◎ 作者：安静 来源：梵高先生（vgxs2012）
在泰国，呆到不想回来
这次我在曼谷待了差不多7天，主要任务就是跑跑盘，逛商场，顺带再享受一下本地的马杀鸡。
讲真，待习惯了工业属性、把人当作机器来运转的深圳，去到这个宅奄奄的城市（泰语，意思是慢慢来，不要发火），你的心一下会平静很多。
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暹罗广场步行街，
从东到西，从北到南，从奢侈品林立的贵妇商场到路边的烧烤摊，都是我的研究对象。到了异国他乡，无论是语言还是国情，一切都显得那么新奇。
如果没有记错的话，我大概跑了有8-9个楼盘。当然，跑的这几个楼盘，全部都是公寓，也就是所谓的codon。
在此先普及一下，泰国的房子总共才两个类型，一个是别墅（house），一个就是公寓。
外国人想要在曼谷买房，其实就这两个途径。购买公寓的手续相对简单，只需要一本护照就可以了。但如果想要购买别墅的话，需要在本地注册公司才能购买，而且必须是泰国人控股51%。
泰国公寓，相当于国内的高端住宅
泰国的公寓与中国的公寓有什么差别？其实差别蛮大的，泰国的公寓就相当于国内的高端住宅。
就拿深圳的房子来说吧，公寓系列的产品，如果不是地段位置特别好或者没有房票的话，普通人是不会去买的。这里面的逻辑很清晰：
相对住宅，非常高的税费
不通燃气，煮饭别想
转手不易
产权年限只有40-50年
深圳限售之后，5年才能交易
5成首付
同行的大姐总结的非常的简单粗暴：公寓在国内来说，很多都是臭狗屎，不要轻易去踩，否则万劫不复，因为持有成本太高。
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而在曼谷购买房产，有很多不一样的规矩。
1、交易税费。
在购买曼谷的公寓，税费都很低，只需要缴纳1%的契税，首付比例也不高，大概在25%-30%左右，而且持有的是房屋的永久产权。
当然，如果你是泰国人就更好了，只需要10%左右的首付或者零首付，但前提是你的信用级别要非常的好。
这里面需要强调的是，泰国房产产权沿用英国法律，奉行“城堡法”和“不退让法”，泰国政府和法律非常注重保护个人产权（包括房产，不论个人产权或公司产权）.
因此在泰国购置的房产拥有永久产权（除非某些已标明是租赁产权的项目），过户后将拥有地契，这意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权。
也就是说，你自己的房子，风可以进，雨可以进，国王不能进。即使是政权更替，也不影响你对房子的永久产权。
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泰国房产地契，
房产永久产权是指房主无条件地享有该房产的所有权，包括房产建筑及其占据的土地。与此相对应的是中国的“部分永久”产权，城镇房屋下面的土地属于全民所有，买了房子仅享有40-70年的土地使用权。
所以，在考察的前一天时间里，安静看到的项目基本都是一小块一小块的地的建设，因为很多的土地基本都在私人的手上，在泰国你想要拿一块超过1万平米的地都是很难的。
因为你要跟很多个私人土地主谈判，其工程不亚于深圳一个城中村旧改的成本。像中国第一大楼盘——花果园1860万平的建面，在泰国不可能出现的，因为涉及到的商务谈判成本太高了。
2、其次是外国人份额。
泰国规定所有房子外国人最多持有49%。也就是说，一个项目如果建面1000平，只有490平是卖给外国人的，其余的必须是泰国本地人持有。
剩下的如果想买，只能买租赁权。这里的租赁权，有点像国内的70年产权制定，无土地所有权且有期限（以30年为一个续签周期，可以多次续签）。
泰国的精装修，所见即所得
曼谷的公寓系列产品，全部都是精装交付系列。这一点与国内有非常大的不同，所以单拎出来讲。
用一句话来说就是：所见即所得。
也就是说，你在样板房里看到的所有东西，包括沙发、电源插座、床具灯四楼厨柜卫浴等都会交付。在房子交付之前，你只需要付25%-30%的首付，余下的是70%等房子建好了才交。这项，还是要值得赞赏的。
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国内约定俗成的案例是，对于期房（还在建设中，未交付），交完首付就要开始供楼。这里面最大的弊端是：房子我还没有开始使用呢，就已经在交余下的70%了，是不是很不合理？
这也就是最近一段时间为什么在闹“预售变现售”的原因，因为这本就是一个“空手套白狼”的游戏。
所以，在这样的条件约束下，曼谷本地楼盘的开发商，对于房屋的质量问题，都非常小心翼翼，因为还有70%的尾款大头没交。这个时候，是开发商怕死了业主，而不是业主提防开发商。
近几年来，随着本国楼市的重磅调控，加之最近人民币汇率的低迷不振，很多有钱开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。
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曼谷就是其中一站，走在大街小巷，有时候你能清晰的听到国人用鳖脚的中式英语和泰国人交流，在安静看房的过程中，也多次碰见很多中国人在看样板房。
除此之外，像一些日本人、欧美人、韩国人、中东人、俄罗斯人，也频繁出没在曼谷的房产市场当中...果然是人人都爱房子啊。
因为海外资金的注入，曼谷的房地产在2017年甚至是2016年就开始启动行情，一时间很多工地都开始挖坑，房价蹭蹭的涨。
近几年，曼谷各个区域的地价增长均速大概处于7%-12%的样子。虽然现在曼谷房价已经从一两万涨到如今的三四万一平，但是参考中国的房价涨势，曼谷的房价依然有上涨的空间。
到国外看看，才知道国内房子有多畸形
当然，这只是数据。当地的朋友告诉我，其实买曼谷房子的人看中的还是租金回报率，房价涨幅的表现只是一个方面，因为政府都会控制，不会让房价上涨过猛。
除了房价增长带来的收益之外，更多的投资吸引力来自高额客观的租金。至于中国，不妨看一下100城租金的回报率——
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在排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。净租金回报率在4%左右，就是高回报了。北京的租金回报率不足1%，深圳有多少？只有1.38%。
为什么？房价的太恐怖了。
而在曼谷呢？租金回报大概在4%-7%之间。也就是说，4%的国内租金高回报，在曼谷只是最低的回报。如果你在曼谷买到一个租金收益只有4%，只能说明你眼光太差。
玩的欢的，我在当地碰见一名在曼谷待了5年的中国人，手里有十几套房，他将租金收益率做到了10%左右。
其实，曼谷的房价也不便宜。大使馆的附近，旁边就是城中村，一平3万多的单价，30平的总价大概100万人民币。
100万人民币，一个月租2万泰株，折合人民币差不多4500元/月，租金收益差不多5个点。深圳龙华总价400万左右的房子能租多少？大概也只能租这个价格。算下来，租金收益只有1%多。
有时候到国外一转，你才会发现，国内的房地产市场到底有多畸形。
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那么，曼谷的房子好租嘛？我不止一次问我的朋友。刚开始我是将信将疑的，因为在逛商场以及周边的过程中，其实我慢慢发现本地人的薪资并不高。
朋友口述：本地的咖啡馆打工族月薪在15000泰株左右起，折合人民币在3200元/左右起。
那么，是什么支撑起这么高的租金呢？朋友告诉我，其实能支撑这么高的租金的，可能还是外国人。
不权威的数据显示，曼谷大概有1300万的人口，但只有300万的本地人口。也就是说，外国人口差不多占到了76.95%。
在曼谷遇见另一名读我公号的读者，期间约出来聊天，他在曼谷也有房产，给我的反馈是：曼谷的房子根本不愁租不租出去的问题，更何况还有管家帮你打理，完全不用顾虑。这才打消了我的疑问。
中国人杀入泰国房地产
那么，中国人最爱在哪些地方买房呢？其实主要在三个区域：隆/沙吞区，中心隆披尼，素坤逸区，价格在3-5万/平之间，对比深圳的房价，也还好。
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目前曼谷比较火爆的地区，如Central Lumpini、Sukhmvit、Silom/Sathon等地区，很多外人国出没。
这其中，中心隆披尼是曼谷房价最贵的地方，区域内集中了精华商业中心和豪宅地标，包括无线路、奔集Ploen Chit（未来曼谷超豪华地标建筑集中地），高一点的房子，折合人民币可以达到12万元/平。
隆/沙吞区呢，是曼谷传统的亿万富豪住区，也是曼谷的老牌商业区、金融中心，各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店，都在这个区域，均价在4-5万人民币。
近些来年，最热的区域恐怕是日韩住区的素坤逸区了，这是是曼谷最大的住宅商业区，集中了各大住宅区、商城、餐饮，也是近年来曼谷升值最快的区域。
数据显示，2017年，素坤逸地区更是以增长速度每年27%以上，独占鳌头，高居榜首之位。2018年第一季度，素坤逸房产均价26.2万泰铢/平米，合人民币5.4万/平米。
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素坤逸是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。走在大街上，你可以看到很多的日式餐厅。
朋友告诉我，日本人想要租房的话，大部分都是公司支付，而且5年一轮换，所以这里的租金表现非常的可观，每月的房租补贴差不多就能到9000多人民币。
如果携家带口的话，租房补贴更可观，足见这里公寓市场的高购买力。
投资有风险 ，资产配置不是投机暴富
当然，还是要提醒的是，对于中国人来说，想要在海外配置房产，如果抱着几年一个暴涨甚至翻倍的想法去的话，这里可能不是很现实。
准备泰国置业的时候，要考虑清楚自己出手的本质目的是什么。你是想是处于资产配置？收租？没事过来度度假？急于出手想赚个块钱？这里面的风险自然是不一样的。
而且，泰国人其实不太喜欢买二手房。如果你想配转眼海外的资产，就要有长持的准备，而且，这里不是国内，一二手信息的获取与局势掌控都会存在一定的延时。
当然，如果你的房子地段足够好，产品足够牛逼、占据一个很稀缺的资源的时候，快速变现也不是没有可能。只不过在国外配置房产的时候，要转变一下国内买房的逻辑。
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但是，事实上，现在国内的形势比如深圳，房产的流通性也被锁死了，要基本从暴涨变成长持。
但是，仍旧值得欣慰的是，和国内买房相比，去曼谷这样的城市买套小公寓，除了收获一定的房价上涨红之外，还可以获得一笔比国内高3-4倍的租金收益。
深圳几十万，可能在深圳买个老破小的首付都不够，但在泰国，你可以买一套属于自己的带泳池、全精装带家电，顶楼还有健身房，享受免费停车位的高级公寓，想想也是一桩美事。
说了这么多，还是要友情提醒一下：投资都是有风险的，不要带着翻番的希望去，海外资产的置业只为资产的分散配置投资。
