在美国投资买房，经常会有人问能不能投资市中心的公寓？能不能投资REIT这种产品？
今天给大家分享下我自己这些年的房地产投资经验，看看在美国经济衰退初期哪五类房产不建议投资。
（点击图片，加入海房交流群）
01 不要投资泡沫严重的地区和城市 过去两年由于疫情，美国贷款利率非常低，很多人由于疫情肆虐以及远程工作的原因，离开城市在郊区买房子。这导致许多郊区的房价上升到与当地经济收入不匹配的水平。 但是，一旦疫情恢复或者远程工作结束之后，这样的地区泡沫就会比较严重。 每个季度美国权威分析机构Moodys Analytics都会评估当地的收入水平是否能够支持房价，如果一个地区的房价被高估了25%以上的话，Moodys就认为这里的房子存在明显的泡沫。 （点击图片，加入海房交流群） 那根据今年10月份的数据，Moodys认为全国有210个地区存在明显的泡沫。其中博伊西被高估了77%，拉斯维加斯被高估了60%。 那具体如何判断一个地区的房价是否溢价严重呢？ 如果该地区的房产中位价超过家庭收入中位数的十倍，那说明房价就太高了，大家可以利用这个简单的标准来粗略判断一下。 除了收入水平以外，我认为还应该看租金的水平以及它的涨幅趋势，这也能从侧面反映出这个地区的收入工作情况。 （点击图片，加入海房交流群） 在非核心地区的郊区，现金流才是我们所追求的。 目前美国已经进入了经济衰退的初期，在这种利率高走，失业率上升的情况下，房价在最近一两年很难会有很大的涨幅，所以说现金流尤为的重要。 02 不要投资整个社区里最贵的房子 社区里最贵或者新近的房子，一般新旧程度、大小、装修等都是社区里很好的，这样的房子虽然住起来比较舒服，但这也意味着这套房子几乎没有能够通过装修改建提升价值的空间。 （点击图片，加入海房交流群） 一般来讲，我们可以通过装修改建来提升房子价值的空间。 比如，原本租金2200美金的房子，经过2万美金的简单装修改造后租金达到3000美金，相当于两年回本。 或者说一些70~90年代的房子，在经过10万到20万美金的装修翻新后，往往能够提升30到40万美金的市场价，这就是两到三倍的回报了。 以上这些，都是通过主动的装修改建能够获得较高回报的例子。 03 不要投资HOA限制严格的房子 在美国买房，尤其是买联排别墅和公寓的时候，会遇到某些房子有HOA限制，意在维护小区的整体美观，从而达到保值的效果。 （点击图片，加入海房交流群） 这虽然是一个不错的保值条款，但是HOA可能有的一些出租限制，主要分为以下三种： 首要种，有出租上限。 比如说小区只有25%的单元可出租。如果小区有100户，已经出租了25户的话，那么新的房子要出租，就要加入等待出租的名额。 不仅如此，就算你的房子排队租出去了，在换租客的时候还得要重新排队。 （点击图片，加入海房交流群） 第二种，有出租等待期。 比如小区有一年的出租等待期，那新的房子1年以后才会被允许出租。 第三种，限制30天或者60天内的短租。 这是联排别墅非常常见的短租限制，也就是说你不可以用来做Airbnb生意。假如你未来有短租的打算，就一定要看好具体的HOA规定。 如果你是买来投资或者打算自住一段时间然后再出租，建议还是避开有出租限制的房子。到底，你无法预测空窗期是多长时间。 （点击图片，加入海房交流群） 另外，对于一些公寓，尤其是带有、电梯，健身房等设施，或是近期有大型维修计划的公寓，往往需要缴纳500美金甚至1000美金以上的维护管理费用。 这时候就需要注意，如果房子很好出租，租金可以覆盖成本的话也就算了，但假如房子长时间出租不出去，那HOA就成为了贷款和房产税之外的另一大支出。 如果买房前看到所在小区有HOA的话，需要仔细查看房子的文件，看是否存在上面的出租限制，大型维修计划，了解清楚了再行动。 04 不要投资有硬伤的房子 05 千万注意REIT等房地产项目 现在不建议投资REIT这种金融资产的原因，是由于利率上升，企业融资成本增加，市场上的投资人也更倾向于购买债券或者持有现金等资产，REIT这类杠杆的金融产品很可能遭遇流动性危机。 比如就在这个月初，美国REIT市场上较大的所有者黑石集团就遭遇了赎回危机，黑石已经开始限制了旗下规模高达1250亿美元房地产投资基金BREIT的提款。 （点击图片，加入海房交流群） 所以说，在经济衰退期，建议尽可能不要投资REIT这种房地产金融产品。 上面给大家总结了在美国不推荐投资的五种房产，当然并不是说这五种房产一定不能投资，而是说这几类房产在现在经济衰退期的情况下风险会更大。 我相信好地段、好配套、好现金流的房子在投资上更加安全，保证资金安全的情况下，才能去追求更高的回报率。
