澳洲购房及房贷基本知识

  
 
  近期澳洲楼市火爆，有许多朋友来问我购房相关问题，为帮助大家顺利买房，我整理一些知识和问题，分享给大家。
 
 首先，澳洲买房及办理贷款基本流程：预批--- 找房子--- 签订购房合同--- 预批转成正式批准--- 交房。下面我将按照这几方面，简单讲一讲。
  1． 资金的准备 1) 贷款 2) 首付及其他资金的到位 2． 房屋的选择 3．购房的相关费用和财务知识 4． 其他相关政策
 
  一、贷款相关
 在启动购房程序前，我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲，也就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢？一般建议找一家银行或者贷款中介(Broker)先做一个预批。预批，英文全称为pre-approval,或者Approval in Principle, 简称AIP。
 
  什么是预批：
 预批是澳洲银行基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的财务（尤其是负债）情况，所给出的一个您的最高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表最终信贷关系的成立，也不必为您最终的贷款数额。一般最终贷款数额是小于等于这个预批额度的。
 
 预批的有效期一般为3个月，超过3个月还没找到房子并将预批转程正式批准，可以再延期3个月，只需重新补交一下最新的收入资料即可。
 
  预批申请的途径：
 预批可以找银行做也可以找broker做，但一般建议找broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入但情况较复杂的申请人，如试用期员工，有多个信贷记录者，或收入可能不够理想的申请人。特别是想要做海外收入贷款的人士，强烈建议在购房前尽量早的找broker做预批。
 
 Broker作的预批数额较精准，是比银行作的更充分的预批。
 
  贷款预批的好处：
 1：确定购房预算。先做一个贷款预批，这样可以知道自己最多能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以得到大概预算，比较胸有成竹的去看房。
 
 2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于cash buyer，相对于其他竞购人就有优势。
 
 3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。如果到期办不出来，他有权取消合同。而如果没有做过预批，即先签购房合同再着手贷款事宜，则会出现以下几种可能：很多时候，银行需要申请人补充材料，从而影响审理进度，导致2周时间不够办贷款。为了防止这种情况发生，如果能提前拿到预批，就会安全很多。另外就是，最近楼市好，卖家较强势，经常会碰到给少于两周的时间办贷款的，那样的话对没有预批的买家就是问题。如果已经做了预批，一般只需3-4天就能转成正式批准了，时间上很充裕。
 
 4：减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的这两周内，一般还要忙着安排inspection，找律师，有的要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定，对买家来说不管是从顺利完成交易，或者心理压力的角度来说，都是一件相当好的事情。
  
  
  用 broker 的好处：
 1：可以按照您的情况，为您选择最合适的银行和产品。
 2：为您争取更多利率优惠。
 3：提高贷款成功率，对一些疑难杂症也能给出解决方案。
 4：灵活周到的专业服务，为您节约时间。
 5：为您提供免费的专业估价。
 
  预批的必要性：
 
  哪些人应该要在看房前做一个预批：
 1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。
 2：海外收入人士，或者其它需要按照海外收入来申请贷款的人士。
 3：准备参加房屋拍卖的申请人， 一定要在参加拍卖会前做好预批！！ 因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。
 
  综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。
  预批申请的费用： 免费。
 
  贷款成数： 最高能贷到房价的95%，一般不建议超过90%。同时，高于房价的80%时，需要购买贷款保险。
 
  海外人士贷款： 最多能贷到80%，享受的利息，贷款要求和产品与本地居民没有任何区别。 只是收入材料的要求有所不同。
 
  贷款和还款能力的计算： 很多申请人会自己先去网上做一个贷款能力的计算。但其实网上的不是最准确，甚至银行网点的工作人员作的估算也不是最精准的。而broker的计算方式用的一般是银行信贷部门所用的计算方式，在递交申请之前，就可以帮你算好最高贷款额度。同时其它一些如月供数额，税费之类的，broker也可以帮你进行较精准的估算。当然，最终的金额还是以银行/律师的数据为准。
 
  买房是不是必须在当地办理贷款： 不需要。只要在澳洲境内购房，不管您人在澳洲哪个城市，甚至人在海外，都可以找broker办理贷款。比如，您人在中国，或者在悉尼，都可以找布里斯班的broker办理贷款。现在银行使用电子化申请，材料方面只需扫描后email即可。沟通方面的话， 通过email， qq，或者电话，视频会议等多种途径，都可实现沟通。我们办理过很多跨省和跨国的贷款事宜，操作环节和本地贷款一样顺畅高效。
  
  还款方式之不同：
 
  只还利息的方式：
  优点 1 ： 减少短期内的还款压力，因为只还利息，每月的总还款会少一些，更容易获得租金正收益。
 
  优点 2 ： 如果是投资房的话，业主为了获得最多的退税，就会申报尽量多的利息，那样的话，一般会选择只还利息不还本金，将本金保持在最高水平，以使利息支出最大化。
 
  缺点： 贷款本金从来没减少过，所欠的利息一直是最多的状态。不利于提早还清贷款。
  
  本息一起还：
 
  优点 ：尽早的还清本金，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。
 
  缺点 ：每月总还款提高，退税收益减少。
 
  以上这两种还款方式的选择： 主要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是还的利息越多越好。现金流方面，如果想在头几年最大程度的减少现金流的压力，尤其考虑到目前澳洲的利息是史上最低水平，可以使用固定产品利率将利息固定几年，同时选择只还利息，还款压力和风险会大大降低。
 
 
 
 
  
  首付及其他资金的准备
 除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括：
 
 1．  在澳洲本地的银行开设银行账户。
 
 2．  将首付部分资金存入，一般数额需要为“首付款+印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会给贷款批准。
 
 注意事项：
 
 1．  如果是从海外汇款过来，为了不影响办理贷款，需要尽早准备汇款，尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。
 
 2．  这笔款项可以一直存在存款账户，只要在settle前转到日常交易账户就可以。
 
 
  二手房和新房的选择（主要指house ） 二手房优点：
 
  1：地理位置好普遍比新房好，这当然是先到先得的原因。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。
 
 2：二手房的房子是实实在在看得到的，有什么问题也一目了然。
 
 3：质量方面，一般来讲越是年份久的房子，用料和做工好的概率越大。而且有些有历史的建筑，是很有美感的，现在无法复制。
 
 4：最重要的是土地一般都偏大，道理和第一点差不多。
 
 5：现房，随时入住。
 
  缺点：
 
  1：相对新房要旧，可能很多东西要修，增加了购房的实际成本。
 
 2：房子的样子可能你不喜欢。
 
  新房优点：
 
  1：一般都是成片开发的小区，开发商造好了给你，对买家来说较为简便。
 
 2：全新房屋，也是大部分华人喜欢的一点。
 
 3：折旧高，退税多。
 
  缺点：
 
  1：地理位置一般较远，较近的话土地就偏小。
 
 2：较过去相比，现在的整体开发项目设计和工艺质量较一般，因为开发商和builder经营成本增高导致。
 
 3：一般都不是现房，需要4-12个月后入住。
 
 
  不同房屋类型的比较
  公寓的优点： 1.生活配套齐全方便，打理较方便。2.地理位置好，交通方便。3.有物业管理，服务和安全系数都较好。4.容易出租。5.享有较高的折旧，有利于投资房退税。6.可负担性强。
  缺点： 1.物业管理费较贵。2.没有土地，增值较少。3.生活空间较house及townhouse较狭小。
 
  House ： 1.因为有独立产权的土地，增值速度最快，将来还有再开发的可能。2.一般没有物业管理费。3.更好的私密性，更大的绿化和活动空间。
  缺点 ：主要是打理起来麻烦。 有人也觉得安全系数不高。
 
  Townhouse ： 就是连排或双拼的别墅。也有花园，但和公寓的土地一样也是业主共有的，也有物业费，但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。一般有物业管理，花园较容易打理。
 是介于house和公寓之间的产品，优缺点需要具体情况具体分析。
 以上是澳洲物业的主要形态，选择的时候需要根据自己的实际情况，选择最适合自己的类型。
 
 
 
  购房基本原则
  购房原则： 对于追求资本增值，并且不怕困难的投资者来说，最好的做法是，在尽可能靠近city的地方，买一个house，土地越大越好，房子破一点没关系。
 理由：地越大就越容易增值。现在的趋势是新出来的地块面积越来越小，都是四五百平米左右，而大地，比如超过八百平米的，将来或者可以分割土地卖出去，或者可以造两栋房子卖出去，又或者可以屯着，等有钱人来买，因为将来市场上大地的供应会越来越少。
 
 对于更看重自住的购房者，或者财务风险的承受能力较弱的头购房者来说，这个路线就未必合适。大地破房牺牲了当下的生活品质，并带来了较高的财务风险。在你有能力把他改造好卖出去获利前，可能要持有较长时间，对现金流紧张的客户不适用。即使是自己不住，用来出租，太破的房子也不好租，从而影响了现金流的安全性。
 
  自住房和投资房的选购宗旨： 自住房以居住舒适度和个人喜好为导向，如个人对某个区域的喜好，房子格局，新旧等等。投资房则一切都应看投资回报率，靠数字说话，购买的时候不能带有个人感情进去。在购买前请充分了解财务及税务方面的信息。
 
  区域的选择： 首先要根据个人喜好和生活习惯，选择一个好区。每个人的侧重点不同，但一般好区的定义无外乎：有好学校，交通便利，治安好，不淹水。
 
 1：“孟母三迁”的道理，放之四海内皆准。不管华人和老外，都很看重学区房，因此好的学校周边的房子总是供不应求，不管是买卖还是出租，也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校，一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房，不管是自住还是出租，都是不错的选择。
 
 2：交通便利。原则上选择尽量靠近city的为好，但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的，班次不能太少，可以作为出行方式的补充。
 
 3：治安和淹水记录都能从政府网站的上查到，也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计，来预估这个区域的整体水准如何。
  
  街道的选择： 上面谈到大区域的选择，但是就算是同一个区域，每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何，就是看停在附近的车好不好，以及花园打理得好不好，传统的老外是很注重花园的，一个house如果花园搞得好，房子的身价就上去了。而我们华人，为了省时省钱，常常将花园全部用水泥或假草坪简单处理，有的把游泳池也填平。
 
 另外有一个小窍门，就是买一条好街上较便宜的房子，而不要买一条差街上较好的房子。
 
  华人区的优缺点： 很多买家在看房的时候首先会考虑华人区好还是西人区好。现在我们主要来说说华人区的特点。
 
  优点：
 1：生活购物便利，尤其是老人家出行便利。很多家庭都要考虑父母一辈同住，或者帮忙带小孩的问题。通常这种情况下就会考虑不会说英语、不会开车的长辈的需求。对于老人来说，住在华人区，生活质量会好很多。
 
 2：华人区一般交通便利，去哪里都方便。且位置一般是上风上水，气候温和的地方。
 
 3：比较保值。由于特定的人群必须住在华人区，华人区的房子长期处在刚性需求之下。对新移民和留学生来讲，登陆的头一段时间，为了更好的适应起来，基本都在华人区落脚。住了一阵后，有的人搬走，有的人留下。而新移民又不断地涌入，使得华人区发展越来越蓬勃，房价也居高不下。对于老移民来说，也有人纯粹是为了保值而将投资房买在华人区，即使他自己已经对澳洲本地生活很适应了。因此不管悉尼，墨尔本，还是布里斯班布里斯班，华人区的房子总是一房难求。这也进一步增加了它保值的优势，从而又相辅相成的促进价格上涨。
 
 华人区的优点，主要就是我上面说的这几个原因，购物方便，老人方便，小孩子有相同背景的伙伴可以玩，因而不失为一个好选择。目前的华人区也有不断夸张的趋势，如悉尼，就有Hurstville和Ashfield等几个成规模的华人区，各据一隅。而布里斯班的华人区，则是以Sunnybank为中心，向四周扩散，目前Robertson，EightMile Plains，Sunnybank hill，Runcorn，Gardencity都是较著名的华人聚居区。
 
  缺点 ：房子比较老旧，价钱还不低；有时候出租回报率也不算最高；一些留学生聚居街道和的小区，失窃率较高；不够西化，大部分原本住在这里的西人，由于地盘慢慢被华人占领，也逐渐搬走了，只留下一些留守老人。
 
  是否要游泳池： 游泳池由于使用率受气候影响较大，以及维护成本较高，因此基本属于奢侈品。有游泳池的房子，整体回怎会增色不少，售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性和克服蛋性。
 
  
 
  
  购房的相关费用和财务知识 购房后续费用：
 
  物业管理费： 一般house没有物业管理费，公寓和townhouse有。目前BRISBANECBD附近的公寓，物管费均价在一年4500-5000澳币左右，远些地带townhouse差不多均价在2500澳币左右一年。物业管理费较高的楼宇品质也较高， 物业管理费的高低，和租金回报一般也是成正比的。
 
  地税： 所有的物业都有地税，有的是独立负担的，如house，因为土地是独立产权，有的是所有业主分摊，如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税，这个主要取决于土地大小，每个suburb每个财年的税率都不同，Brisbane的话，一年约1000-1500。
 
  中介托管费： 如果是投资房，全权委托中介出租打理的，有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+GST,以及每换一任租客的首周租金,所以是8.8%左右。
  投资房退税： 投资房的一切开销，包括购房费用，和房子相关的差旅费用，贷款利息支出，房屋折旧，物业维护，都可以享受退税，这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。
 
  
  购房相关政策 
  关于补助和印花税减免： 目前各州政府对首次购房/购买新房，都有一些补助，一般新房为15000澳币，另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求，因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助，而放弃了中意的二手房，选择了新房，或是因为不想买较贵的房子而损失补助，从而选择较便宜的房子。笔者认为，有补助当然是好的，但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先，买房是长期投资，也是大宗投资，所以一定要以选一个最有升值空间，或最心仪的房子为首要原则，而不能颠倒主次，为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。另外，有一些房子（特别是新房）因为可以享受补助，业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内，也就是说，其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候，可以适当的考虑补助的影响，但不应被其太多的左右。
 
  海外人士买房的限制： 为了限制海外资金对澳洲楼市的炒作，也为了促进澳洲的建筑业，政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为：没有澳洲永久居留权，或长期签证的人士，只能购买新房，或建造新房，而不能购买二手房，也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括：永居、留学、工作，但不包括旅游等短期签证。只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免，购买二手房，如配偶为澳洲公民的海外人士。此外，即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房，但首先要经过FIRB审批通过，而且只能用于自住，不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳洲时也必须卖掉。