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很多粉丝问：菲律宾（马尼拉）房产值不值得投资？
今天不捧不踩，客观地介绍一下当地的情况，大家自行判断。
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还原真实的
菲律宾房地产市场
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我们先向大家介绍一下菲律宾房地产市场的基本情况：
菲律宾的房产是永久产权、无公摊、带装修（个别老房子不是永久产权，但很少见）。
目前对外国人购房主要限制两个方面：第一，外国人不能购买带土地的房产，比如别墅；第二，外国人购房比例不能超过40%。这都是海外购房产常见的套路，没什么特别的。
PS：确实有一些办法可以让外国人买别墅，比如找本地人结婚、以公司名义买等，但实际上要么不方便、要么不安全。
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现在去菲律宾买房的，90%的人都买在马尼拉，宿务、iloilo等地方也有，但很少。马尼拉目前的房价是2W人民币/平起步，黄金地段或者高档项目三四万/平，甚至更高。
投资这里的房产，最大优势是租金回报率。有的报告里写菲律宾的租金回报率7.51%，马尼拉8.98%。根据我们考察的情况，大马尼拉地区实际租金回报在6-7%，优质的项目能达到7%以上。
说完市场的基本情况，我们再介绍一下菲律宾和马尼拉的情况，大家自行判断是否和自己的投资需求相匹配。
2
菲律宾经济发展有看头，
但也没吹得那么好
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菲律宾去年的GDP总量是3136亿美元，介于泰国（4552亿美元）和越南（2239亿美元）之间，人均GDP接近3000美元。
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现在大家比较关注的菲律宾GDP增速，最近几年都保持在6%以上，这个数字放在越南和柬埔寨身上就可以吹成“赶超中国”之类的。
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我们实事求是来说，菲律宾整体经济面不差，发展速度也比较快，整体而言有发展潜力，也有投资价值。但有些媒体说的“将成为下一个亚洲奇迹”，这个吹得实在太早了……
要知道，任何一个发展中国家想快速发展起来，必然都会面临很多困难。以往我们提到菲律宾，首先联想到的是菲佣、香蕉。这两样东西反应的就是菲律宾的经济——农业占比高、靠出口劳动力（菲佣）创收。
虽然现在的菲律宾在大力发展旅游业和服务业，希望能够实现产业结构升级。但实际结果如何，现在预判还太早。
另外，菲律宾想发展壮大还有一个难题就是人。虽然菲律宾的人口结构比较年轻，某种意义上说是一种人口红利。但如果你有留意过的话，你会发现影视剧里面的菲佣都会英语而且勤快，是家政好手，但清一色的都是女人。
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这是因为菲律宾的男人特别懒，懒到啥也不干就靠女人养活。据统计，菲律宾每年至少有1000万女人在海外做佣人，赚钱之后邮寄回菲律宾，养活一大家子。
这样的情况不是个例，而是菲律宾的传统。这样的话，你人口再年轻也没用啊。所以也就能理解，为什么2%的华人就能控制菲律宾60-70%的经济了。
2
马尼拉，
土豪和穷鬼就隔一条街
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马尼拉这个城市，很魔幻现实主义。不同地区发展水平的差距之大，能惊掉人的下巴。简单来说，马尼拉可以分成四种不同的地区：
第一类是商业区，是唯一可以投资的地方，大概占整个马尼拉的15%。这里有很多高端公寓、办公楼、大型商场，不少海外公司把总部和BPO设在这里，所以白领也很多。整体水平接近中国一二线城市，是马尼拉最有活力的地方。
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第二类是富人区，大概占马尼拉的10%。这边就是豪华套装了，独栋别墅、大花园、高尔夫球场，各种生活配套非常齐全。当然这地方也跟你没啥关系，看看就行。
第三类是贫民区，最少占40%。这里比中国以前的棚户区还差，没有正经的房子住，甚至干净的饮用水都无法保障，说是穷得掉渣的贫民窟，一点都不过分。
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剩下的就是第四类，属于中间地带，比上不足比下有余。比较接近中国三四线小县城的风貌，基础建设比较差，往上看电线乱飞，往下看路修得乱七八糟。
这就是现实版的马尼拉。土豪和穷鬼呼吸着同样的空气，他们甚至可能只有一墙之隔。
3
投资马尼拉房产，
几条实用的建议
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介绍这么多之后，相信大家也有一个大致的了解。我们也在进一步地考察菲律宾的房地产市场，后续会慢慢同步给大家。
如果有粉丝一定要投资马尼拉房产，那我们在马尼拉市场上看到的一些坑，可以先帮你排一下：
第一个就是投资区域，目前来看比较好的主要是：三个CBD区域马卡蒂（Makati），还有娱乐业为主的帕赛市（Pasay）。那些远郊的地区看都不用看，清一色的贫穷落后，没什么投资价值。
第二个就是炒楼花，这个操作非常不建议。
所谓炒楼花，就是低首付买期房，在交楼之前以高于买入价的价格转手卖出去。听起来是空手套白狼，稳赚的买卖。但实际上有几个问题：
从买房到交楼一般就是2-3年的时间，你怎么找接盘的买家？
别人为什么要找你买房，而不找开发商买？
如果没找到接盘的人，房子的尾款你付不付？不交钱，房子就不是你的……骑虎难下啊
第三，如果项目旁边有集中的贫民区，尽量不买。中介说的“贫民区以后会拆迁”，多半是哄你的。因为菲律宾的土地是私有的，虽然人家住的地方破但有产权还有投票权，当地政府是不敢强拆的。
第四就是别贪图小便宜。开发商不会做赔本的买卖，如果你遇到价格明显低于正常水平的项目，多半是有猫腻的，比如周边有贫民区、工厂甚至可能建在地震带的红色区域上。一旦买了，后期出租出售都会很麻烦。
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