今天给大家分享下美国房产投资者合理省税必看宝典——1031条款。
这个条款厉害之处在哪呢？
它主要是一条可以帮助投资人在购买、换置房产的时候能合理避税的条款。
01
1031延税交换是指美国国税局规定的、房产投资者可享有的延税交换待遇。“交换”并不是指两位业主真正交换房产，而是指业主卖出一处房产后再购入另一处。
若某项资产的出售价格高于原购买价格，即发生资本收益。个人资本收益的税率为15％，公司则为35％。
通过1031延税交换，可将资本收益税的支付延迟至比正常情况稍晚的日期。
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这里敲个重点，就是这个房产不能是自住房，必须是商业或投资物业。
比如这个投资者有一套房子，经过几年的升值，这套房子的房价已经由原来入手的50万增长到了100万，如果他卖出这套房子，中间就会产生50万的差价，而这部分差价就不要去交税。
那这笔税要如何避免呢？
这个时候，他就可以用这个钱再马上去买一套房子，并且按照1031条款里的流程去提交申请，然后就可以省掉一笔钱。
当然，这笔税并不是说完全不交，只是在他不停置换的过程中是可以省税的，一旦他以后都不置换房产了，那这时候还是得交税。
再举个栗子：
比如老王有套40万的房产，50万卖掉，然后他换了套100万的房子。
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这种情况下，卖房产生的10万就不用交税。因为在这个置换的过程中，在美国税务局看来不仅没产生差额，而且老王还另外掏腰包补了钱。
如果反过来，老王的房子是50万买入100万卖出，然后他只花80万买了下一个房产，那这多出来的20万还是得交税。
这个条款，其实是通过不停的换置房产延后了交税的时间，等于置换多套房，最后只用交一次税。
02
那这个条款没有美国身份也可以用吗？
这个条款对于没有美国身份的外国人也是可以使用的。它不限身份，甚至还鞥以公司的名义去购买。
当然，这个条款还是有一些限制条件。
首先，这个房产必须是投资用途；其次，它还有个时间的限制。
如果我们想要享受延迟交税的福利，那么在卖掉这套房子的45天内，必须马上选好下一套房子并且进入合同阶段。
不仅如此，我们还要在卖出第一套房子过户的180天内，成功过户第二套房子。
只有同时符合这两种情况，我们才能完全的规避掉税的问题。
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有一点要提醒大家，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。
因为1031条款有个非常独特的地方， 它除了买方、卖方以及律师外，还有一个第三方叫做1031 exchange agent，也被称为“被认可的中间人”。
他主要目的就是在45-180天的时间线内，要暂管卖掉房子的钱，然后在投资客准备买下一套房子的时候，再将钱给到下一个买家，所以这笔钱从头到尾都不经过本人。
总的来说，1031 交换条款的主要好处就是延缓缴交资产所得税，㫫然，这取决于所涉及的物业价格，最重要的就是与你的会计师、税务顾问及地产律师商讨，寻找一个符合你的交易架构。
