2014年新西兰房地产大事件回顾

 2014年新西兰房地产大事件回顾
 
 1 高房价
 高房价一直是新西兰的热点话题。特别是刚性需求的首次购房者，奥克兰住房均价甚至达到创纪录的67万纽币。而怀卡托、丰盛湾、惠灵顿、坎特伯雷、和西海岸等地的住房价格也都涨至历史最高水平。如何能居者有其屋，已经成为政府重点关注的问题！
 
 2 央行升息
 为抑制高房价，2014年，新西兰央行4次升息。2014年3月份，调升官方现金利率（OCR，Official  Cash Rate）25个基点至2.75，4月升至3.0%。 6月，新西兰央行再次提高OCR25个基点至3.25%，7月，OCR升至3.5%。 购房者将遭遇打击，更高的贷款利率令借款方的处境更为艰难，尤其是对首次购房者而言。后花园评论：新西兰储备银行在7月份上调OCR后将至少等到年底待明确经济活跃度与价格走势后再升息，下次升息可能要等到2015年。
 
 3 海外买家
 很多人都指责外国买家是高房价的罪魁祸首，2014年房价跳跃式增长又让外国买家成为话题焦点。很多中介公司反应，海外买家里，中国资本占了多数，中国资本大批流向新西兰房地产市场的趋势将一直持续到2015年。在九月分大选开始前，政府曾以太难统计数据为由，来转移公众对海外买家的注意力。令人鼓舞的是，事情正在变化。新西兰副总理Bill English表示，政府对于收集更多的买家信息，持开放态度。后花园评论：海外买家有益于新西兰房产市场的成长，但必须考虑由此产生的房价的可承受性问题，特别是对于首次购房者。只有在获得准确数据的情况下，才能确认海外买家是否是当前高房价的主因。
 
 4 新政府估价 （CV)
 在最新一轮的房产政府估价（CV）中，奥克兰住宅房价普遍上涨，并为房屋地税上涨埋下伏笔。但具体到各家各户的住宅CV还没有公布，百姓对自己住宅究竟价值几何还没有准谱。11月10日，个人住宅的CV终于露出庐山真面目。数据显示，奥克兰地产CV平均涨幅是29％，其中住宅涨幅34%、商用地产涨幅16.4%、工业地产涨幅15.7%、庄园（lifestyle）涨幅17.7%，农业地产涨幅4.6%。政府估价每三年重新评定一次。上一次的评估是2011年。现在奥克兰市民最关心的就是我的房子值多少钱？我明年要交多少地税，是涨还是降？在靴子落地之前，不少人都会为此揪心不已。后花园评论：新CV也不能100%反应房屋在市场中的最终卖价，只是政府用来计算地税的标准之一。
 
 5 地税上涨：
 奥克兰市长Len Brown 去年10月透露，2015年奥克兰部分地区的住宅地税将迎来9.6%的涨幅。市政当局的数据显示，11.6万户家庭的地税涨幅甚至超过10％。根据新的CV（地产估值）和一些加权手段，奥克兰明年整体地税涨幅是2.5%，但不同地区的地税则有涨有跌。 Mt Albert与Mt Eden地区房屋过去3年来地税累计上涨23.2%。2015年这两个住宅区地税还将平均上涨9.6%。2015年出现大幅上涨的其他地区包括：Beach Haven、Birkenhead、 Glenfield 、 Hillcrest (9.3 %)、 Mt Roskill (8.1 %) 、Mangere 和 Otahuhu (7.7 %)。部分地区地税大幅下调，包括Great Barrier Island的863套房屋，其降幅为21.9%。后花园评论：市长先生食言了，Len Brown曾表示，未来两年的地税涨幅控制在2.5％，随后会才增至3.5%。
 
 6 房屋短缺
 房屋短缺的问题主要集中在奥克兰，回顾过去的5年，奥克兰房价涨幅持续领跑新西兰，5年前房市繁荣过后至今，奥克兰房价累计上涨19.5%，而新西兰房价上涨5.6%。奥克兰共拥有近41.8万套包括公寓在内的各式房屋。2012年底奥克兰人口为150万，占新西兰总人口34%。奥克兰人口在2007至2012年期间共增长11.15万人。如果按照2007年平均每户家庭的人口计算，如今奥克兰还需新建30890套房屋，但奥克兰市议会核发的房屋营建许可仅为25850套，还有5040套房屋的缺口。2014年的人口数量已经远远比2007年多出很多，奥克兰市议会最新设定的目标是，到2016年底，新增39,000套居民房。其中，2014年9000套，2015年批建13,000套，2016年17,000套. 截止到2014年年底，新建住宅用地和房产的数量达到11,060套，比原本设定的目标9000套高出20%。后花园评论，超额完成任务并不代表可以满足奥克兰市场上对于新房源的需求，很多项目仍然处于土地状态，还不是实实在在的新房，目前房地产市场上仍旧供不应求。
 
 7 商业地产
 新西兰最大的房地产咨询公司高力国际（Collier International）的行政总裁Mark Synnott表示，目前的新西兰商业地产市场是他从业27年以来所经历的最好的、最可持续的状态。对投资者而言，目前最关键的因素在于商业地产收益高于银行存款利率。目前买盘入市的投资者要么是本地的高净值人士，要么就是主要来自亚洲的海外投资者，他们是机构投资者和富人的组合。如今投资于商业地产的本地人士中也有许多是接近于退休年龄的商务人士，商业地产为他们提供了稳定的现金流。
 
 8 资本利得税
 新西兰经济研究所（NZIER）首席经济学家Shamubeel Eaqub希望政府能够更严格地征收住房资本利得税，提倡取替当前有利于住房投资的税务制度，建立更公平的税务体系。工党与绿党的政策支持房产资本利得税，不对家庭住房征收。奥克兰房产投资者协会会长Andrew Bruce也表示资本利得税已存在只是需要完善，而房东普遍税赋过重。新西兰先驱报7月份调查了750名新西兰人，结果表明41%的受访者支持推行资本利得税，这一比例高于2011年6月份的38%。
 
 在奥克兰，45%的受访者支持房产资本利得税。而反对实现资本利得税的受访者比例从2011年7月份的37%下降至今年7月份的35%。Eaqub指出，推行资本利得税并不会将新西兰房产从泡沫中拯救，因此这并非其目的。房东会反对征收资本利得税，称澳大利亚虽然推行了资本利得税，但房产市场也同样有繁荣和萧条。新西兰是国际上少有未对房产实行资本利得税的国家。后花园评论：应该对房产征收资本利得税是为了打造一个公平的税务体系，即对所有以营利为目的的商业行为征税。
 
 9 限贷政策
 新西兰储备银行表示，2013年10月推出的贷款限速政策（LVR）已经令房价的上升速度趋缓。 海外房产网 所谓贷款限速政策（LVR），是新西兰储备银行为了限制各商业银行给首付低于20%的客户提供贷款，规定对这类客户的贷款量不得超过银行新增贷款总量的10%。在贷款限速政策（LVR）正式实施前的2013年9月，新西兰商业银行对低首付客户的贷款量高达按揭贷款总量的25%。然而在该政策实施的6个月内，各商业银行对低首付客户（即首付金额低于贷款总额20%的客户）的贷款量占银行贷款总量的比例平均为5.6%。2014年新西兰政府一直在考虑放松“限贷政策”。