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作为门槛较低的美国投资移民计划，EB5收到众多国内投资移民人士的欢迎。据相关数据显示，每年有上千个中国家庭选择投资EB5项目，为美国提供了上万个直接或间接的就业机会。
目前已获批准的美国EB5区域中心项目多达数百个，这些项目可谓良莠不齐，随着大量的EB-5投资项目纷纷涌入中国同时，也将会有大量的投资移民者也流向美国，这些投资者能否最终拿到身份与其所投资的项目息息相关。因此，与其他国家的投资移民项目相比，EB5移民成败的关键所在，就是投资项目的选择。
而选择项目的重点是投资方案的安全性，由于移民申请人普遍都不具备专业的知识储备、洞察能力和法律背景等，所以难以一一辨别项目的优劣，更也往往无从挑选，难免容易在每一个项目都被宣传为“最合适最稳妥”的情况下迷失方向。目前中国市场上有太多不同的EB-5项目,每一个都说自己“靠谱”，大家究竟该从哪些细节修炼自己的专业辨识度呢？
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问：Alex你好，目前移民市场上充斥着各种各样的EB5项目，首先我们要确定的是这些项目到底有哪些是真实的。请为大家讲解一下什么是I924范本认证？如何查询一个EB5项目是否通过该审查呢？
一个区域中心，初建时往往还没有非常明确的EB-5项目，所以向移民局提交的商业计划促进经济和就业创造预测，其实都是一个虚拟的构想。移民局也是看这个区域中心的具体资质、规范程度、专业度等等。在这个情况下，移民局对“I-924”的批复，也就是一个没有实际项目的批复，往往被为“虚拟预批”（Hypothetical Approval）。这个认证也是一个非常基础的认证，是区域中心运营的基本资质。I-924的范本认证，不同于普通的虚拟项目，是按照申请人递交I-526的标准来递交的，即递交的项目文件“应该”都是最终版本，和申请人递交的文件几乎是一样的。在这种情况下，移民局批准了这样的I-924，约等于预先批准了一个（没有具体申请人的）I-526，给后面真正递交申请后的审案过程，提供了样本、范例。所以，这个认证，被称为“I-924模范预批”（ Exemplar Approval）。 对于申请人而言，选择模范预批的EB-5项目，如果项目方向不变、无重大违规，申请人资金和背景OK，获批I-526没有什么悬念；有时候还会比平均审理时间更快一些获批。这就是模范预批的主要价值。
问：资金来源也是判断一个项目是否“靠谱”的重要标志，那么，EB5项目的资金来源一般有哪些？一个优质的EB5项目的资金结构一般是如何构成的？
一般的情况下，EB-5的资金来源主要来自：
a. 投资项目开发商（或投资项目建设方）
b. 金融机构贷款
c. 政府出资及补贴
d. EB5投资移民者的投资资金
审查案子可先参考EB-5资金占比。EB-5资金占比就是指“EB5投资人的投资资金总额”占“EB-5投资项目所需的总额”中的比例。
EB5投资人的投资资金总额/EB-5投资项目的总投资=EB-5资金占比
通常情况下，这个比例越低，代表开发商自身投入越多，EB-5投资者相对的风险越小。目前市场上主流项目的开发商自投资金主要集中在20%-50%的范围内，金融机构贷款约占20%-40%，投资人方面，最好不要高于50%。
问：能否创造足够的就业岗位是后期获得永久美国绿卡的关键，EB5项目的就业盈余率是如何计算的？如何通过就业盈余率数据判断项目风险？
EB-5就业盈余率= （美国移民局认可的经济模型计算可产生的总就业数-EB-5投资移民项目基准就业数）/EB-5投资移民项目基准就业数。
（EB-5投资移民项目基准就业数为每个人必须分配到10人。）
假设投资人共有300人，经济模型认可可产生的就业总数为4000，EB5就业盈余率便是（4000-300*10）/3000=33%
就业盈余率越高，每个EB-5投资人能分配到的“就业岗位”越多，投资人获得绿卡面临的风险越小。
问：EB5项目的投资性质有哪些？应该如何判断？何种投资性质的风险最小？
EB-5区域中心融资项目具有两种基本融资手段，一是借款融资，一是股权融资。
（1）借款融资：借款融资是指投资人借钱给项目方，使其有足够的资金建设项目。一般的情况下，到期时，项目方需要返还本金。
（2）股权融资：股权融资是指企业愿意让出部分企业所有权，投资人可以透过资金的注入成为该企业新的股东。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但所有股东可分享企业的营利与增长。
移民局明确规定投资移民项目中，项目方不能保证投资人资金的安全，投资人是必须承担市场风险的，若有保证拿回投资的条款，便不符合EB-5的规定。
其实没有绝对的哪种融资手段最有优势或比较有优势，不过因为借款融资在认购协议中会注明有一定“抵押品”（像是以项目建筑本身为抵押品等），同时也会明确写明“资金退出时间”（本金返还时间），中国投资人普遍比较偏向于借款融资，同时也认为借款融资风险相对较小。
相较于借款投资，股权融资则是比较偏向于“高回报、高风险”的投资。不过一般股权融资的项目的资讯会比借款融资透明，但缺点就是投资人资金退出时间通常比借款融资要长，具体的退出时间还是要视PPM的规定而定。
问：什么是EB5项目的资金偿付顺序，该顺序对于投资款的收回有什么意义？
EB5项目的资金偿付顺序指的是当投资到期时，项目方会根据目前的收益情形，向银行，投资人，返还所借资金的顺序。
一般而言，美国银行的态度通常较为强硬，通常会是资金偿还的第一顺位。
不过我们可以从另一个方面思考：“您办EB-5的初衷是什么？是获得美国绿卡或是希望优先获得还款？”我相信大多数人办EB-5都是为了拿绿卡，那么还款是否为第一顺位相较之下可能就未必那么重要了。
问：有大型银行机构或金融机构参与的EB5项目有哪些优势？
美国房产项目在获得当地银行的贷款之前，项目的商业计划书和企业的信用度等首先会先经过银行商业融资部门的专业人员审核，经过严格审核程序之后最后会才做出是否同意贷款的决定。尤其是大型银行，为了避免自己的损失，其审核标准会更为严格，若项目可以获得大型银行的评估和肯定，投资人也可以比较放心。
问：在选择EB5项目时，我们常常会建议申请人查阅项目开发商/所有者的过往操作经历，这些履历有哪些借鉴意义？
审查EB-5案子时，非常重要的一个环节就是“必须对项目方做背景调查”。包括他的财务状况、之前经营背景是否与EB-5现有项目一致或类似、是否曾经帮助投资人顺利获得绿卡等等。项目方对于项目的经营是否有足够经验是个很重要的，在项目进行的过程中可能会出现很多无法预测的问题，选择经验丰富的项目方遇到问题才能有效率的解决问题，尽可能的避免投资人风险。
