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也说房地产,什么才是最好的投资?

来自:Ivy缘游 0 0 2017-02-03

送YY去幼儿园回来的路上,忽然就想起看看北京的房价怎么样了,于是,任性的把车停在路边,打开手机,看了看各地产中介的报价,吓了一跳。在我们把北京的房子卖掉,置换了一套奥克兰的房子后,我们卖掉的那套房子真是疯长啊。虽然也听说了2016年下半年不可思议的暴涨,但作为一个从大学毕业就关注房地产十几年的老百姓来说,还是有点不敢相信。


先说说我卖掉的北京东南二环的房子吧,2房1卫,学区不错,二环周边交通显然也不会太差,我们卖房是2016年4月,当时的售价已经是我们2003年买入时的价格的9倍(先不管通货膨胀,物价上涨,但是这个倍数已经让我觉得房价到顶了),我还记得我十分肯定的和老夏说,这房子肯定不会再涨了(打脸了,555)!但现在的价格呢?2017年2月,挂牌价已经是我们当初买入价格的12倍多,也就是说,刚刚买入我们房子的小妹妹在不到一年的时间里,她的房子已经升值百万,恭喜恭喜!。

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图片来源于网络


可能朋友们会说,哎呀呀,你们卖早了,亏大发啦,北京的房子还是涨的快啊!如果说我看到八个月内的涨幅我还说,“没关系,小事一桩!”,那肯定是“”,但总体来说我没到“滴血”的地步,还是淡定的,毕竟咱也是观察以及兼职参与房地产事业十几年的非专业人士了,而且我们还是要向前看——看作为新移民,到底该在哪个国家,哪个城市拥有房产,以后买房子该买什么样的区域,以及什么特征的房子,才是最有利的。


于是,我继续找了几个典型小区,看看北京的房价涨幅:


比如,如果在2001年购入东南五环外的一般非高档商品房(回迁房居多),到2017年,房价已经是当年的26倍,难以置信啊!


比如,时间再往后几年,毕竟2000年很多人还没有买房的意识,到2005年赶在北京房价还没起飞,刚开始出台营业税(买入两年内不交营业税)调控房价,还是北京东南五环外亦庄北京经济技术开发区,若当时买入一套三居,到2017年初,价格是当时购入价格的11倍,这个涨幅也是不小。


比如,如果2008年底到2009年初那段房地产低迷的时间买入北三环内的一-套非学区房三居,到2017年初,价格是当时购入价格的5倍多;如果同时间买入北三环外学区房三居,到2017年初,价格是当时购入价格的6.5倍,这么一比,学区房还是优势不小。


前面几个都是说的新房,现在说说二手学区房,如果在2012年购入中关村一小(超牛的小学)的学区房(房龄比自己都大),那么到2017年初,保守估计售价已经是当时购入价格的2.5倍。这么短时间内的涨幅,也是叹为观止了。

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再看看奥克兰的房产,因为这边不像国内有非常清晰的“小区”的概念,可能不太好比较,但好在前几天看到一篇文章,题目很有意思《看了奥克兰上一个“鸡年”的房价,才知道自己错过了都少机会!》,截图可以看到这12年间的房价对比。

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截图来自后花园公众号


觉得这个数据还不够直观?没关系,我在手机上搜到了奥克兰房子在十几年前的售价。


特征:一般的区、街、校网的房子,土地面积也不大。选择我家附近一栋房子5来说,2005年建成,2005年出售。这是一栋在奥克兰的中区(Central Auckland)的房子,4房3卫,Floor Area(地毯面积,or室内面积)167平米多些,Land Area(占地)300平米(地的面积不大,应该是地上2-3层了,院子比较小),完全独立产权,虽然我们这个区不是豪区,街也不是特别好的街,一般般吧,但交通生活各方面很方便,去CBD大概7公里的样子,公交半个小时,开车十几分钟,堵车的话也就是20分钟,房子所属的学区是一个中等偏上的小学,中学一般,周围公园比较多,到海边开车还要10分钟的样子,在2005年的售价是66万纽币,现在的出售估价是105~129万纽币之间,这12年间出售价格将是原来购入价格的1.6到2倍之间。


特征:好区,好街,好校网,大地。再看看我们隔壁的豪宅区(仍然是中区,Auckland Central),校网从小学到高中都是被大家(也可能只是华人)很追捧的学校,2004年出售价格是85万,四房两卫,土地面积820平米,房间面积122平米,独立产权,现在出售估价是278~339万纽币之间,是当时购入价格的2到4倍。当然,据说这种800多平方米的地,可能还可以分割,就是分割成两块地盖房子,如果这样的话,增值会更多吧。


特征:不太好的区,一般的街,一般校网,中等面积的地。再看看奥克兰的西区(West Auckland),离市中心会远一些,大概15公里的样子,室内128平米的3房1卫,占地面积426平米,独立产权,建成年代2003年,校网很一般,在2004年时的出售价格是29万,现在出售估价是77~95万纽币之间,现在可能的出售价格是当时购入价格的2.6到3.2倍。别说,涨幅也是不错。

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图片来源于网络


这么看下来,过去十几年,奥克兰和北京相比,房价涨幅绝对北京领先,不过我觉得更加热门的城市,比如旧金山、温哥华、多伦多、悉尼、新加坡,可能就会不一样了。另外,除了看增幅,还要看房产增值的绝对值,一套房子如果购入时价值很高(面积大单价高),那么即使它的增幅是5倍,可能实际卖出后的增值部分也是高于增幅大的小房子。

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图片来源于网络


如果把视野再放到海外,那还会涉及到汇率涨跌的问题。比如,我用北京的房子置换的奥克兰的房子,虽然当时北京的房子卖便宜了,但汇率从当时的4.3左右涨到了现在的5.1左右了,同样数值的人民币不能兑换那么多的纽币了。再加上我们搬到奥克兰后并没有支出租房的费用,也并没有亏很多(房价涨没涨还真不知道)。所以海外购房,特别是移民海外购房,要考虑的因素会比国内更多一些。


想了这么多,比了这么多,既有不同,也有相似。那到底在哪里买房才是最好的投资首先是我一直坚信的,钱不能放在口袋里,如果不会更多的投资方法(比如炒股,期货之类的),那还是买房子吧。其次,虽然说价值大的房子绝对价值增值更快更多,但怎奈有太多人像我一样手里的票子有限的人绝不在少数,这样的情况下,买一个大区域不错,小区域一般的房子,也是很有(比如刚才举例的奥克兰西区的房子)眼光的。再次,如果是豪,那就请大胆出手高端房产吧,300万的5倍和40万的10倍,哪个划算太明显啦!

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截图来自新浪房产


至于要不要海外置业,我觉得还是要看个人的情况,如果在国内一线城市有多套房产,置换一下也无妨,就是过程比较累心,需要全方位的了解当地的购房政策,街区情况,而且现在外汇管制这么严格的情况下换汇出境也是个头疼的问题。如果不是这种情况,那就找找一线城市的价格洼地,可能还会有机会。


除了海外置业,其实异地置业也是不错的选择,特别是雾霾带来的新现象,光是我周围的亲戚朋友就有太多在海南买房了。到了冬天,除了必须上学和上班的人,有条件的可能就会选择离开北京躲雾霾,一两年间,我知道有朋友在三亚买的房子,升值一倍。短期内这么大的收益,确实值得出手啊!


最后想说的是房价到底会不会跌啊?!我也很想知道!这么多年,看着北京出台各种限购,从营业税,到个税,从提高首付比例,到异化多套房持有者的贷款利率,政府真是出了太多政策,不过房价还是在偶尔的稳定中,持续增长。而新西兰这边也是一样,为了控制房价非理性增长,提高了首付比例,至少现在的拍卖现场是冷清了很多。不过,房地产总是有周期性的,不会一直涨,也不会一直跌,看到过2008年末北京房地产的冷清,看到过2012年左右的房价持续不变偶尔走低,已经完全是“发生即合理”的心态了。去年的暴涨后,今年会怎么变化?雾霾严重时,很怕房价暴跌,但想了想,家在那里,该留的还是要留下。奥克兰会怎么变化?应该会比较稳定,即使个别的房子有下降,也是暂时的,毕竟在纽村还是奥克兰最繁华,纯净的空气和纯美的景色,旺盛的移民,都决定了不会有断崖式的暴跌。

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从Devonport到QueenStreet 的渡轮上所见,By Ivy 缘游


写到这里,算是写完了,没想到又啰嗦了这么半天,本来只是想随便写几句的,但写完了却感觉痛快多了。不一定能帮到大家,但说不定会有启发。有段话共勉:


I don't share my thoughts, becasue I think it will change the minds of pepole who think differently. I share my thoughts to show the people who already think like me that they'are not alone.


发点小牢骚:最近忽然觉得在奔四的年龄,在异国去结交新的朋友好难,我其实还是个挺爱聊天的人,却无法和太多(自测了一下,最多同时面对4-5个陌生人,再多的人我甚至都不记住名字和脸,这算病态么?)的陌生人在一起聚会,那种感觉很压抑,很孤单,但也许还是需要强迫(也许是需要顺其自然)自己走出去,离开自己舒适的区域,毕竟这里已经没有了从小一起长大的闺蜜,也没有了可以喝酒K歌的好朋友们,一切都是新的,我也该变的新一点不是?!


The End~~~



欢迎关注公众号:KiaOra慢生活

Kia Ora是毛利语,意为“你好”。从国内的快节奏,到这里的慢生活,适应并不简单。

一不留神,我就会忙碌起来,每天提醒自己,慢下来。。。慢下来

作者:Ivy 缘游

移居奥克兰的新人一枚,

专业与文科无关,数学系毕业,IT工程师,喜欢写字和拍照。

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