近期一个关于FIRB的消息在华人圈内疯传，就是所谓2月9日FIRB政策收紧，禁止海外人士购买独栋老房推倒重建的独栋房屋的消息。笔者看后甚是诧异，明明去年11月就公布的政策指引，为何知道3个月后才被当作发现新大陆似地被传播开来。追根溯源，其实一切都是源于
Leader Community Newspaper在2月9日发布的一篇关于FIRB限制的文章，本来新闻采访类的文章，却被用来断章取义地炒作，造成所谓2月9日政策紧缩的谣言，实在是令人无语。
但是，笔者认为FIRB这次新政策中几个重要的改动和政策要点还是值得大家注意的。关于FIRB新政策的申请标准和申请费用等，请各位关注笔者之前发表过的文章。
说到土地开发，那么必须要明确一个概念，即housing stock，通常翻译为住宅存量。FIRB的政策框架下，判断是否给予海外人士购买澳洲房产的许可，多多少少与是否有利于住宅存量的提升有着密切关系。
基于上述的提升住宅存量的衡量标准，那么就很好理解FIRB新政策中关于土地开发的限制了（下文中所有新房、空地、土地开发等概念，仅是在FIRB政策和法规框架下的概念）：
新房（New Dwelling）的概念
FIRB框架中，通常海外人士直接购买新房（不论其是否持有临时居住签证），一旦申请基本都会予以批准。所谓新房，即：
1. 从未被居住过；或
2. 如果该房产是房产开发项目的一部分，则房产必须被项目开发商出售且在销售前没有被人累计居住超过12个月的时间。
3. 新住宅不包括对于现有住宅的翻新或装修后的住宅
4. 如果在土地上推倒一套或多套房屋，但仅重建成一套房产的，该重建房产不被认为是新房。
从上述定义来看，实际上第3、4两条主要是针对计划将现有土地房屋推倒后重建独栋豪宅的开发商而言的。根据之前提到的FIRB政策框架理念，推倒重建后没有增加住宅存量，因此并不会得到FIRB政策的支持，仅能够作为二手房屋进行出售。
空地（Vacant Land）的概念
通常海外人士购买空地（不论其是否持有临时签证），一旦申请基本都会予以批准。而购地建房，就是所谓的Land and House Package（房加地），已经逐步得到海外投资人士接受。
这里要注意的是，凡是将土地上原有房屋推倒后作为空地出售的，FIRB审批时不会认可该地定义为空地，该土地仅能作为二手房性质来出售。这样一来，杜绝了很多开发商推倒旧房后，将其作为房地打包项目向海外人士（不持有临时居住签证）出售的可能性。
土地开发（Redevelopments）的概念
海外人士申请购买土地进行土地开发，通常申请基本都会予以批准。但是申请土地开发必须符合下列条件：
1. 土地上的房屋必须在开发前保持空置，即不能在买房交割后入住；
2. 拿到FIRB批文后的4年内必须完成土地开发（即推倒旧房并建成新房）；
3. 完成新房建设后的30天内容，必须向FIRB申报；
4. FIRB通常对于推倒房屋后仅建设一套新房的申请不予批准。
上述三个概念中关于推倒重建的限制，可见FIRB政策中对于增加住宅存量这一概念的把控，直接对海外人士申请购买澳洲房产产生了影响。
虽然该政策标准值得探讨，例如将破旧房屋推倒翻建是否真不增加对住宅存量，还有推倒重建中是否有特殊情形可以申请政策豁免等等。但这里笔者需要提醒各位，FIRB新政策下对于违反政策购买房屋的惩罚力度是相当大的，因此在购买之前获取专业律师的法律意见十分重要。
（点击图片，加入移民交流群）
