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美国购房程序-以纽约【曼哈顿】为例

来自:Joey W 0 0 2016-04-27

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很多投资人到了美国,可能会有买房需求,但刚到美国人生地不熟又不知道从何下手,以下为大家整理了最基本的购房程序以供参考。

 

一、评估自己是否需要贷款

当你决定要买房产,首先需要先了解自己的经济情况,列出自己的财产和负债加上日常生活中的收入和开销计划,进一步的去衡量自己能接受的最高房价是多少,需不需要贷款,贷款的话每个月能承担的还款金额是多少。

 

二、贷款银行的预先批准信(Pre-Approval Letter)

若决定要贷款,可以先与贷款银行联系,了解自己的贷款资格和额度。初步核准的时间依每个人的个人情况而定,一般为1-5日。然后会从银行得到一封预先批准信,这封信是银行在审阅过欲房者的经济文件(如收入,信用,负债情况,可付现金等)以后出具的,证明此人满足基本贷款要求。但这只是表明银行“可能愿意”贷款给买方并不是一个诺,银行还是有可能在之后因为其他原因拒绝贷款给买方 

 

三、买方找地产经纪人(Real Estate Agent)

如果买方能直接找到房源,也可以略过找地产经纪人这一步,省下一笔中介费Commission。如果买家对于买卖房源完全没有概念,那么找一个合适的地产经纪人既可以省时又省力。聘请地产经纪人将会需要支付佣金,佣金的金额依合同而定,一般若没有合同另外规定,是由卖家支付,买家不需要支付佣金给地产经纪人。

 

四、看房

看房前,您可以先列出自己理想房产的条件清单,包括地理位置,治安,价格区间,和其他特别需求。凭着条件清单去筛选房产,也可请地产经纪根据您的需求替您找适合的房产。由于买房者不见得对于每一区都有一定认识,建议事先对各地区做些分析研究功课

可以参考一下地区的犯罪率,在纽约我是用这个网站来看各地区的犯罪率【http://maps.nyc.gov/crime/

关于父母会担心的学区问题还可以参考这个网站【http://schools.nyc.gov/SchoolSearch/

此外,也可以请教在当地居住一阵子的友人或较有经验的地产经纪。另外必须特别注意的是,美国很多房产若要看房是需要事先预约的,一般没有预约是不得擅自进入他人的私人土地,可以自己或请地产经纪打电话预约看房时间。

 

五、下Offer

一般的情况下,自己或地产经纪人向卖家询问价钱,是允许讲价的,但卖方有选择是否卖给买方的权利。若双方达成一致,便可由买家向卖家下Offer,表达自己的购买意愿。

 

六、买家找律师(Attorney)

在纽约,如果想买房,是一定雇佣律师的律师的作用除了可以帮您审阅合同,同时也以法律的角度替您在各层面做个把关。买方的律师费由买方自行支出,一般而言金额会根据所买房产的位置,价格,和类型决定。

 

七、合同(Contract of Sales)

Offer被卖方接收后(卖家同意卖给买家),买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款。一般不会是面对面直接商谈,而是由卖家律师先用email或寄信的方式发来购房合同,您的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅和对您解说条款,根据您的个案情况进行更改,删减,或添加。同时,买方律师还要进行尽职调查(due diligence)- 审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。

在纽约可参考以下网站查询房产情况【http://www1.nyc.gov/site/buildings/index.page

双方对合同,买方对尽职调查满意后,买家签署合同,一般的情况下支付房屋总价10%的房款作为首付款Down payment)。卖方收到合同后,签署,再寄还给买方。一般为1-2周。一般定金是放在卖方律师的信托账户中(Escrow Account),直到过户时,才会支付给卖家。

 

八、确认贷款银行是否发放贷款

如果买方需要贷款,将需要与银行联系进行贷款事宜。银行会需要买卖合同,可由您或律师直接发给银行专员。收到买卖合同后,银行会进行估价(Appraisal),若是估价报告和其它相关文件没有问题,银行会为您出具Commitment Letter,表明承诺贷款给买方,该承诺也有可能是附条件的。一般至少需要25-45天来出具该文件。

 

九、产权报告(Title Report)

产权报告是由产权调查公司出具的关于该房产产权的报告,买方律师以买方的名义购买产权报告并审阅对于买方来说,产权报告会揭露在该房产上存在的留置权,地役权,违规(Violations)等一系列的不利信息。一般的情况下,卖家是有义务去清除房产上的违规的。不过有些时候卖家会愿意降低房价,让买家自行清除房产上的违规。产权报告上会有关于房产的法律描述(地点,面积等), 房产税,贷款,限制等重要信息。这些讯息会决定该房产能不能过户。买方一般会同时于产权公司购买产权保险 (Title Insurance)(见注释1,以保护自己的权益。一般5-7个工作日后,律师可以拿到产权报告。

 

十、管事会审阅(Board Review)

如果您购买的是Condo(见注释2或者Co-op(见注释3,那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo / Co-op管事会提出购买该房产的申请。Condo管事会有在同等条件下优先购买的权利,即管事会可以拒绝您购买condo的申请。但是一般情况下,管事会会同意您的申请。相对而言,Co-op管事会难通过,更容易拒绝申请。

 

十一、过户(Closing)

过户的前一天建议再去看一次房产以避免有什么疏漏。过户当天,双方律师会统整过户时所需的文件,协调各方(一般是买卖双方,买卖双方的律师和产权保险公司),确认过户时间,并出席过户。买卖双方在各自的律师指导下签署各类法律文件,完成过户的法律手续,转移房屋所有权。总的来说,过户一般是签订合同后的2-3个月。过户时,一般会需要付给产权公司的代表约100-200美金的小费。

 

十二、买方拿到房产证(Deed)

房产证(Deed)是新屋主所拥有房产的所有权证明,办理房过户手续之后新屋主所得到的法律文件。房产证上有房屋卖家和房屋买家的名字,房屋的详细描述以及房屋的买卖经过。一般是由产权公司递交给政府备案,在过户的几周后可以在网站上下载自己的房产证,同时政府也会将您的房产证原件寄给您或是您的律师。此外,房产证其实只是几张纸组合而成,没有封皮,与中国的房产证不太相同。

 

 

 

 

 

 

注释1:产权保险是防止过户后发现一些“之前不知道或者无法预知的产权问题。产权保险保险费只需要缴交一次交过后,产权保险在该业主拥有房的期限内一直有效。

 

注释2:Condo称为产权公寓,有独立的产权的公寓,业主拥有公寓的所有权,其中也包括部分公共区域的所有权,出租规定也相对自由。因为Condo拥有产权,完全同等的条件下Condo会比Coop贵一些。业主每年需要支付两笔主要费用:1.每年公寓的房地产税,将其交给市政府;2.物业管理费交给整个大楼的物业管理公司。

 

注释3:Co-op称为合作公寓没有独立的产权的公寓整栋楼是由一间公司所有,业主是拥有大楼公司的股份股份的多少取决于购买的面积。业主需要交付“Maintenance”,其中一部分是大楼地产税和贷款还款利息另一部分是物业管理费。 Co-op有自己的董事会,欲购房者需要通过董事会的审核和面试才可购买,董事会可以以任何非歧视性理由拒绝。Co-op一般只卖给有绿卡的人或美国公民若想出租公寓,租赁者也需要提出申请和参加面试。


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