房地产作为菲律宾对外国人最友好的产业之一，受到了全世界的热捧，究其缘由，是因为这里藏着下一个投资置业黄金十年的起点。
贫穷与落后，罪恶与肮脏是很多人对菲律宾的初始印象，资讯大爆炸时代，新闻质量良莠不齐，偏见太多，事实是：马尼拉这个城市中产阶级的数量，以及他们的消费力，远超所有人的想象。
大马尼拉地区人口超两千万，占全国人口的20%，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭，马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。
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由于菲律宾被西班牙殖民三百多年，后来又在美国接近半个世纪殖民统治下，所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设均受到西班牙的影响，菲律宾本地人的姓名，还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。
而法律体系和政治体制又和美国接近，实行英美法系，因此菲律宾对私有产权的保护也非常完善，大部分土地为个人所有，享有永久产权。
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菲律宾人消费习惯和生活方式上也比较偏欧美，又喜欢认准大品牌，有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋，买房子也一样。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大开发商为首的房子，哪怕卖的比周边项目贵，当地中产家庭也会抢购。
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马尼拉房地产市场和前几年相比，无论是在价格还是在操作模式，以及开发商市场推广的方式，都发生了很大的变化。
马尼拉楼市的特殊性，决定了如果我们依然用投资国内房地产，或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉，是不太容易挑到好的项目的。
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1、中国人入场速度加快
说到这里可能有人会质疑，中国人这些年到处买房子，到哪里不都是最大买家么？还真不一定。
例如在马尼拉赌场区附近的项目，这边房子库存消耗非常快，尤其以中国人居多，其次是新加坡、日本和韩国。
而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目，售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完，因为本地人购买的份额早就超过了60%，而来买的外国人，中国内地的买家反倒比较少。
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不同区域、不同开发商的项目，销售的反应差别那么大，其实总结下来可以发现几个规律：
第一，目前马尼拉楼市的外国买家里，中国内地还没有成为主流买家，是晚于香港、台湾，以及新加坡、韩国、日本的，但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者。在赌场区就已经有这个趋势了。
第二，不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力，否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况，尤其是一些社区型住宅。
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醇熟水岸大社区--半岛壹号
2、政府和开发商的重心转移
另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势，也是作为投资者需要密切关注的话题，就是政府和开发商重心转移的问题。
目前无论是政府的基建规划，还是开发商新的房产项目，都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。
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过去的两个重要的CBD区域，Makati和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的可供开放的大型地块，而且本身区域面积有限，可以容纳的人口和资源也是有限的。
所以现在开发商是逐渐往Ortigas北部区域发展，而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展，也在大建特建计划中，在北部区域增添了很多基础设施。
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在马尼拉人口比较集中的区域都走一圈，可以很明显地发现，马尼拉的发展重心在往北部迁移。
