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未来这些房子统统都是垃圾!

来自:海外掘金 0 0 2019-07-12

垃圾房产面前,人人平等。

 

娱乐圈不缺有钱人,也不缺买房投资的人,更不缺一亏再亏的人。

 

郭美美出狱后,此前在北京买的房子却涨了三百万。香港男星任达华20年间投了超过20座城市的市中心,基本没踩过坑,但奶茶妹妹却不得不大亏300万才脱手澳洲房产……

 

有钱人尚且如此,普通人买房踩坑的故事就更多了。

 

“你是什么垃圾?”,既然每天都要接受居委会大妈的灵魂拷问,不如也扪心自问一下,我们每天面对的投资产品,可能会是什么垃圾?搞清楚这个问题,或许离买到垃圾房子也会更远一些。

 

1

 

垃圾房产就是没有流动性的房产。

 

记好这么几个标准,可以大概率远离“垃圾房”:

 

不能产生租金的房子。

没有接盘侠的房子。

投资收益不能自由进出的房子。

 

租金回报是最基础的衡量标准,因为它代表着现金流。

 

除去买房养老自住,只要是希望投资房产获得回报,一定要考虑能租得出去的房子。

 

租都租不出去,未来更难找到买家接手。

 

租金回报率高的地区,就是大都市圈里靠近CBD、主要交通线路和学校的区域。

 

在仍然保持扩张的英国伦敦,越靠近核心区域,人员集聚度越高,租金也越高。像伦敦这种老牌大都市,租金水平的分布堪称规整而美丽。核心区每月租金中位数在2150英镑以上,相当于18500人民币。

 

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(伦敦租金地图,颜色越深,租金越高,也越靠近中心区域,来源:伦敦市政厅)

 

由此可见,同一座城市,市中心和周边地区无论租金还是房价都拉开了巨大差距。地区人口虹吸带来巨大的租房需求,也已经体现在了未来的房价涨幅上。


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(伦敦房价地图,颜色越深,房价越高,与租金分布极为接近,来源,plumplot)


今年以来,因为经济形势下行,部分中小企业倒闭,很多人过完年就再也没有返回一线城市。因此,今年我们看到深圳部分CBD写字楼大面积退租,前海空置率甚至接近50%。

 

相比之下,聚集了全国四分之一人口的菲律宾首都马尼拉,各个CBD区域接近满租状态,每平米租金高达190元,直逼深圳前海和罗湖的写字楼租金。

 

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(马尼拉第一季度写字楼租金和空置率)

 

房子实际上就是一堆钢筋水泥,当你遇上了人口净流出的城市,那你剩下的就真的只有这堆钢筋水泥了。

 

今年很流行一个词叫“收缩型城市”,就是指人口规模不断缩小的中小城市。之前登上热搜的鹤岗,卖掉这里的一栋房子总价才6万,在北京连个淋浴间都买不到。

 

这正是因为整座城市没有立得住的产业,人都在往外走,政府却还在大搞扩张建新城。

 

最近两年,中国有180个城市人口净流出,在这里盲目开发的房子就像干垃圾,令人绝望,连猪都不愿吃。

 

这个道理放到全球选房也同样适用。

 

海外掘金曾经提到过,被世界汽车工业残忍抛弃的底特律、被东京大都市圈人口虹吸的东京周边地区,还有被1欧元抛售的意大利小镇……想要捡便宜买入房产,都有一个共同的要求,那就是出大价钱翻新房子。这意味着两点:

1、这些城市真的没人来了,房子都残破到一定要翻新过才能卖出去。

2、当地政府真的没辙了,想要通过翻新来费力带动中上游产业链。 


2

 

第二种垃圾房,是没有接盘侠的房子。

 

这是中国人在海外最容易碰到的,也是最多人搞不明白的一类垃圾。

 

接盘侠指向的是未来有哪些人会购买我们手头上的房子,可以分为本地人与外国人。

 

要么是有大量本地刚需群体,急需从破旧的排屋中搬入现代化公寓中,要么是聚集了大量的外国人,支撑当地的住房市场。

 

这个问题,大家最担心的是东南亚。

 

东南亚作为全球唯一保持高增长的地区,自然吸引了全球投资者的目光。但同时,正是因为高增长和低首付,这里很多公寓都还是期房,不少中国人在这里造起了炒楼花的概念,甚至憧憬着交房前房价就能翻番。

 

但是,东南亚二手市场还没有成熟,无论是本地人还是外国投资者,都倾向于直接向开发商购买,而不是选择买楼花。除非是楼花价格比开发商价格低很多。

 

但这样也意味着,我们卖楼花的利润空间被压低。倒不如安心吃下每年的涨幅和强劲的租金,中长期持有之后再出手。

 

除此之外,东南亚大部分国家土地私有制,所以也别忽略了当地大大小小的“地主”,地主家余粮比我们想象的要充裕很多。

 

掘金小分队之前去金边考察,遇到了很多 “地二代”。这些年轻人手里握着好几块土地,地价跟着房价节节升高,随便卖一块土地就够买几套新房子了。

 

这就给他们提供了大量可以及时变现的财富。而这些年轻人也已经到了适婚年龄,正是需要把排屋置换成现代化公寓的时候。这就属于本地需求的一部分。

 

不过,东南亚地区只要多留点心眼,也不会说把资产亏没了。但是像山东乳山这种奇葩海景房,说不定就真的一头栽进去了,连韭菜根都不剩。

 

2005年起,开发商在乳山银滩近20公里的海岸线上建起了200多个海景房项目,但热潮退却后人们才发现,旺季入住率不足三成,冬季有些楼盘连暖气和热水都没通。还有不少项目烂尾或者无法验收,成了海边的一个个“坑”。

 

乳山十多年前的海景房价格,就已经突破了万元大关。就算是2008年金融危机前,北京房价连涨了好几年,也只是1万出头,可想而知乳山海景房的泡沫有多大。

 

乳山、鹤岗这些地方本应因为优质的旅游资源而被全国人民熟知,但现在却都因为一文不值的房产而屡屡登上热搜,沦为笑柄。

 

巴菲特的黄金搭档查理芒格说:“投资跟钓鱼一样,只有两条原则,一是在有鱼的地方钓鱼,二是不要忘记第一条原则。”

 

芒格所说的鱼,就可以理解为接盘侠。

 

另一个因为主要接盘侠流出而房价下跌的国家是澳大利亚。2017年以前,连涨55年,一路冲向历史最高的澳洲房价同样吸引了大批中国投资者进场。而且,澳大利亚也是中国人最喜欢的移民国家之一。

 

而当澳大利亚银行收紧对海外买家贷款,澳洲政府加征海外买家税后,海外买家尤其是中国买家急剧退场。再加上澳洲银行也对本地居民加强了贷款审核,本地买家噤若寒蝉,房子顿时没了接手的人,澳大利亚楼市一夜入冬。这也就是“奶茶妹妹”砍价三百万急着脱手澳洲房子的大背景。


 

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直到澳洲房价连续两年下跌,挤出泡沫,银行也开始放松对购房者的贷款限制,澳洲楼市最近才刚刚回暖。


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(英国卫报:悉尼和墨尔本房价自2017年11月来首次上涨)

 

因此,综合前两类垃圾房子,都是随着主流的购房群体流出,租金和房价缺乏了继续攀升的原动力,要么沦为“鬼城”里的残破建筑,要么成为烂在投资者手里的负资产。

 

第三种垃圾房子就更惨了,你把钱投进去可能连本金都根本拿不回来,属于不可回收的垃圾。

 

这种垃圾房子跟所属国家的货币政策密切相关,例如货币疯狂贬值或者外汇严格管制的国家。

 

土耳其总统埃尔多安在本月8日直接把央行行长给炒了,准备加入全球降息大军。但问题是,土耳其经济一直过热,如果继续降息,压不住的通胀会继续拉低货币的价值,最终传导到楼市就是房子统统变得一文不值。

 

这种骚操作不仅会赶跑全球投资者,还会让本国人民陷入水深火热之中。这样的土耳其,一定也不浪漫。当然如果你是为了护照,那就另当别论了。

 

海外投资除了担心买房在价格上被坑,很重要的一点还有汇率剧烈波动,以及严厉的资本管制。在大国冲突中获益颇多的越南,虽然经济和房地产高速增长,但外汇管制也给投资者汇出收益制造了一点障碍。

 

3

 

学会鉴别全球的垃圾房子,最终都是为了找到值得投资的好房子。

 

所以,既然垃圾房子就是没有流动性的房子,那自然地,哪里流动性强,哪里就可能是未来下一个房价爆发的地方。

 

第一,毫无疑问是大都市圈。

 

前文提到的“收缩型城市”,人口就是被邻近的大都市圈虹吸走的。人往高处走,一旦所生活的小城市经济出现衰退,人们自然会用脚投票,奔向更繁华的大都市圈。

 

在英国,是以伦敦、曼切斯特、伯明翰为中心的三个都市圈。在日本,是以东京、大阪、名古屋为中心的三个首都圈。在美国,是人口急剧膨胀的加州、德州和佛州三大区域。

 

而在中国,当然就是沿海三大城市群。大湾区和京津冀是千年大计,长三角的一体化也即将上升为国家战略,人口只会加速流到这些地方。

 

未来,全球城市终将殊途同归,出现大城市越大,小城市越小甚至消失的“马太效应”。

 

香港男星任达华过去20年间陆续投资了超过20个国家,几乎没有踩过坑。当记者问到他的投资秘籍,天边飘来五个字:只投市中心。这就是理论结合实际的最好例子之一。

 

第二,那些产业结构多样的城市。

 

产业结构单一最直观的后果就是无法可持续发展,也就无法保证住房需求的持续性。

 

全球一线城市一般都身兼多职,金融交易量巨大,科技水平发达,同时还可以靠运输和制造业保证基本发展。这与人口聚集也是相关的,人多了,需求也更多样了,自然催生更多种类的发展模式。

 

一线城市不用多说,以人口持续流入的德州为例,它最大的城市休斯敦产业分布在能源、医疗、航天和港口运输四大块,而且各自都把自己做到了全美乃至全球的领先水平,因此房价稳稳地保持上涨。

 

第三,资金可以自由流动的城市。如果我们找到了产业结构多元化的大都市,却发现资金不可以自由进出,例如限购、限贷和外汇管制,那即使房价真的翻番了,也与你无关。最舒服的投资方式,不仅仅是高回报,还包括不费什么力气就可以拿到这部分高回报。


文章来源 公众号【海外掘金】(ID:gold1849


作者:震谷子

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