牌中位数约等于135万人民币，马来西亚吉隆坡约为220万人民币，菲律宾的马尼拉为121万人民币，印尼雅加达则为55万人民币。 （点击图片，加入海房交流群） 与之相对应的是首付款的比例，这直接关系到了杠杆回报率和人民币跨境难易度的问题。 曼谷平均首付标准是0%~20%，吉隆坡是20%到40%之间，马尼拉很宽松，也是0%-20%之间。收关的雅加达，在10%~15%。 由此可以判定，东南亚这几个国家首都的房源普遍特征是首付比较低，总价大约在国内三线或四线城市的水平，对于都能到海外置业的中国中产来说，门槛并不算高。 02 持有成本 具体来说就是房产税、物业费、其他持有税种等等，这直接关系到了投资房产后的租金回报率的高低。 （点击图片，加入海房交流群） 吉隆坡是持有成本较高的东南亚城市，阶梯式的房产持有印花税每年较高能到房产总价的4%年，因此如果出租回报率不到4%，那么即使全款买了房，也可能面临负现金流的窘境。 其他的几个城市持有成本相对就比较低，包含物业费、租赁管理费、房产持有税等等，每年的成本也都能控制在总房价的1%以内。 03 退出成本与周期 这直接关系到了投资回报率的高低。 （点击图片，加入海房交流群） 曼谷房产持有未满五年征收3.3%房价的特种商业税，但是如果持有超过5年或作为主要住宅超1年可免除该税收；吉隆坡房产持有未满五年征收超高额的30%的差额增值税，满五年后这个税种直接降到了10%；马尼拉则是6%的全额资本利得税。 除此之外，各国还有从3%-10%不等的各项税种，如注册费、过户费、中介费、印花税等等等等。 总结一下，东南亚各国首都的房产在购入并卖出的综合成本大概在10%-15%之间。 04 租金回报率 租金回报越高，就能越能抵消房贷带来的利息成本，在这点上以上几个城市的表现都很优秀。 （点击图片，加入海房交流群） 除了吉隆坡因为有高额的租金印花税导致回报率低于4%以外，其他三个城市都至少能有6%以上的租金回报率。 从这几个方面开看，东南亚房产的投资潜力还是非常不错的。 不过，在海外买房还要关注跟房产涨跌相关的定性和定量的内容，比如各国近几年的GDP增长的情况、人口结构、出生率等，切记不要盲目的投资。
