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在美打拼十年后,他说出了美国房产的真相

来自:海房君 0 0 2019-03-18

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老周,北京人,在北京四中读了六年,大学去了外经贸,后来在美国德州拿下了金融硕士学位。


毕业后留美工作有十多年了曾就职美国能源部,也做过房地产生意,加州的洛杉矶和旧金山、华盛顿州的西雅图、佐治亚州的亚特兰大都很熟悉


上个周他回国,我们聊了美国房产的投资,也希望从老周,一个在美打拼十年的老华人的角度,给大家一些投资参考和建议。


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1


中国炒房客的想法,

已经落伍了

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我在中国长大,又去美国打拼了十年,自认为对中国和美国都有所了解,如有不周全的地方,欢迎探讨。


我发现中国人买房只关心一个问题,就是房价还会不会涨,甚至期待能再复制二十年前买房的暴利


坦白说,现在没有一个国家和城市能做到。如果越南和柬埔寨现在的房价不是几万,而是几千,那倒有搏一把的机会。


所以我有时候会觉得,中国炒房客有些落伍了。


美国人不像中国人那么爱买房子,但也有一批投资客很会玩房地产,而且无论牛市熊市,都能赚得盆满钵满。


业内把他们称为租赁投资派,最典型也最成功的代表就是山姆·泽尔


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就是这个老头,图片来自百度百科


20世纪70年代,美国大部分房产投资者都是“买房—翻新—出售套现”,只要房子及时脱手,就有不错的利润。但这只适合行情好的时候,一旦行情不好房子卖不出去,资金链就会断裂。


1973年就是这样,美国房价受石油危机的影响全线崩溃,没人愿意买房。很多房产投资者甚至开发商,都只能眼睁睁舍弃那些好项目。


山姆·泽尔恰恰相反,他主要靠租金获利,一直有不错的现金流,即便熊市也是如此(人们可以不买房,但租房生活


于是他大肆抄底买房,甚至做过首付一美元买房的生意。


1976年,美国楼市逐渐进入繁荣期。山姆·泽尔低价买入的房子爆炸式增值,个人资产也增长到30亿美元,被称为“坟墓舞者”。


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以山姆·泽尔为代表的这种投资模式,就是我们说的价值投资,更看重价值投资面,而不惧牛市熊市


过去中国楼市一直涨涨,以至于大家只知道“买房-涨价-卖房”,而忽视了价值投资。现在,带着这种投资观念进入美国市场是很危险的。


像美国这样开放、健全的房地产市场,价值投资远比一锤子买卖更靠谱,也更赚钱。



2


我有200万,

够去美国买房吗?

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这段时间,我还发现一个问题,就是有些投资客对美国房价完全没概念。我刚回国和朋友小聚的时候,饭桌上有个拆迁户问我:


“我想在美国买套房投资用,但现在手头只有200W(人民币),你看够吗?”


说实话,这是典型的“只有钱,啥也不懂”,俗称小白。这样去投资如果没遇到靠谱中介,都得挨宰。


大部分人对“美国房子很贵”的印象,几乎都来自纽约、旧金山、加州这些地方都是华人去美国的第一站,名气大、经济好、发展快,非常适合华人居住(前提是有钱的华人)。


粗暴点说,这些地方相当于中国的北上广深,房产中位数都在50W刀以上,一直盘踞在全美房价金字塔的最顶层。由于信息不对等,很多人把这个价位当成了整个美国的房价水平,这是非常不合理的。


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加州中位数:54.8W美元(Zillow)

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纽约中位数:68W美元(Zillow)

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旧金山中位数:137.8W美元(Zillow)

美国大部分城市的房价是什么水平呢?


今年2月,美国房子中位数是22.6W美元(约150万人民币),相当于200万人民币可以在美国很多地方全款买别墅。


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全美中位数:22.6W美元(Zillow)


所以,美国房子,根本没你想的那么,不要轻易抹杀自己的投资机会。



3


美国房子到底怎么买,

才能赚钱?

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我回国以后,好多人问我美国房子怎么赚钱……这里说下最核心的吧。


就像前面说的,价值投资更靠谱,也更赚钱。那么价值投资主要考虑什么呢?


首先是投资成本和租金回报。美国房产有一个笑脸投资地带,是投资价值相对较高的地区。我们就直接从这里入手,目前他们的房价水平大致是这样的:


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PS:数据来自zillow,为2019年2月各都会区房价中位数;

图中标注的是全款价格,美国房子一般能贷款5成左右。


笑脸投资地带的房子,按房价可以分为两类:


第一类价格比较高,中位数都在50W美元以上,比如西雅图、旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约,租金回报率在3-4%左右,优势在于稳定安全,保值好,适合自住以及土豪人群。


第二类价位比较低,中位数多在20-30W之间,比如达拉斯、休斯顿、奥兰多、迈阿密、亚特兰大,租金回报在5%以上,有的能达到7-8%,更适合投资者,低成本高回报


当然,现在的租金回报高,也不意味着就能稳赚。


其次要考虑保障租金收益的要素稳不稳。


那些突然冲到了房地产投资回报榜单TOP5的城市,十有八九是坑。比如现在的金边和胡志明市,根本没有高回报的支撑点。


租金回报稳不稳涉及的因素很多,包括城市经济、就业情况人口流动等,我们主要以一个都会区举例说明。


亚特兰大整体而言是比较符合价值投资标准的。首先这里有很多国际知名公司,比如可口可乐、联邦快等都把总部建在这里:


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亚特兰大的外国公司

PS:可口可乐在这里有个博物馆,售卖各种纪念品,但要收门票费,忒小气……


其次,中国也有不少公司在这儿经营,但他们是买地 - 建厂 - 制造商品 - 出售商品,打通了整个生产销售环节。


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亚特兰大的中国公司

PS:中美贸易战时,这些亚特兰大的中国企业幸运地躲过一劫。


另外这里的港口很有活力,我曾亲眼看过萨凡纳港的热闹。


当时有远洋巨轮(主要是欧洲、南美、远东地区的)进港,船几乎塞满了整个河道。船上装载的货物都堆得很高,有些船过桥的时候离桥底就剩下1-2米的距离,让你很担心它会不会撞到桥上。


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远洋巨轮


除了传统产业之外,亚特兰大的高新技术产业发展也不错,在全美高新科技产业城市中排第五位,主要归功于亚特兰大政府对本地高科技公司的培育扶持。


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