在日本投资房产，一定要了解的城市

来自：海房君 0 0 2020-09-23

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初秋时节，正是万物进入新的变化时刻，所有的景象开始有所改变，无论大自然景色还是投资行业，都在这个初秋季节里酝酿着新的能量。抛开大自然的季节变化不说，今天庄主说一说不动产投资行业的变化，以日本不动产投资为例，来详细讲一下哪些城市的不动产投资行业变化最大，哪些城市的不动产投资前景又更可观！

东京不动产发展解析

众所周知，日本购房是不受限制的，所以许多投资客大多都以东京房产作为投资，特别是在最近两年，东京圈的房产更受欢迎~

房价持续走高

日本房地产经纪研究所有关数据表明，2018年东京圈一都三县（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县），新建公寓平均每户成交价格为5926万日元左右。该研究所指出，此次日本房价更是接近历史最高价，仅次于1990年的6214万日元。

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（东京都圈）

据不完全统计，即使在疫情情况下，在2020年东京不动产价格上涨4.25%，维持日本第一。东京市中心区土地涨幅更为可观，比如FL浅草公馆项目所在地-台东区（13.98%），FL高马别苑项目所在地新宿区（7.64%）。而东大世家项目所在地文京区的涨幅也达到了7.93%。

由于文京区中名校云集，吸引了各地的莘莘学子来此求学，并且由于为求方便与经济实惠，根据日本独立法人-日本学生支援机构的调差显示，77.8%的留学生均选择民间宿舍作为住所，于此为文京区的学生公寓投资创造巨大的潜力。

人口不断聚集

东京和我国北京一样，人口数量在日本可以说是呈现出压倒性的优势。人口的持续性增长带来了庞大的租赁需求。房价涨幅稳定，租赁市场也十分活跃。

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（东京人口流动图）

日本作为旅游大国，不仅是海内外游客聚集地，还是东京内地人们喜爱居住的地区。从东京人口流动图中我们可以看出，人们往山手线及山手线内侧移动都十分方便，并且在人口流动趋势上也很明朗，新宿区、池袋、品川、涉谷区、台东区等地是吸引人们前来居住最多的地区，更适合做长租房、短租房的投资，公寓、酒店、民宿都是可以作为投资种类。

许多企业总部都设立在东京，在大学与专门学校等教育机构的设置数上，东京一直稳居第一位。东京圈内的许多学生党，也为东京带来了丰富多元的租赁需求，为投资带来了多种可能性。

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经过多方面的考量和权衡，东京圈的房产凭借房价涨幅稳定、租赁需求旺盛、地理位置优越、学区属性、交通便利等众多投资优势，从众多区域房产中脱颖而出。所以东京房产是可以投资的，而且即将到来的奥运会也是在东京举行，通过举办过奥运会的城市可以看出，奥运会过后，房价还是呈上涨趋势，所以投资日本房产未来可期！

大阪不动产发展解析

大阪不同于东京，大阪的不动产投资更为细致化，作为日本第二个“首都”，日本的发展前景趋势将逐渐向东京靠拢，并且在不动产投资方面，还有更多的优势吸引着许多投资客前来大阪进行投资。

涨幅可观

大阪不动产涨幅在最近几年是怎么样的呢？

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（大阪不动产价格涨幅图）

从图中我们可以看出，大阪市的不动产价格呈现逐渐上升的趋势。2019年12月份大阪市的二手公寓的销售价格（按照70㎡为标准）为3168万日元，而且还在持续增长。东京23区12月份的价格5461万日元同比增长2.3%，而大阪市同比增长8.3%，价格上涨趋势持续见好。和其他城市相比也是一目了然。

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（日本各大城市不动产价格涨幅趋势）

其中，大阪市的中心6区（北区、中央区、福岛区、西区、浪速区、天王寺区）上涨趋势更为猛烈。因此，许多房地产商和投资客更愿意把资金转移到相对便宜、未来价格看涨的大阪市。虽说现在大阪市的公寓比东京市的便宜，但其上涨趋势见好，投资价值不可小觑。

地价低

大阪地价很低，能低到什么程度呢？大阪地价连东京的三分之一都不到。

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（东京VS大阪地价）

相较于东京地价较高的这一原因，大阪地价低，房价就会相对较低，租金也会比较友好。同时大阪人口较稳定，不会频繁流出流入，因而更适合长期出租。

租售比高

一般来讲，租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值，也就是说，单靠租金需要多少个月可以完全收回投资。从一定程度上，租售比反映了项目的投资价值，并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间，如果租售比低于1：300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。