在美国进行房地产配置应注意什么

住宅分为公寓、连体别墅和单栋别墅。如果是自住，房产税和贷款利息可以抵税；出售时如果过去五年之内有两年产权，并且实际居住两年，夫妻每人有25万美元的额度，不用交增值税。如果是投资房与出租，相关的房产税、贷款利息、物业费、保险费、折旧费，甚至考察房产所产生的机票、酒店等费用等都可以抵出租收入。

常见的商业地产有购物中心、多栋公寓、物流仓储、办公楼、酒店、医院、养老院和一些辅助设施。商业地产有它明显的特点：租期长；屋主控制性强；无额外费用，租户维修；租金支付更有规律性；回报高；风险高。

可以买屋、持有、出租，主要是靠时间来换回报，所以回报有两部分组成，一部分是租金，一部分是增值。

可以买入房子，通过装修转卖，主要是靠经验来换回报，靠增值来取得报酬。这也是在美国经常说的flip房子，即买一个旧房子通过装修，通过又加盖、重盖换取一定的回报。

在美国买房可以贷款，所以导致做投机的人会最大限度的使用杠杆。地产投资是有非常明显的周期性，如果在经济周期的低谷买到房子，通过一个上行的周期是可以拿到一个非常可观的回报的。

任何投资都有风险，地产投资常见的几种风险有：过度使用杠杆；买价高，物业贬值；资金周转有问题；交接手续出问题。

对外国人来说，赠与税没有终身免税额，只有每年1.4万美元的年度免税额。所以，切记不要随便在房产上加上其他人的名字，那相当于你把房子的一部分价值赠与给别人。

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应对的办法是，如果要把房子最终赠与给子女，可以先把房子卖掉。以银行存款的形式赠与子女。银行存款属于无形资产，外国人赠与无形资产没有赠与税，赠与房产等有形资产是有赠与税的问题。

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对外国人来说，遗产税的终身免税额只有6万美元。如果在持有房产期间，不幸身故，不但要交房子的增值税，同时还要交遗产税，税率最高也是40%。比如在美国只有房产，就是房产的总额减去6万美元乘以40%，最后是要交的遗产税。而对外国投资者，如果持有房产期间发生意外，遗产税可以说是最大的一笔税款，所以一定要倍加小心。

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第一，通常建议在购买房产时，同时购买一份美国的人寿保险。因为美国的人寿保险杠杆作用大，性价比基本上是全球最好的。

如果在持有房产期间，没有发生意外，一份美国的人寿保单也可以让你拥有全球最好的人寿保险，这样同时也配置了海外的保障性资产。

一旦发生意外，可以用保单的赔付来缴纳遗产税。这样能够保留房产，让受益人从容处理。因为遗产税是在房产所有人过世的9个月缴纳，受益人要先缴纳遗产税才可以继承。

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这也是为什么美国有一些富有的家族，如果拥有价值特别大的庄园，但由于没有提前筹划，在拥有人过世时，子女没有能力承担昂贵的遗产税和地产税，最后只好把家族留下的豪宅捐献出去，而不能实现家族传承的一个主要原因。

第二，在美国拥有房产，一定要设立一个生前信托。目的是为了防止在美国持有财产期间身故，通过生前信托，指定受益人和指示财产怎么处理。

在美国购买房产，房产证上显示的是谁应拥有产权，不显示受益人。另外，美国的遗产法是州法，如果没有提前筹划，也没有设立生前信托。如果在此期间，房产持有人意外过世，每个州将根据州法来决定谁受益和受益的比例。这样的过程叫法庭认证。

法庭认证会有法庭的受理人、律师、会计师等相关人员介入，通常这个过程要耗时1-2年，同时要耗去整个资产大约6%甚至更高的费用。

所以，在美国持有房产，一定要入乡随俗，要了解当地的法律、税法、法规，通过当地专业人士给予合理的建议和规划，这个是至关重要的。

第三，保护美国的房产还需要购买房屋保险和责任保险。

房屋保险主要是保火灾。另外，如果想要贷款，银行也要求你一定要有这个保险，没有保险的状况下是不会贷款给你的。在出租的情况下，通常还需要购买责任保险。因为要租给别人，如果租客在房子里摔倒，或者是卫生间里有霉菌，房客有可能会起诉房主。如果拥有一份责任保险，保险公司有专门的律师来处理这方面的问题。

第四，在美国买房是用个人名义买，还是用公司名义买要提前考虑。

在美国买房是用个人名义买，还是用公司名义买，主要考量是责任的隔离。如果购买商业房产，因为价值比较高，租客通常不会只是一家人，一定要由公司来持有。如果在美国只投资一栋房产，没有其他的资产可以隔离，公司持有房产反而会复杂化。因为你需要先成立一家公司，成立公司时肯定有费用。同时公司每年要报税，会产生会计的费用等等。

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美国有些州，不管出租房当年是否有净利润，每年都必须要交最低的税，比如加州，每年有限责任公司净利润都需要交800美元的公司税，但是否有净收入是不管的。

如果有多个房产，成立一家有限责任公司，统一放到一个公司里，不但每个房子的责任没有隔离开，反而把更多房产的责任合并在一起了，同时又多了公司成立和报税的费用。然而，如果每一栋房产都成立一个有限责任公司，责任是隔离了，但是每个公司的成立费用和每年的报税费用，以及最低的报税税金会把整个投资收入拉低。

所以，到底要不要用公司持有房产，或是用个人来持有房产？这就需要根据不同的家庭情况有不同的对待，要具体分析，并不一定说哪个更好。

第五，充分利用省税方案，提高投资回报。在美国，如果出租房卖掉之后，在45天之内，投资另外一栋房子，同时在183天之内，可以拿到另外一栋房子的产权，通过提前规划，第一栋房子增值的部分，增值税可以递延到第二栋房子出售时一起交。充分利用这个省税方案，就可以一次一次的递延增值税，最后也能够提高投资回报。