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美国房产出租和出售的税务事项

来自:香水有毒 0 0 2015-02-13

   美国房产出租和出售的税务事项
 
  很多中国人到美国买房,都是出于投资而非居住的目的,这就可能涉及房产出租的问题。外国人在美国的房产,如果用于出租,所得税是获利部分的20%。例如,扣除房产税、管理费、维修费等,出租房子一年获得净利润5万美元,按20%计算,则要交税1万美元。
 
  如果外国人将房产卖掉,获利的33%要交所得税。比如30万美元买入的房子50万美卖出,获利20万美元,这20万美元的33%,66000美元就是要缴纳的所得税。
 
 
 美国联邦法律对外国人购买房产没有法律限制,只要有钱,来者不拒,但对外国人出售房产却制定了专门法律。基于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出,赚了差价后没交税就走人了,而美国税务局(IRS)无计可施,无法跨国追讨,美国国会在1980年制定了“外国人房地产投资税收法”(FIRPTA)。该法规定:“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时,需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款。”
 
  因此,在美国出售房地产不管是否盈利,都将被扣留成交价的10%。这笔钱由买方截下,在成交后的20天内上交美国国税局。买方如果没有依法预扣这笔税款,房屋全额成交,会面临1万美元的罚款。如果外国卖主以后据实报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款),美国国税局扣除税款后再退还剩余部分;如果卖主没有报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税),美国国税局就没收这笔预扣款。
 
 另外,美国的遗产法对外国人十分严厉,如果美国房产的外国拥有者去世了,美国政府要对房产6万美元以上的部分征收45%的遗产税。在此方面,美国公民的遗产个人免税额可达500万美元,夫妇的免税额高达1000万美元,而外国人只能享有6万美元的遗产免税额。
 
 

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