正在热播的年度反腐大剧《人民的名义》，成了最近社交媒体最热的话题之一，并引发全民追剧热潮，许多在澳华人也不例外。
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《人民的名义》一开篇，就生动揭示了“小官巨腐”的两面人生，也让观众联想到某些贪腐官员的真实案例。某部委项目处处长，衣着朴素、家中简陋，每月只给乡下老母亲汇300元生活费。
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然而，在他另一处隐蔽的豪宅里，却藏着2亿多元现金，塞满了橱柜、床板、冰箱……
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在现实中，贪官们通过各种手段聚敛的财富，留在国内的，不少化作了房产。因为贪来的钱太多，不少贪官面临如何藏钱的烦恼，各种藏钱怪招充分体现了贪官们的“创造性”。
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而《人民的名义》中贪官丁义珍，在东窗事发后，借助神秘人物的帮助，一路顺风顺水的到了机场。
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就在顺利上飞机之后，得意洋洋说：我在庆祝获得自由！
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他的得意洋洋是有道理的。因为，如果说这些留在国内的赃款“肉烂了在锅里”，一旦贪官东窗事发，多少都能追回部分甚至大部分，那些流往境外的就不那么容易追查了。
而流往海外的钱，不少是透支国内的生态环境与土地价格上升空间而来（比如十年间的土地与房价上涨幅度比其它国家60-100年还快），而且中国腐败成矩形，位居省部级者有上亿，也有可能只贪污数千万的，小小村长、村支书虽然连公务员都不是，但贪污逾亿的也不在少数。这么多的腐败人数，而且不少人职位低，易名定居海外比较容易。
中国贪官为子女在海外奢靡生活买单更是数见不鲜。
近段时间澳洲媒体就报道过中国辽宁锦州古塔区公安局长王俊仁，用在中国国内受贿款为两个女儿在澳洲买两套房。北京时间3月16日，王俊仁因受贿罪获刑15年。
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据悉，王俊仁还同妻子、两名下属一起贪污受贿850余万元，同时还有巨额财产不能说明来源。值得一提的是，王俊仁还曾获“中国优秀人民警察”称号。
长期以来，房地产市场为个人提供了匿名洗钱和投资非法所得的场所。昂贵的房产不仅是社会地位和奢侈生活的象征，同样也是一个躲避刑事调查人员和税务机关追踪、轻松隐藏价值数亿犯罪所得的“避风港”。
根据反洗钱金融行动特别工作组（FATF）的统计，2011年至2013年期间，全球被没收的犯罪资产中有30%为房地产。海外高端房产很可能已沦为部分人的洗钱工具。
许多情况下，房产经由匿名的空壳公司或信托公司买入，在尽职调查（指对一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析等一系列活动）缺失的情况下就完成了过户交易。之所以这些匿名公司或信托机构可以如此轻松地购入房产甚至洗钱，与规则不足和执法不严息息相关。
今天《澳洲财经见闻》借着热播剧《人民的名义》掀起的反贪腐热潮，给各位读者带来一份来自反腐组织——Transparency International近日发布的一篇报告，深入分析澳大利亚、加拿大、英国和美国，这四个国家成为房地产洗钱高发地背后的原因。
一
澳、加、英、美为何成为洗钱热门目的地？
据估计，2004年至2013年年间，中国非法偷渡海外的资金大约有1.4万亿美元。
海外反腐需要各国政府协同进行打击，尤其是那些官员选择逃亡的主要国家，比如澳大利亚、加拿大、英国以及美国。
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据了解，澳大利亚、加拿大、英国和美国都曾在诸如反洗钱金融行动特别工作组（FATF）、二十国集团（G20）等会议上承诺，将通过监管房地产中介、律师和会计师等可能成为洗钱交易中间人的职员，积极努力地预防和遏制洗钱及恐怖主义融资行为。
但Transparency International通过调研发现：
尽管这些国家在国际上作出了相关承诺，但目前的规则制定和执法均不足以减少和甄别房地产行业存在的洗钱风险。
澳大利亚、加拿大、英国和美国4个主要市场之所以会出现房地产洗钱问题的原因在于：
1. 反洗钱法规覆盖面不足
澳大利亚、加拿大、英国和美国4个被研究的国家中，没有一个完全兑现了其在反洗钱方面的国际承诺，尽职调查没有覆盖到可能参与房地产买卖的非金融专业人士和企业 。
2. 对法律实体（如团体和社会组织）、信托公司等交易背后真正的受益人的界定仍不规范
只有英国明确规定，房地产交易过户前，专家必须对买方进行尽职调查，明确其背后真正的受益人。
但在澳大利亚、加拿大和美国，法律则不要求房地产中介、律师、会计师、公证人或涉及的任何其他人员明确交易背后的真正受益者。
3. 外国公司进入本地房地产市场的要求和审查不足
外国公司或个人购买本地房产时，几乎没有信息披露的要求和审查。在本地注册登记或购买土地登记时，上述四国均不要求外国公司提交其真正的所有者的信息。
澳大利亚是唯一审查外国投资的国家，但并不进行反洗钱调查。英国希望在2018年4月之前通过立法，要求拥有或寻求购买本地房产的外国公司披露其真正的利益所有者，并登记在册。
4. 过度依赖金融机构的尽职调查导致现金交易被忽视
四国中有三个国家严重依赖金融机构的审查，而缺乏专家对房地产交易必要的尽职调查，因此可能导致现金交易被忽视。
目前，仅英国要求业内专家广泛地进行尽职调查，而在澳大利亚和美国的房地产业中，只有金融机构才有反洗钱义务。在加拿大，反洗钱法拓展了适用对象，但仍不包括律师、魁北克省的公证员等重要参与者。
5. 对可疑交易报告（STR）的规定不足、执行不严
在澳大利亚和美国，涉及房地产过户的专家无需提交可疑交易报告（STR）。
而在加拿大，房地产中介、开发商、会计师和英属哥伦比亚省的公证员一旦对可疑交易产生洗钱或恐怖融资怀疑，则必须向加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）提交可疑交易报告（STR），但律师和魁北克省的公证员不受此规定约束。
英国的房地产中介、会计师和律师如果怀疑交易涉及洗钱，则必须提交可疑交易报告（STR）。
6. 对政治敏感人物及其伙伴的审查薄弱
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在澳大利亚、加拿大和美国，涉及房地产过户的专家无需核实客户或其家属、亲属是否是政治敏感人物，这意味着他们在这种情况下不会加强尽职调查力度。英国则规定，必须加强对外国政治敏感人物的尽职调查，但不针对本国的政治人员。
7. 对房地产交易专家的监管力度低
被调研的4个国家均不评估房地产专业人员是否了解其应承担的反洗钱义务。只有英国要求房地产企业向英国税务海关总署（HMRC）登记接受反洗钱监管，然而实际监管力度很低。
8. 房地产业内对洗钱风险和反洗钱行动的了解有限
在加拿大、英国和美国国内有全国范围的洗钱风险评估，且存在高洗钱风险的案例都会在房地产行业进行报告。
而澳大利亚在过去六年中都没有风险评估，但目前的政府文件中强调了房地产行业存在的高洗钱风险。但是，尽管风险评估存在，但政府采取的应对措施却实施缓慢。
9. 监管不一致
澳大利亚和美国的房地产过户专家不承担反洗钱义务，因此也不受到主管部门或自管机构的监督。英国的监管制度则存在不一致现象，不同的监督机构负责管理或监督房地产交易涉及的不同行业，且并非所有机构都采取基于风险的监管方式。
在加拿大，加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）是负责反洗钱和恐怖主义融资的唯一监管机构，尽管采取了基于风险的监管方式，但实际的执行仍然十分有限。
10. 缺乏制裁
上述四国的监管机构在房地产行业执法的能力都明显不足，对参与洗钱和犯罪行为的人员的行政处罚和刑事制裁都比较罕见。
虽然近来有一些关于金融机构因参与洗钱而受到制裁的案例，但少有房地产中介、律师、会计师和公证员因在房地产业洗钱而被制裁的消息。
除概括总结以上10个主要因素外，本次研究还发现，4个被分析的国家存在着各不相同的问题。从反洗钱规定的不足，到法律框架的薄弱，再到执法力度的缺乏，各国情况不可一概而论，需要分别进行讨论。
二
各国反洗钱薄弱点何在？
澳大利亚
澳大利亚在以上总结的10个主要因素上都存在严重的缺陷，不符合其在国际论坛上作出的有关打击房地产腐败和洗钱的承诺。
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在澳大利亚，房地产中介和律师、会计师等相关专业人士没有被纳入《2006年反洗钱及反恐怖主义融资法》的监管范围，这意味着房产交易可以在双方当事人不接受尽职调查的情况下进行买卖。
即使房地产中介或涉及房地产交易的专业人士怀疑交易涉嫌违法，但因无需上交可疑交易报告（STR），这些可以交易基本上不会被监管部门察觉。同时，澳大利亚不要求验证买方是否涉及政治敏感人士。
4个国家中，澳大利亚是唯一一个对外国人购买房产投资进行审查的国家，然而，该审查并不要求披露外国公司背后真正受益人的身份。
根据透明国际组织透露，悉尼继伦敦、纽约和温哥华之后成为贪官们隐匿非法财产的主要目的地。贪官污吏纷纷利用澳大利亚当地的法律漏洞，将非法所得在悉尼等地购置房产。
今年一月份《澳大利亚人》曾报道过，2016年金融情报官员对中国投资者33亿可疑转账调查发现有超过10亿流向了房市。
中国置业者向悉尼，墨尔本和其他地方注入的大量现金。目前，在澳大利亚，70%的中国置业者采用现金支付方式，在该国的海外置业者中，他们占据了最大的比例。
加拿大
加拿大的法律框架在10个主要因素中的4个部分存在严重缺陷，在另外的6个方面，不是存在增加房地产行业洗钱风险的漏洞，就是存在执法不严的情况。
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加拿大的反洗钱规定将房地产中介、经纪人、开发商，英属哥伦比亚省的公证员和会计师纳入了接管范围，但律师、律师事务所和魁北克省的公证员等依然被排除在外。
他们在房地产过户中承担重要的的角色，因此这无疑是法规中的一个漏洞。另一个漏洞是房地产专家在进行尽职调查时，不需要确定交易中真正的受益人是谁。
据悉，大温哥华地区的100个高价住宅物业中，近一半的受益人是匿名购买的。近三分之一的房产借由空壳公司购买，至少11％以代理人名义购入。
英国
英国的法律框架基本符合国际标准和建议，但在执法上仍然存在漏洞和缺陷。
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例如，目前的法规允许外国公司在不透露真实受益人的情况下购买房产。外国公司无需在英国经营或注册公司就可以购房，向土地注册处登记房产时也无需披露公司所有人的信息。
Transparency International UK发现伦敦房地产市场极易受到腐败资金的侵蚀，通过分析公开资料，发现伦敦有42亿英镑的房产涉嫌较高的个人或公司洗钱风险。英国政府预计2018年前通过立法，承诺提高外国公司购买房产时交易的透明度，将拥有房产或计划购买房产的外国公司的所有人信息公开登记在册。
美国
美国在10个因素中的9个方面存在重大缺陷，目前的法律框架不符合其在国际论坛上作出的承诺，也不能有效解决房地产腐败和洗钱问题。
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在美国，涉及房地产业过户的专家不承担任何反洗钱义务。 《美国爱国者法案》在2001年最颁布时，要求涉及房地产过户的专家对其客户进行尽职调查，但而后这一法规被财政部免除，至今仍未恢复。对于外国人在美购房或计划购房，法规中没有相关的限制或审查要求。
在这个法律框架内，美国的现金交易存在着极大的风险。全国房地产中介人协会2015年的一份报告指出，外国买家购买房产时有59%以现金形式交易。在纽约，62%的外国买家支付现金，购买了总计超过200万美元的房产。
三
给四个洗钱热门国家的建议
政府必须缩小漏洞，减少那些腐败的政客、公务员和商务行政人员通过在伦敦、纽约、悉尼和温哥华购买房屋而进行洗钱的机会。
政府没有履行反腐败承诺，就会使社会出现贫穷和不平等的现象，而同时，腐败官员却在享受奢侈生活。
主要建议：
各国政府应要求所有的中介人在房地产交易中，明确和记录法律实体（如团体和社会组织）、信托公司和其他法律安排背后真正的受益者信息。
各国政府应要求国内外的政治敏感人物，及其家属和亲属在房产交易时自动被识别为高风险客户，而后对其加强尽职调查等预防措施。
政府应要求计划购买房产的外国公司提供收益的所有者信息。该信息最好记录在册，并以公开数据的形式提供给主管当局和公众。
政府应要求房地产中介注册并接受指定公共机构的反洗钱监督，个人应通过相关检测后才可在房地产业就职。同时，注册时必须接受强制性的反洗钱培训。
政府和专业协会应制定法规，禁止未在相关反洗钱监督机构注册的律师、会计师和其他专业人员从事房地产交易。
结语
经验表明,在贪腐案件里只有不到一半的被窃财产会停留在受害国, 而大部分会被转移到国外。财产追回是一个复杂的过程,并随着金融中介机构开发新业务而变得越来越复杂。一旦被窃财产离开受害国,它们就会被巧妙的分割，藏在众多金融工具中，难以发现和获取。
而长期以来，海外房地产市场更是为个人提供了匿名洗钱和投资非法所得的场所。房地产行业对于需要洗钱的人来说也非常有吸引力，因为大量的赃款可以立即合法化，还能维持价值甚至增值。对于那些担心离岸账户被冻结的人来说，房地产投资是不错的替代品。
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近年来，有一部分人认为包括澳洲在内的部分国家拒绝与中国合作追查外逃贪官的原因之一，是乐于见到中国贪官带着大量热钱投入该国市场。
其实，最初外国人确实是欢迎中国富人的，希望中国富人能够携带来自中国的巨资投入本地的实业，给当地带来就业机会以及经济发展。但无奈中国富人却炒热了当地房地产市场。越来越多本国人买不起房。
现在，澳大利亚各大首府城市房价不断走高，不论是官方还是民间，没有人愿意让澳洲成为中国贪官的逃亡天堂。
特别是很多受近年来高房价困扰的民众，更是不希望中国贪腐官员的“黑钱”进入澳洲。澳洲舆论经常对大量来自中国的“热钱”流入当地房产市场表示反感。
各国之间应该共同打击跨国犯罪、同时不断修正本国反洗钱相关法律法规，为治理贪污犯罪提供制度保障。
反贪污反洗钱的使命是不分国界的，以“人民的名义”追讨惩治贪官污吏，应该是世界各国当权者的使命。
来源：澳洲财经见闻
