这个十一黄金周，掘金酱跟随亲朋好友一道去了一趟韩国的济州岛。
它不需要提前办签证，一份往返机票、酒店预订单，就能轻松入关。从香港飞，时间选择比较偏的红眼航班或早班机，往返的机票价格在2000人民币以内，价格还算亲民。
再加上前不久刚有朋友从济州岛回来，发出了几张堪称惊艳的照片——张张能做桌面壁纸的那种：
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（这张照片中蔚蓝的大海震撼到了我）
并自信满满地对我说，“济州岛还是值得去的”。
所以，掘金酱当下就决定带着家人一道游济州岛。
但是，在选酒店上，我并没来得及看网上的攻略就定在位于汉拿山旁的度假村里。后来看攻略，大骇，原来多数来自助游的人都选择订在济州市，或者海边……
怀揣忐忑的心情，掘金酱从机场坐快巴50分钟，摇摇晃晃地来到了目的地。这时早已华灯初上，台风将至空中飘着小雨。大巴一路驶入度假村，虽然有零星灯光点缀道路，但仍看不太清楚周边的环境。
唯一让我印象深刻的，是拐弯处一个被风吹倒的指路牌，在整个看上去高端大气上档次的度假村中，它由于电路接触不良，牌上的字特别突兀地一闪一闪着。
坐一圈车下来，感受就一个字：荒。
1原来这里大有来头
看到此情此景，我浑身上下散发出后悔的酸臭味，使劲地回想当时怎么鬼迷心窍定了这么个鸟不拉屎的地方。
不过很快地，掘金酱就从包车的导游那边了解到，这里是两年前济州岛房产大热那会儿，大名鼎鼎的综合旅游度假区，就在我定的酒店负一层，有一个巨大的赌场。
进入酒店之后，人开始不那么少了，其中就有不少人是从赌场的方向出来的。
第二天一早出门时，顺便把整个度假区走了一遍。它北端由四个大型酒店组成，包括万豪、蓝鼎、神话酒店等。
往南走来到了购物区和休闲区，购物区中有不少来自不同国家的餐厅，一些免税商店，咖啡馆，还有24小时便利店。
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而休闲区则主要是主题乐园，据说这是韩国最大的主题乐园，跟广州汉江长隆相似，由陆世界和水世界组成，传单上写的是适合一家子陪着小朋友来度假。
当时这个度假区还有一个吸引年轻情侣的噱头，就是明星效应——韩国超级巨星G-Dragon所属公司YG娱乐，在这投资建设了一座娱乐镇，玩保龄球、唱KTV等一系列年轻人喜欢的韩流项目都能在这里找到。而且，最重要的是：神话世界邀请来了G-Dragon的队长兼主唱权志龙，担任形象大使，还有一家权志龙投资的咖啡厅，就坐落在主题乐园的门口。
现在会有人告诉你，什么monsant（掘金酱注：济州岛明星朝圣打卡必去地点，是权志龙第一家开在济州岛的咖啡店）都是过去式了，权志龙现在在济州岛就只有一家咖啡厅，就在神话世界。
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（掘金酱在外面打了个卡）
所以，我们住的就是这样一个老少咸宜、超级巨星加持的综合度假区。
2综合度假区的成与败
说到综合度假区（IR），长期阅读掘金日本房产（Japan_gold）文章的你肯定会想起，日本的大阪也将争夺开设综合度假区的许可执照。
想了解日本赌场的详细动向，快来长按以下二维码，进入咱们的掘金大讲堂直播间：
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《日本第一个赌场究竟会在哪，哪个城市将笑到最后？》
掘金酱发现，综合度假区有一个共同特点：在荒无人烟的地区开发的。大阪将在原本的工业用地梦洲搞一个全新的度假区，而济州岛的度假区，就处在这座岛最“荒”的地方。
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从上面的图你也能看到，除了度假区、度假区的停车场以外，方圆五里地都是荒田。这也就印证了一开始，掘金酱乘车来到这里时，会感受到的那股荒凉。不过这也好理解，本身度假区的功能就很多，需要大量用地，而要大破大立，首先需要有地。
济州岛综合度假区于去年2月正式开张接客，我们去的时候正好是它开张营业1年半有余。它拥有怎样的资金背景？目前的运营情况如何？这次体验下来，掘金酱就来好好回答一下这些问题。
（1）资金背景？
按官方的介绍，济州神话世界（JejuShinhwa World）是由蓝鼎国际发展有限公司全资子公司蓝鼎济州开发株式会社开发并打造的旅游新地标，占地约250万平方米，总投资25亿美元（2.7万亿韩元）。
蓝鼎有限公司是徽商，港交所上市，主力从事物业发展，经营投资及开发房地产等业务，并提供酒店及零售管理，以及休閒娱乐之相关服务，属中国安徽省领导发展商之一。
并且赵薇夫妇也参股其中。
所以说，我们去的度假村其实是韩国包装下的中国资本。
当时蓝鼎看上济州岛综合度假村的生意，其实是看中它背后广袤的中国市场。中国人嗜赌，有这么一个近水楼台的赌场（对于东北人而言，甚至比去澳门、海南还方便），想必会拉动当地地价和旅游业发展。
早在几年前，中国商人投资济州岛就热了一波，尤其是房地产及度假区，对于赌场的投资也不少。除了蓝鼎，绿地集团和韩国政府共同开发了健康医疗城项目“汉拿山小镇”；新华联集团在2014年年初宣布，其全资子公司香港新华联国际置地有限公司和韩国黑石共同出资2亿元人民币，在济州岛建设锦绣山庄国际度假区。
2014年4月，蓝鼎国际以约8.76亿港元的价格，收购了韩国济州岛从事博彩业务的公司Strategic Dragon Global Limited，通过收购，蓝鼎获得了在韩国经营博彩的牌照，在韩国济州凯悦酒店以Beluga Ocean Casino的商标经营博彩业务，并重新命名为蓝鼎娱乐场。
不过据掘金酱得到的小道消息，蓝鼎当时为拿到神话世界这里的赌场项目，是被韩国政府给坑了的。蓝鼎以远高于市场溢价的价格买下原本这个韩国赌场，才好不容易拿到了开设赌场的资格。
绿地的项目也是各种阻碍各种坑。和韩国人做生意，国内商人的内心大概是奔溃的。
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（为了这个执照，绿地向韩国政府争取了足足3年。）
（2）目前的运营情况如何？
花费了将近9亿港元的赌场项目，似乎从没让蓝鼎省过心。
据新京报报道，在神话世界开幕之初，蓝鼎的员工们就迎来了一场裁员潮。济州神话世界中国区推广部门，以及后勤部门都有人被裁，这跟2018年国内临时下达的“限韩令”有关。
当时，中国赴韩游仍然比较冷门，只是部分解禁了的赴韩旅游团，所以游客数很有限。我们都知道，一个中国的旅游团能带来超级无比巨大的购买力，而限制一出，无疑对当地经商的酒店和商场打击巨大。
另一方面，这个度假村的产品价格都比较高，尤其是酒店主要是万豪、四季这样的五星级酒店，对于传统旅行社来说很难压低价格去卖。两方面结合，利润空间小，所以旅行社合作不多。
掘金酱这次去玩，走的就是国内的旅游平台上的第三平台旅行社提供的低价，但价格即使再低，还是高于济州市内的酒店价格一两倍，对我们这些不是来赌博的人来说，确实没有什么吸引力。
在这样的背景下，2018年蓝鼎国际在济州岛的收入大幅减少。蓝鼎国际今年初发布的去年的财报显示，去年蓝鼎国际录得净亏损，而亏损的原因之一就包括神话世界各种设施的逐步开幕而引致营运开支﹑摊销及折旧费用的增加。
济州岛的综合度假村刚开业，它的成败还无从定义，最终需要时间来考验。
不过，一番体验下来，掘金酱可以很肯定地说，大阪的IR绝非济州岛这样儿的。
3不方便、不信任、不划算：
济州岛度假村的三大魔咒
掘金酱去住度假村的期间，发现了一些让人哭笑不得的硬伤。
不方便
除了看上去冷清没什么人之外，从这个度假村去其他地方确实很不方便，基本上都要包车。
济州岛没有地铁，出门得靠巴士。但能够开来度假村的巴士少之又少，因为这些巴士和往返于济州市区，或者西归浦市的日常巴士不同，是纯提供给游客出行的旅游巴士。所以错过了上一班，你就要在烈阳下等半个小时后的下一班。
要说济州岛的太阳不是一般的太阳。在济州岛大太阳下暴晒1分钟，等于室内日光浴直射24小时……掘金酱去香港徒步10小时大太阳晒，都没有被晒黑的手臂，仅在济州的太阳底下站了20分钟，就完完全全被晒黑了，黄金周开工后，遭到同事们一顿“嘲笑”。
然而，上了旅游巴士以后，你看到的景象是这样的：
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包下整个巴士是常有的事。
所以，对于一处处在“荒地”中的IR综合度假村而言，一个非常大的硬伤——交通的便利度，就是阻碍它成为热门旅游目的地的巨大障碍。
相比之下，大阪政府可是要加油干，早早地就出台了地铁规划图，还要建一个高达300米的大地铁站。
不信任
早在几年前，济州岛的赌场就传出过“拒付客人赌资”的丑闻。
2014年是中国赌客赴济州岛赌博的高峰期。据媒体报道，2014年第二季度中国“VIP赌客”投注的金额为8369亿韩元，比去年同期增长30.1%。韩国赌场业内人士称，2014年访韩的中国游客数量可能高达600万，韩国国内赌博业因此获利不菲。
但就在这个季度，济州岛也传出赌场拒付中国客人赌资的丑闻。5月，4名中国赌客在济州岛某赌场赢得11亿韩元，结果被诬与赌场内的某员工合谋“出老千”，赌场拒付筹码，这4名赌客向当地报警。
在警方随后的调查中，这位员工居然频繁改口。先是供述称与中国赌客一起共谋“出老千”，但随着案件侦办的继续，他又改口称自己那么说是因为赌场强行要求自己进行虚假陈述。
最终，韩国警方称由于职员又改口声称是受到赌场指示诬陷中国赌客，加上赌场方面也拿不出“出老千”的确切证据，中国客人胜诉。
只是，经过这么一折腾，济州岛的赌场元气大伤，被国内赌客贴上了一堆“不信任”的标签。
不划算
最后，就是一笔与我们个人相关的经济账。投资济州岛的IR综合度假村vs.大阪，哪个更值得？
通过掘金酱此次考察，真的不是做广告地拍胸脯、负责任地说，大阪绝对甩济州岛房产投资几百个身位！
在2014年之前，韩国政府规定，只要购买了价值买5亿韩元（约300万元人民币）的房地产，便可获得当地的永久居留权，享有韩国的国民待遇，比如看病免费啦、孩子上学免费。而在满足一定居住条件5年后，就可以拿到韩国的永居。
但这个政策在2014年之后被韩国政府加上了一条：外籍投资人士还需购买约300万人民币的“济州地方开发债券”才能获得居留权。
上下加起来一共要投入600万人民币。而限制还远不止于此，韩国政府明文规定，买了房以后你只能拿来做度假自住用，不住就放着，不能做酒店也不能做民宿，不能用这个房子在韩国赚任何收益……
在我们下榻的酒店周边，掘金酱就发现了几个这样的公寓社区：
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大概这就是在济州岛炒房热时，外国人购入的济州岛公寓类型。
相比之下，日本拿到投资经营签证就简单很多，得到签证的人也能享有国民待遇。
而且，这里难寻本地的接盘侠，因为济州岛超过7成的房子都被咱们国人买了！
韩联社报道，韩国济州特别自治道日前发布数据，截至2017年3月底，外国人持有道内建筑共3310套，其中中国国籍持有者占到72.5%，远远领先排在后面的美国、台湾和日本。
中国炒房客曾经拉起了济州岛的楼市狂欢。根据韩国政府的数据，从2010年到2013年，中国人拥有济州岛的土地翻了约10倍。不能买来经营，许多人因此寄托于坐等房价上涨。但这在中韩萨德问题悬而未决、韩国繁琐的税务的重压之下，济州岛炒房变成了一个大型自嗨现场。
其实，济州岛作为旅游目的地真的挺不错。免签、自然风光、韩流随处可见、小清新，掘金酱在旅游过程中，感受到的是跟国内的旅游都市厦门极为相似的特质，甚至资源上更胜一筹。
但是运营IR综合度假村，济州岛的优势正在快速减弱。先不说后起之秀菲律宾正贪婪地抢夺济州岛的中国客户，对于多数国人来说，济州岛赌场的知名度远不如澳门，更不如大阪。
大阪梦洲的地理位置优越，位于日本大都市的新区，距离国内城市也不远，交通将非常便利、信用度极高，而且最关键的是，对普通人的投资性价比也非常之高。与此同时，大阪政府又在全力推进这个项目，给各个投来橄榄枝的赌场外企开绿灯，这跟济州岛形成了巨大反差。
掘金酱认为，大阪的IR度假村一旦落成，足以成为终结济州岛IR度假村的终极大boss。
济州岛旅游掘金酱会再去，但如果要投资，我宁愿选择日本。
文章来源 公众号【掘金日本房产】（ID：Japan_gold）。
作者：DJ
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