从银行套出200万买房，只要花1.5万

来自：海房君 0 0 2021-01-24

来源：市界（ID：ishijie2018）

作者：杨立新

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陪朋友去了一趟售楼处后，刘思思开始琢磨自己买房的可能性。

她工作才两年，手头没多少闲钱。本来买房这个事她是想也不敢想的，但销售人员的一个建议，让她觉得，或许她也能很快拥有一套80平方米商品房。

事情还得从2020年国庆说起。当时，刘思思的朋友想在河北省保定市的一个县城买套Loft，相中了一套上下加起来45平方米的房子，首付15万元，手头的钱刚好能够上。

对于他们来说，买公寓是迫不得已的选择，因为价格低廉，好上车，即便公寓存在诸多不便之处，比如不能通燃气，居住人员混乱复杂，商水商电，若装修成二层，受限于楼层挑高住着压抑……

售楼处的销售人员似乎看出了朋友的犹豫，给出了一个10万元撬动60万元商品房的办法。这对很多凑不足首付的购房者来说，是巨大诱惑。刘思思也动了心。

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如何用10万首付撬动60万商品房

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售楼处人员给刘思思以及她朋友的建议是首付贷。

售楼人员给刘思思推荐了一套80平方米左右的商品房，首付大概20万元。售楼处人员表示，刘思思手头有10万元，另外10万元的差价，可以由公司旗下的子公司先行垫付，然后购房者再在一年之内将钱还给公司，相当于多了一年的缓冲时间，先享受买房福利，再还款。

回到家后，刘思思开始考虑这种操作的可能性。

按照售楼处销售人员的说法，如果现在入手，明年房价上涨她就赚了，重要的是，房产公司给她垫付，更有保障。

不过，就在她打算动手之际，朋友张轩得知后立马阻止了她。

张轩的工作性质类似于房地产评估师，他告诉刘思思，这种形式的贷款为“首付贷”，不是合法行为，通常被售楼处人员拿来哄骗买房小白。更重要的是，这种首付贷一般合作方为小额贷款公司，利息超高。

后来，经过进一步了解，刘思思才了解到其中的猫腻。

她发现，如果听从售楼处销售人员的建议，借10万元来凑足首付，那意味着即使在一年期还款，刘思思还要额外支付几万元的利息。

对此，刘思思惊出一身冷汗。而最让她感到后怕的是，房产中介一直避重就轻，只说首付可以贷款，但丝毫没提利息多高。中介告诉购房者贷款来自于房地产公司，更是让他们放松戒备。但一旦陷入其中，很难逆转形势，如果还不上钱，还要面临被催缴或其他的严重后果。

对于有些售楼处的销售人员来说，其推荐的方式不限于小额贷，还有信用卡贷款、创业贷款、消费贷等。在他们那里，首付根本就不是问题，其中的风险也没有关系，他们的宗旨就是把房子卖出去。

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空手套“房”真存在吗？

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比“首付贷”更能魅惑人心，同时潜藏更大风险的，是“经营贷”。

2020年4月，深圳炒房热让“经营贷”成为众矢之的。压力之下，央行发文让各银行自查自纠，为的就是不让其他用途资金流入房地产市场，最终抬高房价。

“房子毕竟是刚需，而且跟现在的情形还不太一样，那时候房子特别具有投资价值，比正常搞经营赚钱得多。”业内人士王盟这样形容，“而有需求就有市场，就有想方设法钻漏洞赚钱的人。”

把经营贷“偷梁换柱”变成房贷，就是其中一种手段。

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经营贷是一种以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要。

也就是说，经营贷是给开公司的人用来周转银行贷款的。为了降低中小企业的贷款难度，经营贷具有贷款额度大，利率低的特点。

具体说来，2020年主流房贷利率最低的城市是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门，均为5.25%。但经营贷却比最低房贷利率还要低，有银行给出的经营贷利率最低为3.85%。

通过抵押贷款获得的贷款额度一般也比较高。如果房子没有抵押，能贷到房价的70%，如果房子尚在抵押，也能贷到房价的50%。

这种超低利率的贷款在市场上并不多见，让不少人动了歪心思。

如果购房者能通过经营贷来贷款买房，只要房价持续上涨，购房者更是相当于“空手套白狼”，收获一笔房价上涨的投资回报；即便是房价保持平稳，购房者也能薅一波“低利率”的羊毛。

但问题就在于，经营贷的硬性要求为，贷款者必须拥有一家用来经营的公司，以及名下有一套可以用来抵押的房子，缺一不可。

那么如何把“经营贷”变成“房贷”，把企业的“经营者”包装成“完美购房者”呢？做这种生意的不是别人，正是那些小型的房产中介们。在新房、二手房生意之外，他们还会“帮助”那些凑不够首付的潜在购房者们“出谋划策”，帮助购房者操作经营贷，贷款200万元，可能只需要花1.5万。

北京的张晓就曾尝试联系中介操作经营贷买房。“我当时手头有一套房，但是没有营业执照，手头也没多少余钱。”

中介给出的建议是，首先需要购房者名下有一家公司，但没有也没关系，中介会帮忙包装一家空壳公司，收费一般在1万元左右。

除此以外，中介还会收一笔套现费用。

“因为是经营贷，银行一般会直接把贷款打到公司的下游公司，比如你报批给银行的贷款用途是买进原材料，那么银行会直接把钱打给供货方。”中介告诉他，“这时候就需要把钱再从供货方那里转到购房者的个人账户中，会从中收取千分之二到千分之五不等的套现费用。”

假如贷款金额是200万元，那么，中介能从中收取的金额在4000元-5000元。

有了房子和公司之后，就可以操作“经营贷”，最终贷款的额度和购房者本身拥有的房子价值和抵押与否相关。

计算下来，如果购房者本身有一套可以用来“一抵”的房子，贷款金额200万元，中介若“帮忙”操作经营贷，从中收取的费用大概在15000元。王盟表示：“虽说钱少并不能完全等同于操作风险低，但是这样低廉的‘服务费用’跟高额的房贷一对比，会诱惑很多购房者愿意铤而走险，而中介就能借此‘薄利多销’。”

所谓能用来“一抵”的房子，就是已经还清了贷款的房子。中介也表示，用这样的房子去做抵押，年化利率一般在3.75%～4.8%之间，能贷的钱可以到7成。如果还在抵押中，也就是贷款尚未还清，年化利率会高一些，在4.8%～5.7%之间，相应地，能贷的钱会减少2成。

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