在美國第一次當房東: 分享自己將房屋出租時應注意的事項

来自： 0 0 2015-06-19

在美國第一次當房東: 分享自己將房屋出租時應注意的事項

我和老婆大人在西雅圖南邊肯特市(Kent) 將近住了六年。我們非常喜歡這裡的環境。最近這二年多一直在注意大西雅圖地區房地產的行情。很多同事也買了自己喜歡的房子。我相信很多華人朋友也是如此吧。
我們原本的想法只是想要投資 Condo，但看了很多社區後，最後卻發覺很多地方是不能租給別人 (有 Rental Cap)，不然就是房屋太舊，地點不好，HOA 太貴或是投資客用全數現金買下等等很多因素。最後只好改變想法: 趁現在利率低的時候，若能在西雅圖的北邊買一棟新屋，然後將現在的房屋出租，現在的房貸利息由房租支付，這樣應是最好的。能捨才能得。

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在房屋出租之前，其實一般人會擔心一件事: 房屋在一定期間是否能如期出租? 若沒辦法如期出租，付二邊的房貸就會覺得經濟壓力很大。為了不讓這種事情發生，老婆大人花了很多時間搜尋這方面的資訊。我也尋找了一些相關的資訊。綜合如下:

撰寫 Rental Agreement

參考很多年前曾住公寓時簽約的 Rental Agreement。
上網找尋相關文件。經由幾次修改後，即變成符合自己房屋的 Rental Agreement。

準備房客的申請表

參考市面上的公寓如何篩選房客，因此給房客的申請表很重要 ( 如其信用分數，以前房東的居住公寓及電話)。這些網路上都能找得到表格。
所得證明。房東可以要求(不能強迫) 房客提出所得證明(如 Paystub，Tax Return) 來證明自己有能力付房租。
租金: 市面上公寓都會要求房客需先付訂金及租金 ( Security Deposit，第一月及最後一月的租金)來篩避一些房客。尤其避開一些很懂法律但卻不交房租的 "Professional Tenant" 。
從申請表上，其實很容易可以查到他們提供資料的真實性。尤其是曾有房子的人，網路上絕對找得到其資料，因為美國的資訊很透明。

購買房東保險

自己的房屋出租一定要有房東保險(Landlord Insurance) 。詳情可以詢問保險經紀人。

要求房客自己申請房屋水電的相關帳戶

先查詢如何將自己的相關水電帳戶關閉。因為我是屋主，有些水電公司要求屋主需填寫 Owner Authorization Form，然後房客拿這個 Form 再去申請自己帳號。如果房客搬走後不付這些費用，Security Deposit 可以涵蓋這一切費用。

整理房屋內的設備狀況清單

整理房屋內的設備狀況清單，屆時可和房客一同檢查房屋內的設備是否良好(如瓦斯爐，電燈，洗衣機，馬桶..等等) 。最後雙方一起簽名。等上述文件都完成後，老婆大人發揮她的行銷技巧，將一些重要資訊及照片放在 Craigslist上。沒想到一天之內來了 20+ Emails 詢問。讓我見識到這裡的租屋行情依然非常熱絡。我們最後只挑 3 位預約時間一同看屋。其中只有 2 位是非常認真的想租屋。

第一位房客(50 多歲的老美夫婦)
他們夫婦倆是當地人，住了 9 年的房子 2 年前已賣掉。因為小孩都已經長大，他們也覺得不需要再買新房子，只要租屋即可(OS: 政府上的房屋資料的確有其資訊)。
他們夫婦都在同一家知名公司當部門主管，因為這一段時間，在找出租房，因此知道市面上租屋時所需的申請文件，並隨時放在身上。看到喜歡的房屋，就直接拿出文件。當他們看到我們出租房在他們公司不遠處時，就主動拿出 Paystubs來證明薪資所得及前房東的資訊。並說: 歡迎隨時打電話給前幾個房東查詢。這種積極的態度我們很喜歡。

第二位房客(30多歲的老美夫婦)

另一位是年輕的老美，很積極，配合度很高，全家有房子在猶他州(OS: 政府上的房屋資料的確有其資訊)，因為應徵上這裡一家知名公司，因此必須一家四口搬來這裡工作。他和夫人看了很多地方，如 Seattle, Redmond, Kirkland, Bellevue.. 後，最後都說這裡環境很好，適合他們全家居住。
雖說他工作地點在西雅圖市區上班，但他想坐輕軌電車上班。他也主動拿出新公司的 Offer Letter 及去年的 Tax Return 來證明絕對符合租屋的資格。還主動要求簽二年約。這種積極的態度我們很喜歡。
二組人選都不錯。我和老婆大人在這二組人選中挑了很久。我最後和她說: 我也是從外州過來的，很能體諒從外州過來打拼的年輕人，尤其是攜家帶眷(小孩 3 歲，另一個 3 個月大)來這裡打拼的年輕人。多留給機會給年輕人吧。最後老婆大人聽從我的意見，一天之內就把房屋租出去，圓滿達成任務。
以上的過程幾乎由老婆大人包辦。過程非常順利。看了以上第一次當房東的過程後，若下次你也想第一次當房東，不妨參考之。