在国内，学区房是物以稀为贵。而在美国，拥有全球顶级大学资源的城市，“学区房”却跟国内有着不同的逻辑。
之前在Zillow上看到一个有趣的研究：US News2018排名的前10名中，哪些学校能让你在大一的时候买房、到大四时，房屋的增值可与学费相抵，甚至有盈余。
这个研究做下来，既能告诉你哪里的学区房的增值能力与学费相当，又能给你提供一个美国学区房的价值指南。
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（斯坦福大学；图片来源于网络）
我们在这稍微稍微扩展一些，研究了前52名学校的情况。
在公布研究结果之前，我们先来看看US News中排名前20名的美国顶尖大学，其学区房是否能够在过去四年中（2013-2017）实现“以房养学”？
1以房养学的分割线：增值40%及以上
首先放出US NEWS前20名大学的综合实力排名情况：
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（数据来自US News）
从统计中我们发现，大学所在城市的房屋增值超过40%的，基本上都能做到以房养学。能做到这点的学校并不多，20所中仅有6所，并且这些学校也都集中在大城市。
这些学校包括：位于斯坦福市的斯坦福大学、曼哈顿的哥伦比亚大学、伯克利市的加州大学伯克利分校、波士顿剑桥市的哈佛和麻省理工大学，以及洛杉矶的加州大学洛杉矶分校。
在过去四年，这些大学所在的城市都有超过40%的房价增幅，其中曼哈顿的增幅最多，达到了74.52%。
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（US News前20排名中，有三所大学所在城市未能找到相应的数据，分别是莱斯大学、圣母大学以及华盛顿大学圣路易斯分校。为了保证有20个大学入榜，在此排名中，我们加入了加州大学伯克利分校、加州大学洛杉矶分校、埃默里大学。）
不过也有例外。范德堡大学和埃默里大学所在的城市纳什维尔和亚特兰大，在过去四年内房价增幅也很明显，达到50%以上，可这四年的学费却高出房价增幅10多万美元。
究其原因不难发现，这些城市的房价在一开始就很低。纳什维尔市的ZHVI*到目前仍只有23.8万美金，可想而知在四年前它也仅有15万出头。
相反，素有“学霸区”著称的剑桥市（位于波士顿）则因为拥有两大利器：哈佛大学和MIT，使得当地的房产持续火热。最新数据显示，剑桥市的平均房价约为$747/平米，与波士顿都市圈的$267/平米相比，高出了一倍有余。与此同时，剑桥的涨幅超过波士顿中心的Back Bay，可以看出，学区的增值空间不比波士顿金融中心差。
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（哈佛大学，图片来源于网络）
更让投资者喜上眉梢的是，剑桥的租金在波士顿都市圈的平均水平以上：剑桥的平均租金是$2900/月，波士顿都市圈则是$2537/月。
所以，按照这样的划分，学校所在城市地价高、四年的涨幅超过40%的“学区房”能置产又读四年本科，性价比着实高。
2加州、麻省、伊利诺伊好学校聚集，他们的学区房表现如何？
在我们的统计中，加州、麻省和伊利诺伊分别以9、6与3所大学上榜全美前52名的成绩排在好学校密集程度前三名。
a. 加州的学区房是给土豪们准备的
加州的斯坦福大学因为位置接近美国最贵房产市场——旧金山，所以它虽然涨幅没有曼哈顿高，却在房价增长的绝对值上一骑绝尘。达到了100万美金，而如果扣除学费，还能挣到80万美金的盈余。但前提是，你能买得起。
目前斯坦福的ZHVI已经到达了324.5万美金的水平，能在这买得起的人，都是土豪。
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（加州学区城市房价涨幅排名）
另外，加州大学除伯克利和洛杉矶分校外，圣地亚哥分校和圣芭芭拉分校四年的绝对值差也是高于学费的。
不过这些学校所在的城市均价也普遍在100万美金以上，而没有办法以房养学的其他学校--戴维斯分校以及尔湾分校所在的城市房价就低一些。
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（加州大学伯克利分校，图片来源于网络）
而这些能够做到四年学费与增值相抵的城市，其房价的涨幅情况才略高于美国四年来的平均涨幅——24.7%。也就是说，戴维斯和尔湾分校的房价在这四年来没有跑赢全国平均水平。
b. 麻省的学区房经济更实惠
与“壕”的加州系列大学相比，麻省上榜的这几所大学所在城市的情况就好许多，而且因为学区热，租金回报率也比较高。
有趣的是，麻省所有上榜的学校都在波士顿都市圈内。
其中，波士顿学院所在的栗子山因为数据不可循，所以我找了另一个临近的城市——布莱顿（Brighton）的房价数据。
因为布莱顿所在区域覆盖广、与栗子山多为富人区不同，消费水平较为平均，这里的房价和租金都不高（下面会具体展开），涨幅也在麻省上榜52名以内的6所学校所在城市中，排名第一。
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（波士顿学区城市房价涨幅排名）
之所以说麻省的性价比高是因为，这些城市的房屋均价皆未超过100万美元，最贵的就是方才提到的剑桥市。而且波士顿轨道与巴士交通发达，可以在较远的地方租房，然后坐车上学，从而相对降低了房租的压力，同时也让整个城市的租房需求呈现欣欣向荣的景象。
并且，这些上榜所在城市的房价涨幅都在30%以上。与加州较为分散的学区资源不同，麻省都集中在波士顿也是其房价稳定增长的优势之一。
c. 最不值得投资的学区系列
跟前两者相比，好学校产量第三多的伊利诺伊州情况就不那么乐观了。两个好大学：芝加哥大学和西北大学都位于芝加哥，而芝加哥近年来因为城市财政问题，破产传闻四起而导致投资者对这个城市逐渐失去了兴趣。
房市也表现出疲态。均价仅为22.3万美金的芝加哥，过去四年内房价涨幅只有22%，低于美国的平均水平。另一边，离芝加哥不远的Evanston（西北大学所在城市）的房价略高于芝加哥市水平，但是受到芝加哥的影响，房价涨幅仅为14.48%。
另一个上榜学校UIUC，中国学生多，需求应该比较稳定。不过，因为UIUC不在大城市、也没有除了学校以外吸引人的产业，房价涨幅就更小，四年涨幅仅为6.79%。
3 “学区房”确实存在，但美国的概念与中国不同
相信大家都已经知道，“学区房”的概念是尊师重教与资源短缺并存的中国人独创的，在一座城市里、学校所在的某个区的周边，被称为学区。
美国并不如此。美国有许多学校存在一个学校横跨几个城市的情况。比如MIT，虽然我们仅拿剑桥作为MIT的学区，但其实，MIT的查尔斯河对面就是波士顿大学所在的波士顿市，而MIT的西边又是房价相对便宜的Allston市。
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（麻省理工大学，图片来源于网络）
它的学区可以说是横跨了三个城市。
另一个例子是波士顿学院。它的情况也更极端。波士顿学院地处牛顿市、栗子山市以及布莱顿市之间，房价上牛顿市和栗子山属于富人区，所以房价略高。而同样接近的布莱顿市的房价却可以比前两者砍半。
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（牛顿市的平均房价ZHVI）
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（布莱顿的平均房价ZHVI）
与牛顿的平均房价高于波士顿两倍不同，布莱顿的平均房价低于波士顿均价$100+/平米。虽然一个学校横跨了两座城市，但因为地价、历史等因素，房价差异非常大。
但这两座城市都拥有可出租的房子，有时布莱顿的房租还能高过牛顿的水平，所以布莱顿较好位置的房子性价比比牛顿高出许多。
我们拿一套房做例子。
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以上是我在Zillow上找到一个位于Lake Shore的公寓，Zillow预估的房价约为26.7万美金的两房一室。
这么一套房子租给波士顿学院的学生，一个月的租金可以达到$2400，所以算下来，净租金回报率则可以达到10.7%。
而在牛顿，首先很难找到公寓，其次，在学校旁的一套房子均价都在100万美元以上，入手的门槛高，所以性价比也就更低了。如果作为投资，这个城市就是不好的选择。
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因此，想要投资一个美国的学区房，一定要到当地去了解情况，因为美国学区城市交错而成的复杂情况，会导致明明在一个地区，房价分布却极为不均。
4总结
最后，除了上面所说的要认真调研学区房的地理情况外，对于想在美国投资一套学区房的投资者，掘金建议你不要盲目相信名牌。
在我们统计的52个名牌学校中，有16所名牌大学是低于美国房屋的整体涨幅的。而这当中不乏纽约大学、杜克大学、康奈尔、普林斯顿以及耶鲁大学这样的优质大学。
耶鲁就是个极端的例子，虽然它经常与哈佛相提并论，但是耶鲁的“学区房”投资回报率可不高。就我们了解的近四年中，耶鲁所在城市New Haven的房价涨幅只有0.57%！但是耶鲁整个学校都在这个城市内，说明当地的学区房并没有凭借耶鲁的名声而炒起来。
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（耶鲁大学，图片来源于网络）
所以综合来看，如果要投资学区房，波士顿是美国的首选。但作为城市布局不均的美国，在投资学区房以前，要对当地的情况进行深入了解后再出手。如果遇到好价位的房子也不要犹豫，好的学区房在美国也是供不应求的，稍不留神，就被买走了。
ZHVI*：Zillow的房屋价值指数，这个指数被广泛使用，即被当做当地房屋拍卖价格的指标，能比房屋上牌价格的中位数更加准确地反映当地市场的房屋价格。
