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房价暴涨是长租公寓的错吗?或许,北京并不想留下你

来自:海房君 0 0 2018-08-21

买不起怪开发商,租不起怪长租公寓?

房租暴涨这事,已经火了几天。

点了第一把火的,是一位网友在清华水木社区发布的帖子:

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随后各家媒体进行了跟进报道,事情越来越大惊动了中央,不仅约谈了相关企业,还提出了三不准以规范租房市场:

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紧接着,相关企业被推上了风口浪尖。不过,房租上涨的锅,应该全由企业来背吗

当然,企业是不认的。

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这是事后两家被点名企业对外的声明,大体意思是:

我们进行了内部核查,根本没有这套房源,我们是冤枉的;我们的体量很小,在市场面前没有定价权,这锅我们不背。

嗯,把锅推得一干二净。

我觉得这个说法半对半不对,资本加持下,品牌公寓以高于市场价的价格抢占房源,进行恶性竞争,加剧了房价上涨趋势,这是逃不掉的

但也仅局限于加剧,但如果说房租上涨的责任都在企业身上,这也有些说不过去。这就类似于我们说房价上涨都是开发商的错,颇有点不负责

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供需关系是房租上涨的根源吗?

那根源是什么?供需关系吗?

从供需关系来看,北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,本身就有400万间租赁缺口

而七八月份大量毕业生涌入城市,租房需求量进一步增加,但北京集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,因此市场房源暂时性的减少,两相对比,供需关系更加不平衡

供需关系不平衡,住房就意味着稀缺资源、意味着钱,无论是投机而来的炒房客,还是赚钱而来的长租公寓,甚至于地方政府的财政都会盯上它,由此也就引发了一系列的市场矛盾,最终房价涨、房租涨。

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这种因果关系确实成立,但供需关系只是房租上涨的征兆、是引子和由头,却唯独不是根源。就好像我们看到北方农田周边水库里的水少了,我们便知道这一季的庄稼很难丰收。水库的水少了是征兆,而根源应该是更深一层的——旱天降水少。

我们需要找到藏在供需关系背后的东西,那才是根源所在


北京并不想要那么多人

什么会影响住房的供需关系?谁来决定供需关系?

很大程度上,要看城市规划。我们拿北京来说:

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简单来说,北京的实际常住人口数量总是比规划目标高上那么一头,但北京的各项资源却是按照规划内的人口数量走的,这就导致了公共资源的供给不足。

事实上,如果北京完全按1万人平方公里的中国规划标准,全部建成可容纳1.6亿人,也就不存在所谓的住房需求紧张问题。但按照我们的规划,到2035年北京的建设用地面积还要控制在3670平方公里。这才是住房供需关系失衡的根源所在

举个例子来说,2004年的时候,北京的住宅土地供应面积在3000公顷左右,而到了2016年却缩减到了39公顷。建筑面积少了,房源自然也会大幅减少,相应的2005年北京房价疯涨。

那么,是否是北京的土地资源不足,所以不得不进行控制呢?

我们一直在宣扬北京的土地资源短缺,但北京辖区面积1.6万平方公里,而实际建成区面积2000平方公里左右,土地开发率仅仅12%,远算不上过度开发。不止北京,中国整体的城乡建设用地占比都远低于国际标准:

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所以并非是北京的土地资源不足,而是在政府的规划中北京并非是一个人口爆炸的巨型城市,北京不需要那么多人,配给的资源也相对不足。这一点以往都是只做不说的,直到2014年政府提出要疏散北京的非核心首都功能:

北京在未来将只保留政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能和核心资源,诸如教育资源、医疗资源等都会逐步外迁,相应的人口也要外流。

一方面,这样的规划着实可以有效避免大城市病的问题,另一方面,规划中人口目标是否能够达成,社会公共资源如何供给等问题也急需解决。


发达国家是如何解决住房问题的?

关于住房问题,我们不妨参考一下发达国家的做法:

德国:房租指导政策

德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期,当时房租价格大幅度上升,以至于居民无法承担。这种情况下,德国政府推出了租户权益保障措施,要求各地政府综合区位、房屋质量等因素,制定相应的租金指导价,作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准

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英国:大力发展经济适用住宅

英国近百年的住房市场供给,都是用政府的保障性住房来解决中低收入家庭的住房问题。在英国的住宅体系中,有三类经济适用住宅:

一是面向低收入居民的廉租房。英国在二十世纪80年代以前就开始发展廉租房由政府资助建房活动,然后提供租金相对较低的住房。

二是面向种地收入阶层的折价房。由政府资助建设或开发商建设特定住房,以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭。

三是共享产权(shared ownership)住宅。英国有一个叫住房协会的机构对此进行管理,购房者可以根据自身的能力购买房产的一部分(房产价值的25%至75%之间),然后对剩余部分的房产支付租金。

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美国:提供住房补贴和租金优惠券

在美国,家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%的,可以申请住房补助。所谓住房补助也有两种形式:

一是以低价租用国家提供的公共住房,假设市场平均租金为1000美元,国家提供的房屋租金一般在200-500美元之间;

二是申请住房券租用市场价的房屋,但必须拿出家庭总收入的25%支付房租,剩下的部分才可以用住房券支付。

通常,家庭收入越低的,所获得的补贴也就越多。另外,美国规定中低收入者购买房屋的,还可以减免一定的个人所得税和财产税,以帮助他们购买房屋。

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类似的还有日本的“公司内贷款制度”、新加坡的中央公积金制度、瑞典优先为退休人员和有子女家庭提供住房补贴等。如果想改变当前现状,我们能做的还有很多。

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