新PR买投资房

  版主你好，我和太太是6月的新PR，最近刚短登布里斯班买投资房，大概下个月底交房，然后出租3-5年直到我们长登。 请问
 
 1 . 第一年的负扣税非常高：正常的贷款利息和房产中介费等，再加上考察房产的机票借车旅馆，购房印花税，律师费, 折旧费，会计费等，可能会有6万的负扣税，而我的租金大概才3万5千。请问6 - 3.5=2.5万负扣税可以一直带到今后吗，甚至带到五年后此房转自住的时候？
 2. 因为希望把这些多余的负扣税带到将来长登，是否需要办税卡？还是说不用税卡也达到同样效果？
 
 3. 房子是19 年的二手房，是否还可以计算折旧？因为前屋主在2009年有很大的内部装修。 如果有折旧，我该找谁帮忙计算。
 
 4. 因为也有可能未来并不自住此房，是否要留下现在买房的valuation report, 方便未来的 capital gain tax?  还是说有现在的买卖合同就可以作为目前价格依据？
 
 看了一个礼拜的税务贴，有点概念，但还有很多迷惑。请楼主帮忙，同时也想早些找位