来源：米宅海外（ID：mizhaihaiwai）
作者：息相吹
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美国房价从2020年5月份以来，就不断上涨。尽管受疫情的影响，美国经济下行，选举后的权力交接造成的一度混乱，让投资者对美国经济持有一定观望和不确定的态度。
但是令人意外的是，美国房地产市场却表现出火热的行情。美国7—10月新房销售热度甚至达到了1984年以来的最高。
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2021年，拜登作为新一届总统上任后，刚需和投资者，会继续看好美国的房价吗？美国房价整体还会涨吗？
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1930年，美国经济学家库兹涅兹在《生产和价格的长期运动》一书中提出了一种为期15到25年，平均长度为20年左右的经济周期，由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。
他通过研究多个发达国家的工种和行业，提出了发达国家的经济周期论，长度一般在15到20年之间。
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国家如此，一个行业同样有类似情况。1933年，美国经济学家温兹雷克提到房地产周期这一概念，后经多位经济学家的数据验证，美国180年来的房地产周期，约为18年。
如果按照此理论计算，美国房地产周期很可能仍有三年上行期。以OECD的美国实际房价指数来衡量，上一轮美国房地产周期从2012年第一季度计算，时长17年，上行期约12年。那么截至2020年年底，美国房价已连续上涨35个季度。
也就是说，当前美国房地产周期的位置是处于2012年开始的上行周期的中段，如果对标上一轮地产周期，则美国房地产周期还有12个季度、3年的上行期。
正值疫情爆发后美国经济疲软，有待恢复，美国房地产周期上行较有利于推动居民买房的热情，促进贷款。不独中国人，房贷同样是美国人贷款的大头，房地产销售额，与贷款比例也正相关。
从历史来看，在美联储政策较为宽松的阶段，美国新盘销售同比即使有增速减缓的可能性，也将总体维持较高增速。
除了周期判断，蔓延的疫情让美国开发商的工程进度受到严重影响，土地市场的出让也被打乱，因此造成了供给端土地和住房的双短缺。
而在这之前，美国主流城市里的住房供给就出现短缺。疫情爆发后，更是造成市场上的新房销售，数量出现供不应求的局面。美国政府为了刺激经济，开始大规模放水，实行低利率释放流动性，美国的房贷利率下降到了历史相对非常低的水平。
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同时，疫情造成人们逃离市区，在城市郊区租房或购置房产，尤其是独栋别墅的需求大大增加。显然郊区原有的房产远远不能满足2021年不断上涨的需求。
综合多种因素，美国2021年的房价总体上很难不上涨，尤其是对于手里没有固定资产的首套刚需买家。
美国的疫情还远远没有结束，放水还将持续一段时间，美国房价2021年有望继续保持上涨态势。
多项调查表明，随着美国疫情慢慢转好，消费者在2021年的购房意愿，要比2020年更加强烈。2021年的房价、租金也有望上涨。
据美国Urban Land Institute调查报告显示，2021年房地产市场有望继续回暖。家庭购房需求要比酒店、零售、写字楼等商业需求更加旺盛。
综合以上判断，全美房价整体上涨的三大因素：
房地产周期上行，刺激居民加杠杆。
市场供应量短缺，供不应求。
放水低利率，弱美元造成居民买房避险。
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就欧洲和中国等各方面的判断，拜登上台后大概率会在一定程度上缓和美国与各国的危机局势，尤其是与欧盟、中国、中东地区的对抗，会有所缓和，这将极大恢复美国海内外投资者加码美国房地产的信心。
投资者不一定追求暴利，但一定追求资产价值的稳定性和安全。
2021年开年，美国疫情仍未有缓解迹象，国会又上演“勤王”大戏，国际间的人员交流依然被严格限制，但即使如此，今年美国的房价仍持续上涨，这一点对投资者具有很大的吸引力。
对于2021年的美国楼市，市场人士普遍认为明年的火爆程度将会比今年更进一步。
投资者预期经济将从疫情引发的衰退中复苏，而抵押贷款利率仍将比往年更划算，维持在低位。
尽管受到疫情和大选不确定性的影响，2020年美国主要城市房地产市场的表现仍然出奇得好，这是因为买房者对美国资产和投资环境仍然充满信心。
目前的普遍共识是，在拜登新一届美国政府的领导下，严重扰乱美国经济发展的新冠肺炎疫情会得到有效控制，美国过去五年来的经济发展势头会逐渐恢复，2021年美国楼市的涨势大概率符合投资者预期。
鉴于美联储的低利率政策和市场的供不应仍将持续一段时间，海外房产机构纷纷表示，未来几年美国房价都将保持不俗。
例如加州，该州刚通过了一项提案，允许55岁以上的购房者可以在满足一定条件的前提下减免地税，而同时一项限制租金上涨的提案则未被通过，对于投资者而言，这是两个不容忽视的利好消息。
预计，随着新冠病毒疫苗的大范围分发接种，以及额外的政府财政支持，2021年美国经济复苏的速度将加快。
不过需要指出的是，受疫情影响，美国商业房地产市场，特别是写字楼、零售业和酒店的复苏预计将滞后于经济，前期大规模裁员，倒闭，商业地产受到较为严重的冲击，至少需要两年多时间才能恢复至疫情暴发前。
众多房产经纪人都对拜登政府的地产政策抱有信心，看好疫情控制后回暖的美国楼市。
从11月总统大选拜登初见眉目开始，曼哈顿的新房交易量就比去年同期增长了6%。这也意味着纽约投资者对房价开始重新拥有信心。
拜登竞选时承诺了15000美元的个人首套房税收减免，这一项刺激计划对于刚需则是极大的需求带动。
拜登还计划发放1000亿美元的购房补贴，用于补助美国低收入家庭的购房。
类似奥巴马之前的救市政策，拜登将房地产视为刺激经济的重要手段，是提振市场信心的调控途径。
