中国人63%的财富是房产，一旦刺破不堪设想！

2017年11月28日，中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳华夏艺术中心做了题为《解读十九大：迎接新时代，抓住新机遇》的主旨演讲。

魏杰教授在三个小时内，选取十九大报告中提及的经济部分，并结合中国现阶段的发展情况，最新经济动向及市场表现，着重解析十九大对建设现代经济体制中的现代金融和全方位开放的布局。

分享深入浅出，条分缕析，诙谐幽默，干货满满，精华观点比如：

十九大后，估计政府对房地产的调控不会松动，等不到明年5月份，绝大多数中小房产商就倒了；

警惕“繁荣中的危机”，中国个人负债率已达44%，增速很快，而国企负债率已经远超警戒线；

中国金融改革的大方向没有错，但规则没有跟上，导致市场出现秩序混乱，我跑了70多家投资公司，预感它们都要出事；

2018年，货币政策将继续稳健，资金紧张的情况还会延续；

人类社会将进入第三次全球化，未来豪车、奢侈品在中国都不值钱！

以下根据魏杰教授口述整理而成，文章很长，但绝对值得一看。

在座的各位新老朋友，非常高兴和大家进行交流。

十九大刚开完，人们最关注的还是十九大之后的中国。十九大描绘了非常宏伟的蓝图，这个蓝图有三个时间节点，2020年要全面实现小康、2035年基本建成现代化、2050年成为现代化强国。这三个时间节点都很清晰，在座的各位可以看到现代化强国。

目标振奋人心，实现目标实干才行。对怎么样实现这个蓝图，十九大报告做了一些详细的规定，涉及到五个方面的内容：政治、经济、文化、社会、生态。十九大报告里面五大方面的改革都涉及到了。我是搞经济学的，除了经济之外其他是外行，所以，我和大家交流的学习体会只能讲经济这部分。

经济这部分在十九大报告里面总的题目是“按照新的发展观建立现代经济体制”。

什么叫现代经济体制？我对这部分的研究，所谓的现代经济体制由五个部分构成：实体经济、现代金融、科技创新、市场经济、全方位开放。这五个部分构成了中国的现代经济体制。

最近我在调研，发现在座的诸位最关注的这五个部分的两个，一个是现代金融，一个是全方位开放。所以，我们下午讨论现代经济体制只讨论这两个问题。一个是现代金融，一个是全方位开放。

先讨论第一个现代金融。

一是继续推动金融体制改革。

这是现代金融里面的第一个内容。怎么改呢？五个内容：

1. 银行改革。银行要继续改革，比如说放开民营银行的问题、银行股份化改制的问题、利率市场化的问题等等，所以，银行改革要继续推进。

2. 放开非银行金融机构。我们继续是银行融资为主的话，我们国家的杠杆率就降不下来，因为银行融资是债务资金，在债务资金为主的条件下，整个社会的负债率比较高，杠杆率很高。真正降低整个杠杆率，就放开非银行经济机构，因为它是资本金，不是债务金，所以，要继续放开非银行经济机构，各类投资公司、各类保险公司等等，这个是改革的第二项。

3. 资本市场改革。资本市场还要进一步继续改革，比如说审核制还没有完，比如说整个资本市场的框架体制还没有结束，继续推进资本市场改革。

4. 外汇体制改革。就是汇率的自由化和外汇买卖的自由化，我们就是两个自由要继续改，还没有完成改革。

5. 要放开中国的金融服务业。真实外部外资进入中国的金融机构不再受控股20%的限制外资进入银行、信托、基金、期货等等，可以达到控股51%，就是可以绝对控股，而且绝对控股运作5年之后还可以取消上限，要全方位放开中国的金融，这项改革仍然持续进行。所以，现代金融的第一件事就是继续推动金融体制改革，这五项改革将继续推进，这是现代金融讨论的第一个问题。

二是防范金融风险。

防范金融风险是这一次讨论的主要问题之一。因为我们判断未来中国要爆发风险的话，可能在金融方面。

建议大家注意一个判断有变化，过去我们认为风险来自于增长，增长一降可能就出问题，所以，一直提保增长、稳增长，这一次明确判断风险是金融，而不是增长，所以，要防范金融风险。

十九大下了一个死命令，就是绝对不能爆发系统性金融风险！因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！

1防范金融风险，第一件事是稳住房市

从国际经验来看，金融风险的爆发往往有五个方面。所以，我们提出来防范金融风险的举措是五个：

首先是抑制资产泡沫。许多国家的金融资产爆发就是资产泡沫刺破引起，比如日本90年代的金融风险。什么叫资产泡沫？就是指资产价格涨得太快。

未来三五年内，中国资本市场将是慢牛

我们国家把价格分为三类，一类是消费类价格，消费类价格上涨太快就是通货膨胀。二是经济价格，三是资产价格。

具体来讲，中国统计资产价格有两种，一个是股价，一个是房价。因此，抑制资产泡沫的意思是既要防止股价涨得太快，又要防止房价涨得太快。这一次提的抑制资产泡沫单指房市。

为什么呢？因为我们估计未来五年内，中国股票价格基本上是慢牛，所以，未来三五年内中国资本市场是平稳上升的过程，为什么？三个原因：

一是现在的证券监管部门把监管作为第一要务，对于内部交易、买壳卖壳、资本大鳄的问题极为关注，现在大数据发展，证券部门随时可以发现任何一支股票的异常波动。在监管这么严格的情况下，股票价格涨太快的可能性不大，尤其是任何人这方面出现问题照样惩罚。

二是现在的证券监管部门对场外配资非常的关注，资本市场之外的资金金融股市叫场外配资。2015年的股灾就是场外配资引起，那次是银行配资。现在任何场外配资都被关注，不可能出现问题。我们国家这五六年来批了几十家保险公司，办保险公司比办银行好，因为银行可以破产，保险公司不能破产，出了问题国家全包，涉及到保障的功能。这些保险公司跃跃欲试进入股市。

2008年美国金融危机商业银行倒闭了唯独保险公司不能倒，所以，有些人愿意跟保险公司合作。保险公司可以进入股市，但是要坚持两个原则，一个是价值投资。你不能控股上市公司、不能更换上市公司领导班子，这不是价值投资了。另外是长期投资，不能炒股票，今天进明天出。保险公司被严格处理了几家，因为害怕这种保险资金进入股市引发股灾，保险资金基本被压住了。

这种情况下，现有的证券监管部门思路很清楚，只要场外配资不进来就不能引发股资，所以，对场外配资盯得很紧。所以，我认为这种情况下涨太快的股市不太可能，就是慢牛。

还有IPO速度在加快，一般是每个星期四家左右，这么多的新股上市，把股价拉很高的可能性不是很大。

这三个原因判断，未来的所谓资产泡沫不可能爆发在股市，股市基本是慢牛。这一次讲的泡沫是房市。房子涨得过快引发泡沫破灭引发金融风险，所以，抑制资产泡沫的核心是房市。

中国人63%的财富表现为房产，一旦刺破不堪设想

对房市关注的就知道住房供给与刚性需求的关系，这是观察房地产最主要的数据。如果住房供给过多超过刚性需求了，就是泡沫形成甚至是刺破了。平均每家5套房了就是泡沫要破了，中央说了房子是用住的，不是用来炒的。

在现实当中经常有住房供给超过刚性的可能。为什么呢？房子只要有居住功能就必须有另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。这两个属性一定会引发另外两个需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。投机性需求就是为了拉动房价的。日本就是供需而刺破的。

1985年日本完成了工业化和城市化，有钱不知道投资什么，银行就找有钱人说你们买房和买地，买了之后抵押给银行，银行可以提供70%贷款。这种买房子是投资和投机性需求，拉动住房供比一定会拉动刚性需求。

美国1985年剪日本的羊毛，迫使日本签订了《广场协议》，日元每年升值5%的协议，很多外资涌现了日本，每年什么不干都有5%的回报。

到了日本发现没有什么好投资的，只能买房子和买地。这种住房供给一定会拉动刚性需求。但是日本有建筑法，不可能使房子过度的增加。这两种力量使日本没有出现问题，所以，需求旺盛，房子盖不出来，旧房子不能拆。日本修改了建筑法后，可以把旧房炸掉盖新房。原来一层炸了盖五十层，一下子住房部一下就冒出来了，把旧房子拆了盖新房子。投资拉动的住房供给不断上升。

到了1989年初的时候，日本经济学家预测要出事了，住房供给远远超过刚性需求，如果继续放的话泡沫就要刺破了，建议日本赶快紧缩，日本政府在1989年3月份紧缩。首先是怕股市泡沫刺破了，股市泡沫一刺破大量的上市公司就亏损，大量的上市公司就抛售房子，这样利润就来了，房子跑向了市场，紧接着外资要走了。

这个时候不知道谁出了馊主意，日本实行房价税，房子多的个人要交税，这下导致房子多的个人也在抛房子了，三股力量外资、上市公司和房子多的个人都抛售房子，泡沫在1990年被刺破了，现在为止还没有走出来。

我们国家的泡沫被刺破比日本严重多了，中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。我上一次在北京碰到一位老先生，告诉我说他身家500万。我听了一下就是房子500万。但我们让房子跌30%就只有300万了。中国的房产泡沫是刚性的，还不能破，人们的财富都压在这儿一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。

就是不能继续吹大，也不能刺破，就是抑制。现在是稳住别的产业发展，实现软着陆。

等不到明年5月份，大多数中小房产商就倒了。

现在推出来的办法是两个一个是中短期对策，一个是长效机制。中短期对策是两条，一个是严格约束投资性需求和投机性需求，就是现在的限购和限贷。一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

十九大之后会不会松动？只能严格不能松动，害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。

1）约束开发商的行为

意思是你别再继续盖房子了。所以李嘉诚先生说大陆这样盖房子的话，十年房子就不值钱了。

严格控制融资通道。你可以拿你的钱盖，不能拿银行和别人的钱盖。因为拿别人的钱盖没有风险，只有收益，拿自己的钱就有约束了，就不会乱盖了。所以，严格控制了发债和借债的通道，我估计等不到明年5月份，绝大多数中小房地产商就倒了。所以，约束开发行为的第一条是严格控制了所谓的融资通道。

2）控制新房价格

新房价格每一次开盘价格都是政府决定，这样就发现面粉的价格高于面包，你还盖吗。北京的地产商1平米卖7万才赚，政府批的只准卖5万，于是大量地产撤离北京，所以，约束开发商的行为，不能再继续盖下去。

3）推出长效机制

就是租售同权、调整一线城市的布局，北京推出雄安新区，这是调整北京发展的空间布局，这种调整结果房价没办法再涨了，雄安新区的功能是承载北京非首都功能。北京资源不断集聚的结果就是大城市病，雾霾、拥堵，越来越糟糕。迁都不好办，最后就是迁非首都功能。

首都功能就是四件事：政治中心、国际中心、文化中心、科学中心。除了这四条之外别的都是非首都功能。比如说经济中心不是首都功能，这么多企业在北京干什么？这些企业被迁。我估计央企总部都会被迁走，因为这里不是经济中心。

再比如说教育功能不是首都功能。这么多大学在北京干什么？得迁。当然，北大和清华可能不会被迁，但是，扩大规模不行，办分校可以，就像北大在深圳办分校一样。

再比如说北京不是金融中心，金融中心不是首都功能，金融机构放在北京干什么？得迁。医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病是85%的外地人，你把它办在北京干什么，得迁。北京名医院可以扩大规模，在外地办分院可以。

这么多功能和人走了，房价涨在哪去？房价一定会被控制住了，不会涨了。雄安新区规划建成世界最智慧、最生态、最漂亮的城市。大家往最环保、最漂亮的城市去了。这造就了中国下一步增长的重要中心，再造一个新北京、再造一个一线城市，对经济增长有大的作用。

北京提出了雄安新区，别的城市怎么办？上海怎么办？上海这样下去，也是和北京类似的发展路径。上海被定义为中国的经济中心，上海很多功能得搬走，谁来承接上海未来的其他功能？

上海讨论得很热烈，提出来宁沪杭大湾区，调整了房价能涨多少？深圳和广州也是一线城市，怎么办？深圳的房价涨得也可以，华为说再涨没办法承受了，也得调整布局。粤港澳大弯湾区是现在提出来的，要搞好的话，绝对可以调整空间布局，所以下一步都得讨论了，这是属于长效机制。

长效机制一期上马，房价基本上是被稳住了。北京是有价无市，一降就是几百万。谁都知道不可能继续涨了，所以，从投资功能来说别买房子了，风险越来越高了，刚性需求没有问题，要住，非买不可。我估计十九大之后，抑制资产泡沫的政策绝不会松动。

最近我在清华大学给研究生上课，有一个孩子是北京人，我说你好好学习，你不好好学习怎么涨本事，怎么生活，现在房价多高。他说我根本不用房子了，我爷爷两套已经是我的了，我爸三套也是我的了，我有五套房子了。我结婚找个女的也是五套，那不就是十套了。这个时候就麻烦了，泡沫就破了！所以，这方面要谨慎再谨慎了，这次不是市场的作用，泡沫不敢刺破的。

防范金融风险第一件事是抑制风险，不是股市而是房市。

2防范金融风险，稳住外汇的三条对策

二是稳住外汇。

亚洲金融危机就是外汇出现的问题。去年人民币持续贬值，外汇量持续减少，有一个月降到3万亿以下。人民币持续贬值和外汇持续减少的话必然会引发金融风险，所以，去年初提出稳住外汇。这两个只能稳一个。国务院提出来两个都稳。从去年10月份开始启动外汇的对策，到现在为止是推出了三条对策：

一是放开的一定坚持继续放开，不能退到资本管制上来。比如说一张身份证一年可以买五万美金，孩子到国外求学，要多少外汇换多少外汇，我们承诺过了不会往后退。但是，没有放开的暂时停止。

对于个人来讲，我们外汇上有三个项目没有放。一是海外不动产投资一直没有放开。现在定下来是暂时不放了。二是海外的证券投资，就是在美国证券市场上炒股票没有放开，暂时定下来是不放了，要稳住外汇。三是海外的投资类保险没放，我们放给消费类保险。

原来准备讨论放的这三项都暂时决定不放了，因为要稳住外汇。不仅不放，还逐渐在收紧。从今年8月21日起，在海外刷银行卡单笔超过一千人民币的，银行就要向有关方面报告。如果连续25天刷单笔超过一千块钱都要立案了，查一下是正常消费还是转移外汇偷逃资金。

第二个对策是海外并购，凡是技术类并购继续支持，但是，非技术类的要严格审查了。海外不动产投资、海外收购酒店、酒庄、影院等等，这类投资是非理性投资。有一家企业告诉我，原来答应是5亿的外汇额度没有用。这个是给大陆人盖的，现在钱也出不来了，我就把项目卖了算了。

第三个对策是海外投资，“一带一路”投资。“一带一路”投资，未来是用人民币投资，不再动用外汇储备，我们是主导方，这对推动人民币国际化有好处。已经有69个国家和地区把人民币作为外汇储备来收藏了，欧洲央行收购了3亿的人民币来储备了。我最近到斯里兰卡调研，既可以用人民币换当地货币，也可以用美金换。今年年底要干一件事，人民币和俄罗斯卢布直接兑换，以金价作为基础来让卢布和人民币的兑换，这个一旦成功的话，就大幅度减少外汇制度的消耗。

大致上稳住外汇就是这三条，一个是外汇改革当中已经开继续坚持，二是技术类支持非技术类严格审查，三是“一带一路”的投资尽量使用人民币投资，减少外汇储备的消耗。我们去年做过最坏的打算是1：7.5，现在我们强调是上下波动，太高不利于出口，另外，外汇持续10个月上升。

有学者说，根据理论只能稳一个，现在两个都稳住了。中国经济很怪，觉得经济出现问题但是没有出现问题。大致上基本的外汇稳住了，外汇稳住，金融风险在大幅度减少，但是，我估计外汇短时间内不会松动，因为只要金融风险还是主要风险的话，它可能暂时不会松动。

3稳住债务：

警惕“繁荣中的危机”，国企负债率远超警戒线！

第三，稳住债务。因为很多国家的金融风险爆发是债务引起的。债务引发了一场世界性的金融危机在2008年。

怎么稳定？债务分三种：

一是个人债务。个人债务原来分析不会太高，因为中国人比较保守，一般不会借钱消费的。不像美国人把自己的钱到死的时候消费得干干净净。所以，这个方面我认为不会产生太大的问题。

在十九大开会期间反复强调要注意个人债务。去年年底个人负债率已经44%了，总量是74万亿，而且上涨很快。2015年我们负债率（个人）是GDP的30%，现在是44%，上涨了百分之十几。2017年的数据没有出来，但是我觉得是上升的。这样继续上涨的话，虽然没有达到警戒线，但是，上升得太快了。

二是企业债务。民营企业负债不高，主要是国营企业负债率高，已经远远超过了警戒线。所以，中央提出来去杠杆重中之重是国有企业。联通混改是把联通的负债率降下来了。所以，联通的混改是一个标志，未来的电力、电气，垄断行业的混改，不惜国家控股权也得把负债率降下来。

另外一个是东北特钢，它是破产重组。解决对国有企业负债率不再搞刚性兑付，过去你买国有企业的债券最后都给国家兜底，东北特钢是破产重组的，国家不刚性对付了。最近一个重要的原则是不再搞刚性兑付，没有保本的理财，国有企业负债率非常高，要把钱借给有效的民营企业才行。

三是政府债务。政府债务现在来看，中央政府这里不高，地方政府潜在负债率太高。过去我们每个地方搞融资平台，搞一个企业把高速公路地都装进去融资。这个融资是政府债务表现为企业债务。

后来地方政府有了另外两种增加债务的风险，盲目扩大甚至包装PPP项目。PPP项目是要政府回购的，表现是企业负债，实际上也是政府负债。结果因为地方政府追求GDP的增长，去年到今年搞PPP的项目负债是4万多亿。

另外一条，就是搞产业引导基金，进行行业补贴。地方没有钱，就在银行借债搞，表现为企业负债，实际上是政府负债。这个项目带来了1万多亿的潜在负债。

所以，PPP项目和产业引导基金去年到今年是增加了6万亿的地方性债务。

最近有一件事情是决策层解决的问题就是包头地铁，包头地铁发展了3个月，最后被叫停，因为哪方面都不应该修地铁。这种包装的PPP项目是大家要注意的，标志中国的基础性设施已经到顶了，2020年是一个坎，之后是慢慢回落的。包头事件告诉大家，明年PPP项目和产业引导项目会控制。所以，对于地方政府潜在债务的清查是明年重要的事情，因为担心引爆我们的金融风险。

总体来讲，在债务上的提法是关注个人债务过快上升，一定解决好国企负债率太高，解决好地方债务潜在的上升，防止引爆金融风险。最近有两件很相反的现象更加引起了我们的关注，一个是国际评级机构下调了中国的信用等级，一个是世界银行调高了我们的经济增长速度，这个是两种不同的方向。评级机构下调我们的信用等级是我们的风险很高了，负债太高。

中国不是联邦制，联邦制地方政府可以破产，但是我们都是中央政府兜底，这两个方面都标志了国家的危机。世界银行提高我们的经济增长速度，从6.5提升到6.8，这恰恰是繁荣中的危机，更可怕。如果全是危机我们会警惕，我们现在是繁荣中的危机，要更加重视债务的问题。

4治理金融秩序：

我跑了70多家投资公司，预感它们都要出事！

第四，治理金融秩序。金融秩序如果混乱的话也会引爆金融风险。金融秩序分为两类，一类是改革引起了金融秩序的混乱，改革方向是对的但是规则没有跟上，出现了秩序混乱。

我们过去几年搞改革，放开了各类投资、保险、基金公司，这个方向没有错。我们现在还是银行为主的国家，所以整个负债率太高，降低非银行金融机构是没有错的。放开是对的，没有底线和运作规则，就出现了大量的问题。

我们2014年放开各类投资公司，谁都可以办。2015年的后半年我跑了70多家线上线下投资公司，跑完之后我很害怕，我预感它们都要出事。他们的商业模式基本不能维系，他们的投资承诺回报20%-30%以上，怎么可能这么高的回报？有这么高的回报只有贩毒和骗子。

去年“两会”之前哇哈哈董事长来北京，我问，实体经济回报多少是正常？他说7-9%很不错了。刚刚说的高回报的商业模式是不太可能实现的。投资公司放开是对的，但是谁都能办，结果大量的出事了。最后怎么办？就是把文收了，有人说是倒退了，这是没有办法。

再就是放开了各类的基金，比如说产业重组基金，过桥基金都可以，基金是拿自己的钱，有人是没有钱把银行的钱拿过来当基金。我们今年一清理外围基金就股市大跌。为什么呢？我们缺失相关的条例。

还有放开所谓的保险公司，但是，很多规则没有跟上。涉及什么样的保险项目也没有规定，比如说万能险，什么是万能险？入市怎