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你以为巴菲特只会炒股?房地产赚得也不少!

来自:海房君 0 0 2019-03-14

如果不是最近巴菲特的房地产生意做得太好——荣登美国第二大房地产中介公司的掌舵者,恐怕很多人都没留意过“股神”的买房经。


其实,巴菲特在房地产投资上的天赋,比炒股丝毫不差,堪称“大神”。今天,就来说说巴菲特是怎么投资房地产的。



1


15岁的农场主,

买卖土地赚取第一桶金

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巴菲特向来以“股神”闻名,但其实他的第一桶金是投资房地产赚来的


1944年是美国大出血的年代,无论是罗斯福新政,还是二战军费,都需要大笔的钞票。


鉴于这种情况,巴菲特的父亲霍华德非常担心会出现恶性通货膨胀,于是他在内布拉斯加买了一块农场以备不时之需(有了农场就可以自给自足,解决温饱问题)。


当时的巴菲特为了赚钱,就在父亲的农场里干苦力,后来他得出一个结论“体力活是笨蛋干的工作”,转头送报纸去了,因为“我可以自由安排路线,做自己的老板”。


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第二年,15岁的巴菲特已经靠送报纸攒了1200美元。可能是受父亲启发(也可能是被父亲在农场压榨狠了),他用这笔钱买下了一块40亩的农田,通过出租给佃农获利(佃农每年要给他一半的收成作为租金)。


PS:巴菲特的父亲曾做过股票经纪人,对巴菲特的炒股之路也有很深的影响。


当时巴菲特对自己“农场主”的新身份非常自豪,每次在高中做自我介绍时,他都这么说:我叫巴菲特,在内布拉斯加有一家农场,是个农场主。


虽然巴菲特的农场主身份没能帮他在学校里混上好人缘,但却帮他赚到了第一桶金。


这个农场不仅每年提供着租金,而且还承包了他大学期间的开销。据说后期巴菲特转手的时候,农场从1200美元涨到了5.3万美元(网络搜索得知,准确性有待考察)


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除了这笔农场投资之外,巴菲特还干过一回农场抄底的买卖。


据他本人回忆,1973年到1981年美国中西部农业用地的价格剧烈上涨,后来因为泡沫而崩盘。


最惨的时候,农场的价格跌了一半,于是巴菲特在1986年抄底买进,投资了400英亩土地,当时的买入价格只有28万美元。


买地之后,巴菲特干了和他父亲差不多的事儿,把农场租给了大儿子(据说这孩子的梦想是当农场主),每年拿粮食收成的22%作为租金。


事实证明,干苦力确实不赚钱:


据巴菲特儿子的描述“每年收益扣除租金和其他成本后,能剩下的很少,有时候甚至还亏本”。而巴菲特的农场,在他持有的30年时间里,平均年化收益高达10%


不知道他儿子后来有没有后悔当农场主……



2


从农场到商业地产,

赚钱赚到手软

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1993年,60岁的巴菲特已经坐稳了“股神”的交椅,但他仍时刻留意着投资机会,无论是股票还是房地产。(1986年,巴菲特首次进入福布斯富豪榜TOP10,“股神”名声大躁)


当时正赶上美国大批金融机构破产,很多公司不得不将总部搬离纽约曼哈顿的城市中心。在经济的影响下,纽约房价大跌,房地产市场开始崩溃。


很多人因此而陷入了绝望,但巴菲特却因为看到巨大的投资机会而兴奋不已。他认为只要纽约大学搬不走,周边房价必然会涨回去


于是,巴菲特大肆抄底纽约大学附近的房地产,具体的购入价格尚没有明确的说法。后来有机构进行研究后表示,当年巴菲特的投资回报达到了35%,5年内现金回报达到150%


现在纽约大学附近是寸土寸金的地方,而巴菲特仍然持有这批地产。


或许受到这笔投资的影响,巴菲特的公司伯克希尔在2000年通过收购了HomeServices,正式进军房地产经纪领域,而且一发不可收拾。




3


进军全球房地产,

光明正大赚钱!

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如果说以前巴菲特投资房地产都很低调的话,那这次伯克希尔.哈撒韦公司的大举进军房地产的举动,就实在是低调不了了。


先说下伯克希尔公司和巴菲特的渊源,很有意思。它最初是一家纺织厂,20世纪50年代末因为经营不善,股价跌到了0.13美元,然后就被巴菲特盯上了,他趁着低价买了一大批股票。


到了1964年,伯克希尔公司的首席执行官Seabury Stanton想以每股11.37美元的价格(几乎是巴菲特买入价格的100倍)重新把股票买回来。


这让“老奸巨猾”的巴菲特异常兴奋,于是他非但没卖,反而继续买入。最后的结果是巴菲特控股了这家公司,还把Seabury Stanton给解雇了


从此之后,伯克希尔公司就变成了巴菲特的公司(PS:目前,巴菲特持有36.8%的股份),并在巴菲特的牵引之下各种赚钱。据统计,这家公司到目前为止已经给巴菲特赚了830亿美元


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而从21世纪开始,伯克希尔公司就代表巴菲特正式进军房地产行业了:


2000年,伯克希尔公司收购了HomeServices(当时只是普通的小公司);2016年,HomeServices成了全美第二大房地产经纪公司。由此可见,巴菲特野心不小啊。


2017年,HomeServices一口气收购3家地产公司——业内第三大地产公司Long and Foster、排名12位的Houlihan Lawrence以及Gloria Nilson。


于是,HomeServices实力大增,2017年的“双边”销售额达到1270亿美元,业绩逼近行业领先地位,发展速度之快令人咂舌。


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当然,房地产这行赚钱,巴菲特本人也势必不会错过,尤其2018年还出了几条大新闻:


9月,HomeServices和伦敦高端房地产中介 Kay & Co 签署合作协议,进军英国房地产市场


随后又有消息传出,HomeServices进一步将自己的业务版图拓展至全球,相关负责人更是表示:我们已经为一系列市场做好了安排。最终我们将进入所有大都市。”


今年1月底,迪拜土地局又放出消息,称伯克希尔公司将在迪拜设立和英国同样的分支,经营房地产业务,预计将于2019年一季度投入运营。可见进军全球房地产不是说说而已。


其实,巴菲特早在2017年就表露过自己的野心,他在《喻见专访股神巴菲特 2017 》中说:“我们一直挺喜欢房地产,只要它位置优越,价格合理。


好吧,看来没人会和钱过不去,尤其有钱人更不会了。


既然巴菲特这么会买房买地的,咱们也得跟上不是?所以,我扒了一下巴菲特及相关公司目前已经下手或者准备下手的城市(美国就不说了)——


伦敦、吉隆坡、巴黎、迪拜、墨西哥、东京、香港……


略一研究,我们就会发现这些地方有很多共性,比如:


经济比较发达、全球知名城市而且多是首都、房价长期比较稳定上涨、政府的房价控制有限、人口的国际流动频繁。


更直白点说,这些地方的房价有足够的支撑,一时下跌之后必然会再次上涨。从长远来看,基本是稳赚不赔的买卖。(当然,别买在最高点)


这投资套路,和李嘉诚“抄底”英国资产简直是异曲同工啊。不过有意思的是,抄底名单里,并没有中国大陆城市,或顾虑政策干预,或担忧泡沫程度?


不管怎么说,2019已经轰轰烈烈开了头,想来股神巴菲特也会有新的投资动作,而你我也该考虑自己的资产配置了。



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