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日本人多地少,为什么还能一家一栋房?

来自:海房君 0 0 2019-03-13

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◎  来源:地球知识局(diqiuzhishiju)


我刚进海外房产这行的时候,最好奇的就是外国人住什么样的房子?他们为什么跟我们不一样?我们今天就来介绍一下日本。


在东亚密集高耸的单元房的城市环境中,日本却可以算得上是“清流”,大多数地区没有高耸密集的单元楼房,取而代之的是一栋栋名叫“一户建”的独栋住宅


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童年的我们以为全日本家家户户都这样

真是奢侈啊


日本住宅自有率在近十多年来一直维持在60%左右,而“一户建”则是个人持有住宅的主体。《蜡笔小新》里野原家的生活被描绘成为独栋、庭院加草坪的生活,成为许多中国人对日本人生活的最初想象。


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可是,日本人为什么都钟爱于“一户建”呢?




1


要致富,先盖楼

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二战后,日本主要城市的中心区被移平,空无一物。在当时的日本东京,平民只能从废墟上捡木料来搭建临时木屋遮风挡雨。


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一片焦土下的东京下町


当然大轰炸之后也并不是所有人都愁眉苦脸的,远郊的居民就挺淡定,因为他们手上有房。那些战前地理位置偏远的房子,意外在大轰炸中幸存下来,成为了当时的紧俏货。


在战后日本人流移失所的大混乱中,一大批浑水摸鱼的“包租公”和“包租婆”依靠坐地起价的房屋租金,过上不错的生活。


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在废墟中寻找材料


但是租房市场的混乱很快引起社会的不满,日本政府在1946年颁布房租管制命令,限制房屋租金,并且颁布一系列保护租客的条款


政策保护了租房者的权益,却压缩了出租者的获利空间,同时设置各种出租房屋的限制性条款。出租房屋赚不到钱,“包租婆”和“包租公”们内心大有不爽,想出的对策简单而粗暴——不租了。


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索性直接住船上好了


就这样,日本房屋租赁市场房源越来越少,但是人民住房的需求却在不断上升,而且很多民众还住在简陋的木板房中。


于是50年代初期,日本接连颁布两条法律:《住房金融公库法》和《公营住房法》,勒紧裤腰带来解决住房问题。


后一部法律规定没钱的居民由政府提供公租房,日本政府开始拨款抓紧建设日本特色“廉租房”;而最重要的则是前一部法律,政府成立金融公库,给手头富余的居民提供贷款,让他们可以自己盖房,这一部法律在此后数十年时间里,提高日本房屋自有率,各种小户独栋开始拔地而起。


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有了自己的房子,一家人就能整整齐齐了


进入六十年代,日本经济腾飞,日本钢铁建材等产量不断上升。手头有点钱的日本人终于可以大刀阔斧地提高居住水平。


日本政府在1965年提出“住房建设五年计划”,并提出“一家一套,一人一室”,既建公租房,又要建独栋,两手都要抓,两手都要硬。


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一套一套又一套


独门别墅“一户建”成为住房政策的扶持重点,日本还专门建立一个名叫地方住房供给公社的机构,划拨大量资金专门负责抓住房建设。从此,被成为“一户建”的独栋在日本成为个人所有住房的代名词。


不过随着人口的集中,也越来越拥挤了。


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一栋栋独门别墅遍地开花,从城郊向市中心延伸,战争的废墟被大片居民区取代。然而随着一块块土地被占据,在东京等大城市终于开始出现局部用地紧张的问题


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在很早的时候就已经开始设想海上城市

拓展东京的发展空间了



2


人多地少,也要建独栋

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日本在70年代末人口早已经达到1.16亿,日本社会都一致担忧如果每个人都住这种“一户建”的独门别墅,那么全日本都将会陷入土地危机


人口大爆炸和国土大沦丧的论调甚嚣于各路媒体,这种焦虑却意外地刺激房地产市场“早买早赚”的投机心理,房地产价格暴涨,酿成了“泡沫经济”


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但是这并没有影响日本人建设“一户建”热情,原因在于日本人口分布严重不平衡


战后日本仅仅用了23年的时间就将城市化率提高到72%,乡间土地大量被闲置。城市人口的分布也是极为不均衡。人口主要集中在两大区域:


第一个是东京都市圈,坐拥超过3700万人,占据日本全国总人口三分之一左右;第二则是关西的近畿地区(大阪、京都和神户等地区),拥有超过2000多万人。


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高度集中在关东、关西

北九州也是一个人口中心


这意味着日本全国一半以上的人口都集中在10%左右的国土。剩下的大部分国土除了用于必要的农业等经营活动以外,用来给不到一半的人口建独栋是足够的。


房市泡沫中的高房价迫使工薪阶层搬离市中心,这些人也包括大量破产的楼市投机者们。


这个趋势泡沫经济之后,日本政府也抓住这个趋势,推出城市副中心建设和完善轨道交通的战略,市中心密集的居住人口被有效疏散。


大城市周边区县成为新的“一户建”住宅用地,相对充足的土地供应和严格的房价监管政策也使得房价趋于平稳。


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平稳到让人绝望


而对于那10%左右的人口密集区而言,泡沫经济也没有改变“一户建”遍地的格局,反而在一定程度上优化了日本大城市中心区居住格局


另外日本多地震的基本国情也成为日本人热衷于建设和购买“一户建”。


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尽管在上个世纪针对“一户建”的质疑甚嚣尘上,但是日本人无一例外选择兴建和居住低层楼房。一户建多数都是木板或者一些轻型建材搭建而成,真遇到地震,房屋建材掉下来也砸不死人,整个房屋往往如同一个完整箱体。


驻日美军一度形象地戏称日本的“一户建”是“用木板和纸糊成的狗窝”,而正是这种日本特色的“狗窝”式建筑在多次地震中“屡建奇功”。


在2011年东日本大地震中,全世界通过媒体拍摄镜头,亲眼目睹海啸将一栋“一户建”平推百米而不散架,大有风雨不惧的架势。


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 震不倒的一户建



3


买不起房,真焦虑

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这和很多中国人想得不一样,住进“一户建”也并非意味着住进别墅,它更像一个折叠的单元房,大多“一户建”的住房面积其实低于一百平。


而且面对人多地少的问题,日本人将楼间距一再缩小,这导致日本居民区的公共道路大多十分狭窄,难以通车,出行不便。


但是就是这样的房子,当它被赋予不一样的象征意义时,就变得与众不同。所以日本建筑师也很擅长对这种极限空间的操作...


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90年代,《樱桃小丸子》和《蜡笔小新》风靡亚洲,这两部动漫描绘了典型的日本家庭生活,住一户建,前有庭院,后有花园。


“一户建”成为中产阶级生活的标志。拥有自己的“一户建”住房则被日本社会视为青年向成家立业的中产阶级过渡的标志。


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小丸子家 


在日本经济高速发展时期,成为中产阶级,在一家企业拼命的干活,然后按照“年功序列”缓慢升职加薪,按部就班就可以过着舒适生活。


舒适生活则是以一栋“一户建”为标志的,正如现在中国中产阶级追求的大落地窗高层住宅。所以小新的爸爸背负三十多年的房贷也要买房。


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幸福的样子


但是泡沫经济破灭之后,日本年轻一代对“一户建”却开始失去了兴趣。如今哪怕是30岁以上的理应成家立业的日本人,持有房子的比例也一直下降到10%,自建平房的比例则更低。

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